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Diario de información económica del sector inmobiliario

29 Septiembre 2021F01.17h

C

Mercado

Por M. V. O.
03 Dic 2020
F04.55h
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Albert Civit (Incasòl): “No estoy convencido de que limitar los precios del alquiler sea una buena herramienta”

El director de la entidad pública catalana apunta que la regulación puede funcionar en zonas muy tensionadas, pero cree que no será efectiva en los mercados que no lo estén.

Albert Civit (Incasòl): “No estoy convencido de que limitar los precios del alquiler sea una buena herramienta”

 

 

Alejarse de Barcelona para tener suelo logístico. El director del Institut Català del Sòl (Incasòl), Albert Civit, apunta que la limitación del precio del alquiler puede no ser una buena herramienta y asegura que el volumen de negocio del alquiler ha caído más del 50% a causa de la pandemia del coronavirus. En el segmento logístico, apuesta por la creación de parques en un radio de cien kilómetros de Barcelona como la solución a la baja disponibilidad que hay en este segmento en el mercado catalán.

 

Pregunta: ¿Regular el precio del alquiler es la mejor manera para frenar el alza de los precios?

Respuesta: Desde mi punto de vista, no. Es una buena manera en lugares muy tensionados. En el Eixample de Barcelona, por ejemplo, funciona. Pero en otros lugares no estoy convencido de que sea una buena herramienta. 


P.: ¿Tiene sentido usarla indistintamente de las particularidades de cada mercado?

R.: Tiene sentido, pero no será efectiva. 


P.: Desde el sector se asegura que hacerlo perjudica a la inversión.

R.: No lo creo. La demanda de alquiler ha bajado, pero hay una demanda latente que volverá a salir cuando pasemos la crisis. El promotor puede tener una actitud de prudencia, pero hay mucha gente joven que necesita vivienda. Los fondos que tienen alquiler en zonas tensionadas se pueden resentir, pero al final van a medio y largo plazo. Les hace daño y por eso se quejan, pero Barcelona y Cataluña continuarán teniendo necesidad de vivienda. 

 

 

 


P.: ¿Ha habido un descenso en el mercado de alquiler tras la aprobación de esta normativa?

R.: Sí y bastante. De más del 50%. Tendremos los datos a finales de año. De todos modos, no es por efecto del decreto, es por efecto del Covid-19. Esto empezó antes de la entrada en vigor del decreto. El mercado cayó por culpa de la pandemia a causa de una falta de demanda. Los estudiantes se han ido, hay gente que ha vuelto a casa de sus padres... Aquí también se debe tener en cuenta la gran pérdida de locales comerciales. Todo esto ha reducido el mercado del alquiler y los resultados los veremos a principios de 2021. La oferta ha aumentado. Los precios han bajado en el segmento alto. Hay mucha oferta y poca demanda. 

 

P.:  Los expertos inmobiliarios aseguran que la única manera de controlar el precio del alquiler es aumentar la oferta. ¿Está de acuerdo?

R.: Está claro. La regulación de precios me deja un poco frío. Se ha hecho, no tengo nada que decir, pero la estrategia buena es poner oferta en el mercado, cuanto más mejor.

 

P.: ¿La Generalitat prevé aumentar la colaboración público-privada para incrementar el parque de viviendas asequibles?

R.: Es básico. Las tres administraciones que producimos vivienda en alquiler somos el Ayuntamiento de Barcelona, el Área Metropolitana y nosotros, que levantamos entre 1.500 viviendas y 2.000 viviendas al año. El mercado de alquiler hoy necesita el doble de viviendas nuevas al año para dar respuesta a la demanda que habrá en los próximos quince años. O nos ayudamos del sector privado para construir vivienda de alquiler o no alcanzaremos. 

 

P.: ¿Está previsto cambiar la normativa para facilitar esta colaboración?

R.: Se intentó con un decreto que tampoco salió adelante por falta de acuerdo político según el cual los ayuntamientos tenían que ceder el suelo público a la iniciativa privada. Es muy importante tener control de la renta final en la vivienda pública de alquiler. Nosotros tenemos que ceder suelo a las empresas siempre que se comprometan a ofrecer estas viviendas a una renta determinada, si no, no sirve. 

 

 

 

 

P.: ¿Cómo se marca esta renta?

R.: Es complicado, se tiene que hacer a través de varios instrumentos. Pero poner suelo a disposición del privado para que construya a una renta que la población media no pueda pagar, no vale. Lo que se hace en Europa es ceder los terrenos y se dan garantías fiscales a cambio de garantizar que las rentas no superarán los ocho euros por metro cuadrado al mes que sería el límite en Barcelona. En el resto de Cataluña debería ser algo menos. Si no conseguimos limitar las rentas, no tiene sentido que ayudemos al privado. Y las empresas tienen que hacer muchas cosas para alcanzar este precio: han de ajustar márgenes, construir con criterio, etcétera. Es un equilibrio complejo. 

 

P.: ¿Hay disponibilidad por parte de las empresas?

R.: Está costando porque el mercado libre aún da rentabilidad. Aún hay mercado libre y, mientras lo haya, no harán algo que les dé menos margen. Pero con el tiempo esto irá cambiando porque cada vez habrá menos gente que pueda comprar y más que necesite alquilar. Al final las empresas no tendrán más remedio que entrar en este mercado. De todos modos, está naciendo y consolidando un movimiento de cooperativas que tienen una renta limitada y una ganancia también limitada. 

 

P.:  La disponibilidad logística está bajo mínimos en Barcelona y hay poco suelo disponible. ¿La Generalitat planea facilitar la reconversión de suelos para poder incrementar la oferta?

R.: Hacia logística no, porque se mueve en superficies muy grandes. Evidentemente, tenemos que reciclar polígonos industriales, pero por muchos polígonos industriales que reciclemos, no instalaremos en estos suelos a las empresas que quieren mucha superficie. Tenemos que reciclar los polígonos, actualizarlos y ponerlos al día, y ofrecerlos a empresas que sean medianas y, quizás alguna grande. Pero si queremos captar motores grandes, industria grande, que es la que deriva a la industria pequeña y mediana en la cadena de valor, necesitamos generar más suelo. Y este suelo no lo podemos generar en el área metropolitana de Barcelona porque no hay, lo tenemos que generar en la corona de cien kilómetros alrededor de la ciudad, que creo que tiene oportunidades. Es un momento de reequilibrio porque si no el área metropolitana se lo acaba comiendo todo. Es un buen momento para que los territorios que están en este perímetro cien, se recapitalicen. 

 

 

 

 

P.: ¿Sería crear una cuarta corona logística en Barcelona?

R.: No es una corona. Estamos hablando de un radio de cien kilómetros, pero no es una corona. Tenemos un eje de transporte este-oeste que junta el corredor mediterráneo con el eje transversal hacia Lleida y el interior. En el cruce de estos ejes es donde se focaliza esta actividad. Es en estos puntos donde tenemos que colocar la actividad.

 

P.: ¿Las grandes empresas están dispuestas a ir a estos lugares?

P.: No tienen más remedio. Para estas áreas es una buena oportunidad para captar industria de gran tamaño, porque esta industria impulsa la mediana y la pequeña. Mucha gente nos dice que tenemos polígonos industriales con parcelas vacías. Es cierto, pero tenemos parcelas de 2.000 metros cuadrados o 3.000 metros cuadrados y muchas veces el tejido productivo no tiene un motor fuerte que genere empresas que llenen estas parcelas. Y las grandes no están interesadas en estos suelos. 

 

P.: El sector reclama una legislación más clara, ágil y simple. ¿Hay previsto algún paso en este sentido?

R.: El plan para conseguir esto es la nueva ley de territorio. Esta ley está pensada para agilizar trámites urbanísticos. Ahora mismo no hay suficiente consenso político, pero es un instrumento necesario para acortar plazos de planeamiento como de licencias, tanto de obras como de actividad. En la parte de licencias, la mayor parte de las competencias son locales, pero hay margen para que la Generalitat haga un esfuerzo para acortar plazos. Se puede hacer algún decreto de medidas urgentes para intentar agilizarlo, pero sin una nueva ley, son parches.

 

P.: Esta crisis dejará muchos locales disponibles. ¿Es una opción reconvertirlos en viviendas para aumentar la oferta?

R.: No creo que sea la solución. La reconversión de locales en vivienda ayuda, pero no soluciona la problemática. Necesitamos producir vivienda en volumen y la reconversión de locales es una pequeña gota.  

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