Javier Mérida (P3 Logistic Parks): “El logístico corre el peligro de morir de éxito”

De patito feo del real estate al peligro de una burbuja. Javier Mérida es director general de la filial española de P3 Logistic Parks, con presencia en trece países y 5,3 millones de metros cuadrados de superficie bajo gestión. El directivo alerta de que el sector logístico “corre el riesgo de morir de éxito” tras el aumento del atractivo vivido a causa de la crisis del coronavirus. “Los precios pueden alcanzar un nivel en el que la operativa no sea viable”, avisa.

Pregunta: ¿Cómo cambiará el comercio electrónico a las ciudades?

Respuesta: La crisis del Covid-19 ha provocado una consolidación del comercio electrónico. Muchos usuarios han tenido su primera experiencia comprando por Internet y ha sido buena, lo que permite pensar que este mercado crecerá más rápido de lo previsto. La última milla tendrá que adaptarse a la vida normal de las ciudades. Más pronto que tarde, volverá a haber tráfico y no siempre habrá alguien en casa. El principal reto del sector será estrechar cada vez más las bandas horarias y esto pedirá centros de última milla más cercanos o que los puntos de recogida aumenten y el usuario pueda recoger los paquetes en las proximidades de su vivienda.

P.: ¿Cómo se puede preparar el sector para dar respuesta a las exigencias del consumidor multicanal?

R.: En otros países con un ecommerce más desarrollado, hay naves diferentes dependiendo de a qué sector se destinan. No es lo mismo vender ropa que alimentos frescos. Veremos un aumento de las tipologías de los activos. Además, habrá un aumento del estocaje para evitar roturas de stock.

“La última milla tendrá que adaptarse a la vida normal de las ciudades”

P.: ¿Cómo puede dar respuesta el sector al ecommerce en las zonas poco pobladas?

R.: Las zonas poco pobladas son, precisamente, donde más valor añadido puede dar el comercio electrónico porque puede dar respuesta a necesidades que no se pueden satisfacer de ninguna otra manera. Sin embargo, habrá un aumento de los costes de entrega o de los precios en estas zonas ya que es más costoso poder repartir por su poca densidad.

P.: ¿Es sostenible?

R.: Hay estudios que prueban que el impacto de muchos consumidores desplazándose es mucho mayor que el de un vehículo distribuyendo. Aún más si son vehículos sostenibles. De hecho, el ecommerce puede ser una solución que permita desatascar las ciudades.

P.: ¿Cómo se compaginan el crecimiento del sector con la necesidad de incorporar sostenibilidad en los activos?

R.: Cuando se diseñan y construyen las plataformas logísticas ya se hace con la perspectiva de reducir el impacto medioambiental. Es un elemento básico de la responsabilidad social corporativa de la mayoría de las empresas. Además, todos los esfuerzos se enfocan en tener una certificación energética, que permite tener mejores inquilinos y rentas más altas.

“El impacto de muchos consumidores desplazándose es mucho mayor que el de un vehículo distribuyendo”

P.: ¿El crecimiento del sector durante el confinamiento ha sido estructural o se revertirá con la nueva normalidad?

R.: Una parte importante es estructural. Las buenas experiencias que han tenido la mayoría de los usuarios en su primera compra por Internet han hecho que los usuarios pierdan el miedo a usar este canal.

P.: ¿Cómo se adaptará el sector a las necesidades específicas del comercio electrónico?

R.: Cada vez más se tienen en cuenta el uso que se hará del inmueble y los procesos que se deberán seguir en su interior a la hora de diseñarlo. Ya no hay plataformas estándares que cualquier empresa puede usar. El ecommerce ha acelerado esta tendencia, que dará paso a diferentes tipos de activos. No será lo mismo una plataforma de última milla que fullfilment center. Los activos serán para un tipo de uso concreto.

P.: ¿El ecommerce desplazará al cliente tradicional de los espacios logísticos en las primeras coronas?

R.: Aumentará la competencia para encontrar buenas ubicaciones cerca de grandes núcleos y probablemente se incrementarán las rentas, pero no hay tantos actores puros de comercio electrónico como para que el crecimiento de la demanda sea exponencial ni para provocar un cambio fundamental en el mercado. Es un sector que se espera que se desarrolle, pero la mayoría de players del mercado son retailers, como por ejemplo Inditex, con una estrategia de venta estructurada. A medida que aterricen nuevos actores puros con estructura propia, la demanda puede aumentar.

“El comercio electrónico no provocará un cambio fundamental en el mercado”

P.: ¿El comercio electrónico cambia el tipo de activos que se demandan?

R.: Más que cambiar, va a haber edificios hechos a medida de cada actividad. No sabemos si van a tener más altura o distintos tipos de cámaras, por ejemplo, pero la configuración va a ser ad hoc para cada cliente.

P.: ¿Se van a limitar las operaciones a riesgo?

R.: El comercio electrónico va a aumentar la demanda de proyectos llave en mano. La demanda tradicional de operadores logísticos va a seguir allí, con duraciones de contratos que no permitan la llave en mano. La demanda de espacios flexibles va a seguir existiendo.

P.: ¿El sector se encamina a dividirse entre macronaves y pequeños activos logísticos de última milla?

R.: Aún hay espacio para activos medianos. La consolidación del mercado ha provocado que las naves sean cada vez más grandes, también porque se facilitan las economías de escala. Algunos operadores han preferido tener grandes almacenes para mejorar su operativa. Hay una tendencia a la modernización de instalaciones. Durante la crisis no se hizo promoción logística y ahora las empresas se plantean si sus espacios están optimizados.

“Los precios pueden alcanzar un nivel que provoque que las operativas no sean viables”

P.: ¿Veremos plataformas logísticas en el centro de la ciudad?

R.: Me cuesta mucho verlo. Habrá centros de distribución y pequeñas pasarelas para el cambio de vehículos. Va a ser complejo poder levantar plataformas como tal dentro de las urbes.

P.: ¿Los mercados secundarios van a crecer en importancia para estar más cerca de los principales núcleos de población fuera de Madrid y Barcelona?

R.: Sin duda, ya lo están haciendo. Ciudades como Zaragoza, Valencia, Bilbao o Málaga ya son centros importantes desde el punto de vista logístico y de distribución regional.

P.: ¿El incremento del atractivo del sector provocará la aparición de nuevos actores y, por ende, un incremento del precio del suelo y de las rentas?

R.: El mercado logístico ha sido tradicionalmente pequeño y poco institucional. Ahora se ha convertido en un activo interesante para los inversores. Hemos visto a actores con mucha actividad en el mercado. Esto puede provocar un aumento de la demanda de oportunidades de inversión que, si es muy elevada, puede derivar en una burbuja. En un sector como el logístico, con unos márgenes muy estrechos, las expectativas de unas rentas muy altas pueden provocar que se limite el desarrollo de todo el potencial del mercado. El logístico corre el peligro de morir de éxito. Los precios pueden alcanzar un nivel que provoque que las operativas no sean viables. Hay que pensar en los márgenes de los operadores, si no, podemos encontrar actores que como no pueden pagar, se pueden retirar del mercado.

P.: ¿Cómo se imagina la ciudad del futuro?

R.:  Desde el punto de vista de consumo, con una influencia importante del comercio electrónico que se distribuya con vehículos eléctricos. Los edificios contarán con espacios para recibir paquetería. Además, la velocidad perderá importancia ante la seguridad, será mucho más importante saber cuándo vas a recibir un paquete que hacerlo en poco tiempo.