Jaime P. Luque (Escp Business School). “La retirada de estímulos llevará a una consolidación del ‘proptech’”

Jaime P. Luque es profesor asociado en ESCP Business School y director de la cátedra Mónaco Real Estate Tech Innovation. Luque es el autor del barómetro Proptech Global Trends 2021, elaborado por Escp Business School en colaboración con el Principado de Mónaco, donde cada año repasa la actualidad del negocio tecnológico inmobiliario.

Luque apunta que la enorme liquidez en los mercados internacionales ha impulsado la inversión en proptech a escala global y, por lo tanto, un freno en las políticas monetarias expansivas de los Bancos Centrales puede desacelerar la inversión, aunque subraya que la disrupción tecnológica en el real estate ya es un hecho y sólo puede ir a más, promoviendo la hibridación entre sectores y el uso de datos para flexibilizar la oferta según las necesidades del usuario final.   

Pregunta. ¿Qué ha motivado la explosión del proptech a escala global?

Respuesta: El boom de los últimos años se explica por un contexto económico mundial marcado por una enorme liquidez, que ha estimulado la inversión en empresas tecnológicas del sector inmobiliario. Después de la crisis financiera de 2008, la Reserva Federal de Estados Unidos ha ido inyectando ingentes cantidades de dinero al sistema, unos catorce billones de dólares en los últimos trece años, y el Banco Central Europeo, aunque en menor medida, ha seguido la misma senda. A esto hay que añadir que la irrupción de la pandemia a principios de 2020 aceleró mucho la digitalización de la economía, también en el inmobiliario, tradicionalmente un sector muy conservador y reacio a los cambios. La gran liquidez y la revolución tecnológica han sido el cóctel perfecto para el impulso del mundo proptech a escala global.

P.: ¿Las perspectivas de inversión en proptech a corto y medio plazo también son igual de optimistas?

R.: Nos encontramos en una disyuntiva: o bien se va a seguir invirtiendo, innovando y creando nuevas tecnologías o ya hemos alcanzado el 70% o 80% del potencial de innovación y nos dirigimos hacia una consolidación de las tecnologías proptech actuales. Los últimos datos, que nos servirían para hacer proyecciones, vienen marcados por la afectación de la pandemia, y no es fácil hacer un análisis para saber si la inversión va a seguir al alza. Por otra parte, los bancos centrales ya han anunciado que van a retirar los estímulos monetarios paulatinamente, y esto va a provocar que llegue menos inversión al equity, por lo que nos dirigiremos hacia una fase de consolidación del sector.

“La gran liquidez y la revolución tecnológica han sido el cóctel perfecto para el impulso del ‘proptech’ a escala global”

P.: El barómetro de Escp destaca a Estados Unidos como gran catalizador del negocio proptech mundial. ¿Hay algún país que a medio plazo que puede desbancarle?

R.: Lo veo muy complicado, casi imposible. Estados Unidos es un país muy dinámico, donde el contexto académico y empresarial en general, y del mundo proptech en particular, funciona muy bien. Son pioneros en digitalización y uso de big data en inmobiliario. Además, Estados Unidos es el mercado financiero más importante, con mucha diferencia respecto cualquier otro país, es donde está el dinero y donde se mueve de manera más eficiente. Por lo tanto, la mezcla de capital humano bien formado, junto con los clústers tecnológicos más punteros y el acceso a gran cantidad de dinero hace muy improbable que cualquier otro país pueda arrebatarle la corona. Dicho esto, hay países con un potencial de crecimiento en proptech enorme, como India, que en el último año ha recibido diez veces más de lo que origina, o China, que se prevé que escale al segundo lugar mundial en inversión proptech este año.

P.: España ha sido el segundo país a escala global que ha captado más inversión en proptech en el último año,¿Por qué?

R.: La visión internacional de España es de un país dinámico y emprendedor, con zonas tecnológicas muy potentes, como puede ser Barcelona. Es posible que en el último año se haya generado un momento único donde en un mercado dinámico y abierto al mundo algunas start ups han dado un paso adelante y se han conjurado para decir “entramos en el mercado y vamos a crecer” y la inversión internacional ha respondido. Ahora bien, esto responde más a un momento en concreto que a una tendencia consolidada, ya que en las proyecciones para este año España ya no aparece en la lista de países que captarán más inversión en proptech.

“La gran cifra de inversión el último año en el ‘proptech’ español responde más a un momento en concreto que a una tendencia consolidada”

P.: Dentro del real estate, el proptech ha penetrado de forma diferente y a distintos ritmos dependiendo del segmento. ¿Cómo evolucionará en verticales como el hotelero, residencial o oficinas?

R.: Es más fácil vender una tecnología en concreto, como puede ser la transformación de un edificio en inteligente, en sectores como el hotelero, ya que la decisión depende de menos propietarios, que controlan más oferta. En residencial, es más complicado poner de acuerdo a distintos propietarios para acometer una inversión, dada la típica fragmentación de la oferta en este segmento. Aún así, la digitalización avanza en todos los segmentos y estimula su hibridación. El proptech crea el marco, por ejemplo, para que un hotel pueda albergar espacios de coworking o que el residencial pueda funcionar esporádicamente como hotel. Esto se explica por qué hay start ups inmobiliarias dotan a los propietarios de predicciones muy precisas basadas en la gran cantidad de datos que manejan. Esto les permite anticiparse al comportamiento de la demanda y poder adaptar el negocio, casi a tiempo real, a las necesidades del cliente. Esta disrupción es fenomenal, ya que revoluciona todos los segmentos del real estate y les dota de herramientas para poder flexibilizar su negocio, hecho que también repercute en un mejor servicio para el usuario final.

P.: ¿El proptech jugará un papel clave en la descarbonización del parque inmobiliario español?

 R.: Sin ningún tipo de duda. Las proptech deberían ser el vehículo por el que se canalizasen todas las inversiones anunciadas con el objetivo de tener un parque inmobiliario global más sostenible. Lamentablemente, mucho me temo que no va a ser así. Ojalá me equivoque, pero creo que las inversiones van a ir destinadas a grandes empresas y principales actores del sector. España no tiene capacidad para discernir proyectos de proptech y peticiones de financiación o incluso una entrada en el capital de estas empresas. Aún existen procesos en el sector inmobiliario español, como los registradores de la propiedad o la certificación energética de edificios, que podrían sustituirse fácilmente con tecnologías ya existente basada en blockchain, con lo que se ahorraría costes y tiempo al ciudadano; además se impulsaría el cambio de paradigma en el sector, que cada día avanza y, pese a los obstáculos, terminará imponiéndose.