Mercado

José Luis Miró (Almar): “La crisis ha tenido un impacto limitado; el sector es resilente”

El consejero delegado de la firma de servicios al inmobiliario Almar Consulting destaca la fortaleza de la actividad en un escenario de incertidumbre económica como el actual.

B. Badrinas

20 abr 2023 - 04:58

Entrevista

 

José Luis Miró, fundador y consejero delegado de Almar Consulting, destaca la resilencia del inmobiliario en un contexto de incertidumbre y apuesta por que mantendrá su condición como uno de los motores de la economía y la creación de empleo. “Las caídas de valor de los activos no están siendo dramáticas y acabarán recuperándolo a medio plazo”, señala el directivo. Almar cuenta con ocho oficinas en España y una en Portugal y suma 160 empleados.

 

Pregunta: ¿Cuál es su valoración sobre la situación actual en el inmobiliario?

Respuesta: Yo veo al sector resilente. A lo largo del año pasado, todos estábamos convencidos que llegaba una nueva crisis, pero la realidad es que ha tenido un impacto muy limitado en la actividad inmobiliaria. En el último trimestre del año pasado, sí que se apreció un descenso de la inversión, pero este 2023 ha empezado con actividad y creo que el sector va a continuar siendo uno de los motores de la economía.

 

P.: ¿Se está produciendo un ajuste de las valoraciones?

R.: Propias de un escenario de aumento de tipos de interés, aunque las caídas de valor no están siendo dramáticas. Las subidas de tipos se producen para luchar contra la inflación, un escenario que a su vez está aumentando las rentas por alquileres de los inmuebles. Al final, de manera más o menos rápida, los activos acabarán recuperando ese valor que ahora están perdiendo, porque veo un entorno de tipos de entre el 2,5% y el 3,5% a medio plazo.

 

 

 

 

P.: Actualmente, ¿cuáles son las principales preocupaciones del sector?

R.: En el sector inmobiliario hay una preocupación muy importante que es la regulatoria, que genera una burocracia tremenda y absurda, y que hace que la tramitación de proyectos y licencias sea un enjambre difícil de atravesar, además de encarecerlos. Hay un proceso urbanístico muy poco ágil y tedioso que, por ejemplo, hace muy difícil la gestión del suelo, la principal materia prima de la actividad, lo que limita la capacidad de producción. Además de la burocracia, otro de los grandes problemas del sector es la falta de capacidad de la construcción, que crea cuellos de botella y retrasa proyectos.

 

P.: ¿Cuál es el origen de este déficit?

R.: La construcción se descapitaliza laboralmente con la gran crisis inmobiliaria y financiera y, ahora, se hace difícil encontrar profesionales cualificados. Yo creo que este déficit sólo se puede solucionar con la industrialización de la construcción. O somos capaces de construir fábricas que escalen y agilicen la producción o las capacidades de promoción estarán por debajo de las necesidades de un mercado como el español. Otros subsectores, más allá del residencial, deberían subirse al carro de la industrialización para acelerar el proceso.

 

P.: También me gustaría preguntarle sobre el impacto de los costes de los materiales de la construcción en el sector. ¿Se ha suavizado el incremento de precios?

R.: El aumento de precios el año pasado fue muy importante y congeló muchos proyectos. Con la ayuda de la ingeniería de valor algunos costes pudieron reordenarse y, ahora, el sector ha podido gestionar este aumento y no se está notando tanto como se temía. Nuestros cálculos son que los materiales de la construcción se encarecieron en su conjunto un 16% en 2022, aunque desde el pasado verano están más o menos estabilizados. El alza, a pesar de todo, ahí ha quedado.

 

 

 

 

P.: ¿Cómo está afrontando el sector inmobiliario la integración de los criterios ESG en su actividad?

R.: Al principio era difícil que las empresas aceptasen incorporar estos criterios, pero ahora todo el mundo te solicita certificaciones, porque entienden que aportan valor al edificio. Hemos de tener en cuenta que todo inmueble que se construya de acuerdo con los criterios del Código de Edificación ya cuenta con buenos elementos de sostenibilidad. A partir de ahí, no obstante, hay algunos promotores que apuestan por elevarlos para mejorar la calidad del inmueble.

 

P.: ¿Encarecen mucho esos elementos la construcción del inmueble?

R.: Si el edificio es de nueva planta, el coste de estos elementos se sitúa entre un 2% y un 4% que, no obstante, se traduce en una mayor valoración del inmueble e, incluso, el acceso a financiación más competitiva. En el caso de la rehabilitación, pues se trata de una inversión para actualizar un edificio y adaptarlo a las necesidades actuales. Con cambios en la fachada y aerotermia se están consiguiendo mejoras de hasta dos puntos en las letras de certificación y, todo ello, con una inversión moderada.