Javier Bravo (Catella): “A los fondos no les ha quedado más remedio que comprar a precios competitivos”

Javier Bravo, director del área de Hotels&Hospitality en Catella España, destaca el gran momento que ha vivido el sector desde el inicio de año, anotando cifras de inversión récord. El directivo también destaca que el abordaje de fondos internacionales que se anunciaba en pandemia no se ha dado y que los fondos no han conseguido cerrar compras oportunistas, por lo que han virado su estrategia hacia ofertas más competitivas.

Bravo admite que en los próximos meses el mercado desacelerará por las condiciones macroeconómicas y que el vacacional sufrirá más que el urbano. El director de hoteles y hospitality de la consultora sueca apunta a más joint ventures y una reducción de nuevo pipeline como estrategias que llevarán a cabo las compañías para capear el temporal.   

Pregunta: Después de una pandemia que golpeó especialmente al sector hotelero en los dos últimos años, este ejercicio la inversión está en récord. ¿A qué obedece?

Respuesta: Los tres primeros trimestres han sido muy buenos. El año pasado vimos operaciones institucionales que atendían a necesidades de recapitalización o liquidez, sobre todo por parte de las grandes empresas hoteleras, que tuvieron que vender activos muy core, como es el caso de NH con el Hotel Calderón, o las dos ventas de Único. En cambio, este año, lo que vemos es mayor volumen de transacciones. Hemos pasado de la venta de activos muy grandes a la de establecimientos con menor volumen y más repartidos geográficamente.

P.: Al final no ha habido una estampida de comprar por parte de fondos internacionales, tal y cómo se preveía…

R.:  Los fondos llegaron con ganas de comprar activos, pero de forma oportunista. Ese tipo de operaciones no se llegaron a dar, ya que había un gap importante entre las expectativas de los vendedores y los fondos, que permitían ejecutar operaciones al 50% de descuento, como mínimo. Además, las distintas medidas que se tomaron desde las instituciones, mediante los créditos ICO, los Erte, etc. dieron oxígeno a las cadenas hoteleras para aguantar los meses más duros de la pandemia. Los fondos que el año pasado no pudieron comprar con tanto descuento y que han levantado tanto capital, durante el ejercicio no les ha quedado más remedio que comprar activos a precios más competitivos. El resultado está siendo un gran año de inversión.

P.: ¿Se prevé que en el próximo ejercicio esta dinámica continúe?

R.: Habrá un endurecimiento de la financiación y eso impactará de lleno en las operaciones, sobre todo para los fondos, que utilizan el apalancamiento en la financiación para llegar a sus retornos. La subida de tipos es una realidad y eso provoca que llevar a cabo operaciones al 3% o el 4% como hemos visto ahora dejen de tener tanto sentido. Este impacto en las transacciones va a afectar tanto al segmento urbano como el vacacional, aunque desde los bancos el mercado urbano se percibe como más seguro, por lo que el vacacional será el que salga peor parado, sobre todo para proyectos value add, que van a tener más barreras para acceder a la financiación bancaria. Respecto el segmento urbano, se está manteniendo muy fuerte y destinos como Madrid han concentrado cifras récord de inversión. Por lo tanto, aunque el mercado desacelerará, el hotelero español sigue despertando mucho interés para el inversor internacional, con lo que seguirá en dinámica positiva.

“Desde los bancos el mercado urbano se percibe como más seguro, por lo que el vacacional será el que salga peor parado en un contexto de endurecimiento del crédito”

P.: Un sector endeudado, tipos al alza, menor actividad… ¿Cómo se va a reconfigurar el hotelero español a corto plazo? ¿Habrá más desinversiones, financiación alternativa o joint ventures con socios financieros?

R.: El sector cada vez se va profesionalizando más. Ya se han visto casos de joint ventures que han funcionado bien, por lo que este tipo de mecanismos seguro que van al alza. Respecto las desinversiones, no contemplamos que en el corto plazo se dé una cascada de ventas, ya que este verano ha sido muy bueno y la mayoría de cadenas han registrado un gran volumen actividad. Cuando llegue el invierno y se vean las potenciales reservas para el año que viene, quizás se abra otra ventana de oportunidad, pero de ser así, se prevé que esta situación acontezca hacia finales del próximo ejercicio. Además, las conversaciones que estamos teniendo con cadenas de primer nivel, españolas, francesas e italianas, nos aseguran que las reservas para el año que viene sigue a muy buen nivel, a diferencia de los países del norte de Europa. Lo que sí se va a resentir por este entorno macroeconómico volátil es la creación de nuevo pipeline. Los establecimientos y operaciones que están sobre la mesa se van a ir cerrando, pero será más complicado que aparezcan nuevos proyectos.

P.: ¿Cada vez se registran más operaciones de sale&leaseback; el proceso de venta del activo y mantener la explotación va a ser hegemónico a medio plazo?

R.: Completamente, tiene todo el sentido. Los operadores se van profesionalizando más y se han dado cuenta que su negocio es operar y no ser propietario de activos. Si el esfuerzo que conlleva comprar una propiedad lo dedican a sus planes de expansión pueden obtener mayor beneficio. El seale&leaseback se lleva aplicando desde hace siete años; marcas como NH o Meliá empezaron a desinvertir sus paquetes de activos que no eran core para ellos y, cada vez, esta fórmula la replican en grupos medianos y pequeños. A medio y largo plazo, tal y como sucede en oficinas o logística, se va a disociar más la propiedad de la explotación, y si en nuestro país el seale&leaseback no ha crecido tanto es porque en España, por tradición, las familias han sido propietarias de los hoteles. Ahora bien, en diez o quince años, el hotelero español será un sector plenamente profesionalizado.

“La creación de nuevo ‘pipeline’ se va a resentir como resultado de entorno macroeconómico volátil”

P.: ¿Cómo se están desarrollando los usos mixtos en el hotelero? ¿Se verán más oficinas, comercios incluso residenciales de medio y largo estancia en los hoteles?

R.: El hotelero es un sector que siempre se ha distinguido por estar a la vanguardia en innovación de nuevos usos de los espacios. Hace quince o veinte años casi nadie iba a los restaurantes de los hoteles, pero, por suerte, llegaron operadores internacionales que dieron una vuelta a ese concepto y decidieron alquilar ese espacio a marcas de restauración reconocidas que impulsaron la nueva tendencia. El hotelero se ha dado cuenta que tiene que maximizar todos los espacios del activo, ya que cada metro cuadrado le cuesta dinero, con lo que le tiene que sacar rentabilidad. Vemos como operadores están alquilando espacios a grandes gimnasios, a hostelería externo, creando spas o zonas de tratamiento wellness, etc. Como nuevas tendencias a destacar, actualmente se está hablando mucho de coliving. La pandemia ha acelerado el modelo de trabajo a distancia, con lo que muchas marcas hoteleras se están adaptando a necesidades de clientes que pasan fuera de su casa estancias medias o largas y que deciden instalarse en un hotel. Se están impulsando grandes espacios de coworking y los operadores seguirán apostando por estos conceptos mixtos.

P.: Uno de los grandes retos del sector es adaptarse a los altos parámetros de sostenibilidad. ¿Cómo se está llevando a cabo la transición verde en el hotelero?

R.:  Los preceptos ESG han llegado para quedarse. En conversación con fondos internacionales, fundamentalmente alemanes y franceses, estos criterios son claves a la hora de decidir si se acomete o no una inversión. Y hay que tener en cuenta que estos fondos son los principales tenedores de activos. Por lo tanto, hoy en día, no se contempla una reforma sin tener en cuenta los parámetros de sostenibilidad. Hay grandes marcas hoteleras, como Iberostar, que está siendo pionera en implementar los criterios ESG en todos los activos. También Melià o Barceló está haciendo un gran trabajo. Cuando hablamos con arquitectos o constructoras nos aseguran que los parámetros ESG es de lo primero de lo que se habla para llevar a cabo un proyecto. Esto quiere decir que desde grandes fondos hasta fammily offices, todos los actores del sector saben que estos criterios serán clave para tener un activo líquido, con lo que a mayor o menor velocidad, toda la planta hotelera de España se va a adaptar bajo parámetros de eficiencia energética y sostenibilidad.