Juan José Perucho (AGV): “Se está perdiendo la tradición española de comprar vivienda”

Juan José Perucho es presidente de la Asociación de Gestoras de Viviendas (AGV). Además, dirige Grupo Ibosa y cuenta con una dilatada experiencia de más de 25 años en el sector. Especialista en la gestora de cooperativas, alerta del bloqueo de los jóvenes con la vivienda, que “no pueden comprar ni alquilar por su alto precio”, y lamenta la paralización del desarrollo de suelo de Madrid debido a un “mantra de sus gobernantes, que creen que las ciudades no deben crecer”.

Pregunta: Hace veinte años, usted dirigía el área de vivienda protegida de un gran grupo promotor (Gedeco Avantis) en un momento en el que se calificaban casi 75.000 pisos de este tipo en España; esta cifra hoy apenas supera las 5.000. ¿Por qué se desarrolla tan poca vivienda protegida hoy en el país?

Respuesta: Porque tenemos un bloqueo de las administraciones públicas. En el año 98, en España, autonomías y ayuntamientos, crearon la figura de los consorcios urbanísticos. Ambas partes desarrollaban grandes parcelas de suelos y se levantaron numerosas promociones de vivienda protegida. De ahí la cifra que comentas. Hoy hay también una alta demanda, sobre todo por la gente joven, y este tipo de casas se despacharían con la rapidez de entonces, lo que pasa es que hay un bloqueo que lo definiría ideológico en algunos casos que ha derivado en que, por ejemplo, en Madrid, el desarrollo de suelo esté paralizado desde hace tres años. Y sin suelo en marcha, es imposible que haya más vivienda protegida.

P.: ¿Por qué sucede esto?

R.: Ellos tienen un mantra que proviene de ideas de arquitectos de hace 25 años que vienen a decir que las ciudades no deben crecer. La filosofía que tienen es que para conseguir vivienda asequible ha de ser por vivienda pública. Esta es una solución muy buena pero que lleva cuarenta años, no puedes hacer un parque de 50.000 viviendas en tres años. En Europa es un modelo que funciona muy bien y Berlín es un ejemplo. Allí, desde hace un siglo, el ayuntamiento es propietario de un gran número de viviendas que arrenda a la ciudadanía para que sea económica. Es una medida muy efectiva, pero es que en en Madrid se necesita que se construyan entre 10.000 y 15.000 viviendas protegidas cada año y, en los últimos tres, la vivienda pública no supera los 200 pisos.

P.: Otro de los términos que está actualmente en boca de todos es el alquiler. Un estudio reciente asegura que buena parte de los españoles han vuelto a sacar del cajón aquella frase de “arrendar es tirar el dinero”. ¿Por qué ha sucedido esto? ¿Qué supone esto para el sector?

R.: Yo me dedico a hacer casas y me vendría de cine que la gente no alquilara y comprara, pero el alquiler es una fórmula más de este mercado y no es peor que la de comprar. El problema que hay con él es que, si no hay suelo para hacer vivienda, ni se habita ni se arrenda. Entonces, entra la tensión y la especulación por la oferta y demanda. Es la administración quien tiene que controlarla.

“Madrid necesita cada año entre 10.000 y 15.000 viviendas protegidas, y en los últimos tres, sólo se han desarrollado 200”

P.: Ada Colau ya ha comenzado a propones medidas para atajar la subida abusiva de los alquileres no sólo para Barcelona, sino también para España.

R.: Sí, pero lo de Barcelona es un parche. Una buena solución a corto plazo, pero no sirve para el largo plazo. Lo que tiene que tener la administración es una planificación fundamentada y saber que, si la ciudad requiere 15.000 viviendas, se han de promover los mecanismos necesarios para equilibrar la oferta y la demanda.

P.: Pero lo que es indudable es que muchas sociedades y gestoras han apostado fuerte por el alquiler en los últimos meses animados por su rentabilidad...

R.: Es un gran negocio, claro. Pero la rehabilitación de edificios para el posterior arrendamiento es testimonial. Se rehabilita muy poco en este país porque no tiene un entorno legal que lo apoye. Si los ayuntamientos aprobaran una norma general que permitiera que la rehabilitación de los edificios conllevara, por ejemplo, una bonificación en el IBI si la obra supone aumentar la sostenibilidad del edificio o disminuya su contaminación, la rehabilitación no sería del 1% como es ahora y podría crecer hasta un 15%. Regeneraría las ciudades, además. En Madrid, en el barrio Salamanca hay viviendas que están que se caen por el hecho de que no hay mecanismos para rehabilitarlas.

P.: ¿Volverá la tradición mayoritaria del español comprador?

R.: Yo creo que ya no. El problema es que ahora al joven le tienes bloqueado: no puede alquilar porque los precios son carísimos, pero tampoco puede comprar por lo mismo. La gente tiene que comprar y alquilar a veinte kilómetros de la ciudad y, para colmo, esto ha creado un boom de precios en la periferia.

“Las administraciones deben estabilizar el mercado con un plan de viviendas municipales a largo plazo, no parando obras”

P.: En el primer trimestre, la vivienda se encareció un 10% por la alta demanda. ¿Cómo se arregla esto?

R.: Ya lo he dicho antes, que entren las administraciones y lo estabilicen. Tienen un sinfín de medidas que pueden tomar, desde limitar a la banca los préstamos absurdos hasta que intervengan en el mercado poniendo viviendas municipales pero con un plan acorde, a quince años, porque este problema no se arregla de un día para otro.

P.: Y después está la construcción. Esta semana, la AGV ha alertado de la falta de mano de obra cualificada. Han llegado a concluir que si no se forma al personal, el sector se paralizará.

R.: Hoy por hoy, no hay mano de obra suficiente para construir las 80.000 casas que hay visadas para este año. Hay que recordar que desde 2013 hay un millón de personas que trabajaban en la construcción que o se fueron a la calle o sufrieron muchísimo porque pasamos de una absurdez como visar en 2006 hasta 865.000 viviendas a 35.000 en siete años. Mucha de esta gente ahora se ha reconvertido y no quiere volver a un mercado tan inestable como el inmobiliario. El coste de la construcción se ha encarecido mucho en estos años lo que también deriva en que aumenten los precios de las viviendas, con que hay proyectos que ya se han paralizado… Si esto sigue así, sin una mano de obra formada para construir 80.000 casas hay un alto riesgo de que acabe siendo imposible realizar nuevos desarrollos cuando el mercado demande 150.000 viviendas en los próximos años.

P.: ¿El crecimiento de las gestoras de cooperativas españolas pasa por aliarse en proyectos específicos con los grandes fondos internacionales?

R.: Es una fórmula más. Ahora hay mucho suelo con propiedad de los fondos y que las promotoras no tienen recursos, y los bancos ya no regalan dinero. En esa circunstancia la gestora tiene más capacidad de hacer más casas con esa idea. Seguimos haciendo cooperativas normales y el fondo ahora es un operador importante, pero no dudes de que se irán cuando las rentabilidades no les generen los beneficios deseados.