Madrid cerrará 2022 con una absorción de más de medio millón de metros en oficinas

Las oficinas siguen escalando sus números tras la pandemia. En lo que va de año, las empresas han contratado 410.000 metros cuadrados de superficie de oficinas en Madrid, un 50% más que en el mismo periodo de 2021. Las previsiones apuntan a que la capital alcanzará los 520.000 metros de contratación a cierre de año, según el Office Pulse del tercer trimestre elaborado por Savills.

En Barcelona, la contratación de oficinas ha superado los 241.000 metros cuadrados hasta septiembre, un 9% más en comparativa anual. En lo que va de año, Barcelona ha registrado un total de 314 operaciones de alquiler y desde Savills calculan que, a cierre de año, la cifra de operaciones será superior a la de 2021.

Los edificios prime han concentrado un gran interés durante los nueve primeros meses del ejercicio. Los edificios de clase A han superado el 50% de la contratación en Madrid y el 46% en Barcelona. Este tipo de espacios alcanzan las rentas más elevadas en ambas ciudades, por encima de 30 euros por metro cuadrado al mes de media en la capital y de 23 euros por metro cuadrados al mes en Barcelona.

Savills señala que para contentar la creciente demanda por esta clase de activos, las compañías están apostando por la rehabilitación de inmuebles con el objetivo de incorporar los mayores estándares en favor de criterios ESG y bienestar del talento.

Savills señala que los edificios de clase A han superado el 50% de la contratación en Madrid y el 46% en Barcelona

En el caso de Madrid, el 58% de la nueva oferta que se espera para lo que queda de 2022 y 2023 (430.000 metros cuadrados) procederá de edificios rehabilitados y un 30% de este espacio ya cuenta con un usuario comprometido. En los próximos meses, la rehabilitación se irá expandiendo cada vez más a edificios situados fuera de la M-30, según Savills.

En Barcelona, de acuerdo con las previsiones de Savills, la demanda en curso permitirá acabar 2022 superando los 328.000 metros cuadrados de absorción del año pasado. Además, el 35% de la nueva superficie en el mercado de oficinas hasta finales de 2023 corresponderá a proyectos de rehabilitación de activos, frente al 12% de media en la serie histórica. Casi el 60% de estos proyectos son en centro ciudad, un área cada vez más demandada.

Madrid cuenta actualmente con un stock de oficinas superior a los 14 millones de metros cuadrados y entre los últimos meses de 2022 y 2023 se espera que se incremente en 430.000 metros cuadrados, la mayor parte en edificios rehabilitados.

Savills destaca que la entrada de nueva oferta mantiene la tasa de desocupación en Madrid estable alrededor del 9,4% de media. No obstante, también se observan diferentes comportamientos en función de la localización de los activos: dentro de la M-30, ésta disminuye hasta el 5,2%, mientras que fuera de la M-30 asciende hasta el 12%.

Por su parte, la consultora cifra el stock del parque de oficinas de Barcelona a cierre de septiembre en 6,4 millones de metros cuadrados, un 2,4% más que en 2021. En 2022 se han entregado 330.000 metros cuadrados y se espera que esta cifra aumente en 176.000 metros cuadrados a finales de año.

Savills destaca que Madrid cuenta actualmente con un stock de oficinas superior a los 14 millones de metros cuadrados

Savills apunta que el 43% de esta superficie ya está pre-alquilada de cara a 2022 y en un 6% de cara a 2023. Como ha ocurrido en los últimos ejercicios, el 22@ concentra gran parte de esta nueva superficie (un 81% en 2022), pero se espera que este porcentaje se reduzca hasta el 50% en 2023 con las rehabilitaciones en el centro ciudad.

Este gran volumen de entregas ha provocado un desajuste en la tasa de desocupación en el 22@, que se sitúa actualmente en el 18%, una cifra a monitorizar según Savills, cuyos expertos prevén que podría quedar estabilizada en 2024-2025. En prime CBD y centro ciudad, la disponibilidad es del 5,1% y el 4,8% respectivamente. La media de Barcelona se sitúa en el 9,9%.

Por último, Savills cuantifica la inversión en el mercado de oficinas de España en 2.300 millones de euros a cierre de septiembre, repartidos en 1.183 millones de euros en Madrid, 835 millones de euros en Barcelona y 280 millones de euros en otras ciudades. Esta cifra supone un aumento del 28% en comparación con el mismo periodo de 2021. En ambas ciudades destaca el interés inversor por el producto core y se vuelve a priorizar localización junto a la sostenibilidad. También en ambas ciudades se observa una tendencia al alza de las yields, que en los activos prime CBD ya rozan el 4%.  

“El mercado de inversión corrige mucho más rápido que el de usuarios en entornos como el actual y estamos viendo ajuste en los precios de compra en niveles lógicos y acorde a la situación de incertidumbre”, ha destacado Hipólito Sánchez, director ejecutivo de la división de oficinas de Savills en España. “Se venden los activos estabilizados, pero transaccionar por debajo del 4% en Madrid y Barcelona será muy puntual por las comparativas con el bono a 10 años y el repunte de yields en otros mercados europeos, que se han incrementado entre 75 y 100 puntos básicos”, ha advertido Sánchez.