Sevilla, el lento despertar inmobiliario de la capital de Andalucía

La tercera ciudad española por población registra los primeros brotes verdes en la recuperación de su mercado residencial. No obstante, como aquellos signos de recuperación de los que hablaba allá por 2009 Ben Bernanke, entonces presidente de la Reserva Federal, los signos positivos del residencial en Sevilla hay que querer verlos.

La capital andaluza, que suma cerca de 690.000 habitantes, ha visto reducir su población de forma continuada desde 2012, cuando superaba los 702.000 habitantes. El lento y continuado descenso de la población es probablemente una de las causas de que los precios de la vivienda no hayan remontado y de que la obra nueva tenga un peso casi residual en el mercado.

Sin embargo, algunos datos sí apuntan a que Sevilla se suma con claridad a la mejora del mercado inmobiliario en el conjunto de España: un nítido aumento de los precios en 2017, un continuado incremento de las compraventas y, por último, la apuesta por la ciudad de grupos como Habitat o Ayco.

Sevilla ha registrado una caída en su censo de población en los últimos quince años: de los 710.000 habitantes de 2003 a los 690.000 habitantes de la actualidad

La ciudad del NO8DO, lema tradicional de Sevilla, llegaba a rozar los 710.000 habitantes en 2003, hasta perder la cota de los 700.000 en 2007. Volvió a recuperar esta cota en 2009, hasta alcanzar máximos en la década en 2010, con 704.000 habitantes, pero la población de la capital andaluza ha caído de forma continuada hasta las cifras actuales.

Dinamismo inmobiliario

Pese a ello, el dinamismo en las operaciones de compraventa de vivienda ha sido amplio en los últimos años. En 2013, las operaciones en el sector todavía anotaban fuertes descensos, con una caída ese año del 24,4%, hasta sólo 4.715 transacciones de viviendas. Las subidas han sido desde entonces incesantes hasta hoy: 12,1% de incremento en 2014; 11,3% en 2015; 15,1% en 2016 y 14,1% en 2017, con un total de 7.732 compraventas.

Según datos del Ministerio de Fomento, en el primer trimestre del presente año se han registrado en la ciudad 2.234 compraventas, de las cuales más del 95% han correspondido a viviendas de segunda mano. Con sólo 98 compraventas, las viviendas nuevas representaron sólo un 4,4% de la actividad en el residencial en el primer trimestre.

No obstante, a pesar de esta creciente actividad en términos de compraventas, los precios del residencial en Sevilla continúan estancados. En los últimos años los precios medios de la tasación por metro cuadrado en el cuarto trimestre de cada año han caído de forma constante, con la única excepción de 2014, cuando crecieron un pírrico 0,3%.

En el último trimestre del pasado año, el precio de la vivienda registró un aumento interanual del 7,4% en la capital hispalense

En el cuarto trimestre de 2017 los precios sí subieron, con un alza interanual del 7,4%, pero en el primer trimestre de este año el mercado residencial ha vuelto a las caídas, con un descenso del 1,12% en relación al mismo trimestre del ejercicio anterior.

Actualmente, los precios generales de la vivienda se sitúan en 1.468,70 euros por metro cuadrado (1.754,40 euros en la vivienda nueva y 1.464 euros en la vivienda de cinco años o más). Este valor dista en un 26,3% de los precios que alcanzaba la vivienda en Sevilla en 2012 y en un 35,9% de los valores de 2007, antes del estallido de la crisis, cuando el residencial cotizaba a 2.316,10 euros por metro cuadrado.

Gobernada por el socialista Juan Espadas desde junio de 2015, el peso de la vivienda protegida en la ciudad es superior al de otras muchas ciudades españolas, al menos con datos del primer trimestre de 2018. En este sentido, 177 de las compraventas registradas en la ciudad de enero a marzo fueron de vivienda protegida, lo que supone un 7,9% del total.

Nuevos proyectos

Habitat es una de las empresas que han apostado por el mercado sevillano este año. La promotora anunció en julio una inversión de treinta millones de euros en una nueva promoción en la capital andaluza compuesta por 199 viviendas. El terreno adquirido se ubica en Mairena del Aljarafe, una de las zonas con mayor crecimiento en el mercado residencial hispalense.

En total, la inmobiliaria construirá las viviendas en una superficie de más de 16.000 metros cuadrados sobre una parcela de 23.922 metros cuadrados edificables. Cuando se inicie el proyecto, la promoción se convertirá en la quinta de Habitat en Mairena del Aljarafe.

Otro actor activo en el entorno de la ciudad es Ayco, que se ha hecho este año con un lote de solares edificables en el término municipal de Camas (Sevilla). En total, la empresa ha adquirido 18.000 metros cuadrados de superficie, en los que prevé levantar alrededor de 200 viviendas.

Otro brote verde para la ciudad está en el mercado de oficinas, que en 2017 cerró con la contratación de 919.173 metros cuadrados de superficie, elevando un 4% la cifra del año anterior, y acercándose a los registros de 2013, según un informe de la consultora sevillana Inerzia.

El mercado de oficinas está creciendo en los últimos años: la superficie contratada ya se acerca a la de la época precrisis

La bonanza del mercado sevillano de oficinas ha impulsado a la socimi catalana Quonia a tomar posiciones en Sevilla, con la compra este año de un edificio en la calle Antonio Salado. El precio de la adquisición se ha situado en 5,6 millones de euros e incluye el inmueble y unidades adyacentes en los números 2, 6 y 12 de la calle San Antonio.

En total, la operación contempla una superficie de 3.541 metros cuadrados, teniendo en cuenta el inmueble y las unidades adyacentes. El edificio se encuentra actualmente vacío y está pendiente de una rehabilitación, en la que Quonia prevé invertir 3,2 millones de euros para, después, arrendarlo.

En el ámbito comercial, el proyecto de Torre Sevilla es el más importante actualmente en la población. Seis años después de heredar este macroproyecto, CaixaBank ya tiene el cien por cien de la superficie de oficinas contratadas y el centro comercial está a las puertas de su puesta en marcha.

Aenor, Deloitte, Everis, Orange y la Cámara de Comercio son algunas de las entidades presentes en las 18 plantas de oficinas, que representan sólo la mitad del rascacielos. El resto de la torre está ocupada por un hotel gestionado por Eurostars, de Grupo Hotusa.