Albert Milián (Sotheby’s): “Los extranjeros han cambiado el mapa del lujo en Barcelona”

Albert Milián, portavoz de la agencia de vivienda premium Sotheby’s en Barcelona y Costa Brava, señala que 2022 ha sido un gran año para el residencial de lujo y prevé que la buena dinámica continúe en 2023 gracias a que este tipo de producto siempre se ha posicionado como valor refugio ante periodos de desaceleración económica.

Milián destaca el papel troncal del comprador extranjero en Barcelona, que considera que han sido el motor del trasvase del residencial de lujo de zonas como Pedralbes al Eixample o Ciutat Vella. El directivo reivindica el gran peso que ha tenido el comprador estadounidense en el mercado barcelonés durante el último ejercicio e identifica qué zonas de la capital catalana pueden experimentar un mayor crecimiento del lujo a corto y medio plazo.   

Pregunta: ¿El cambio de ciclo del inmobiliario está afectando a la vivienda premium?

Respuesta: Afecta más al segmento medio del mercado residencial, el lujo es un mundo completamente paralelo. En 2022 no percibimos desaceleración ni en demanda ni en número de transacciones, aunque es cierto que cuando el conflicto bélico en Ucrania hubo un ligero parón. Este freno vino impulsado mayoritariamente por el comprador estadounidense, que adoptó el modo wait and see. Pero este parón duró muy poco, además como consecuencia de la guerra, también captamos transacciones de clientes de países como Polonia, país fronterizo con Ucrania, que cuando estalló el conflicto decidieron buscar una residencia en Barcelona.

P.: La vivienda de lujo siempre se ha considerado un valor refugio. Teniendo en cuenta el contexto económico, ¿las cifras de 2023 incluso superarán los registros de un gran 2022?

R.:  Esta es una palabra clave: valor refugio. Observamos que hay compras por capricho y otras que son 100% para inversión. Durante las crisis, y eso ya lo vivimos hace una década en España, siempre repunta la inversión en el segmento core del residencial. Este tipo de comprador ve la oportunidad y sabe aprovecharla. Los que en 2010 o 2011 compraron una vivienda de lujo en el Eixample por 5.500 o 5.700 euros el metro cuadrado han visto como hoy su vivienda se ha revalorizado hasta los 6.800 euros el metro cuadrado. Por lo tanto, de cara a 2023, si el contexto económico empeora y los inversores empiezan a buscar el valor refugio, en nuestro segmento podemos estar tranquilos.

P.: Estamos viendo como hay cierta innovación en el producto de lujo, como las compras en multipropiedad, ¿hay recorrido para estas fórmulas en el premium?

R.:  Son modalidades aún muy incipientes, pero no descarto que la multipropiedad sea un modelo que pueda tener éxito en un futuro, sobre todo en clientes extranjeros que sólo pasan ciertas temporadas del año aquí. La sociedad cada vez demanda más fórmulas enfocadas en compartir servicios, lo vemos en movilidad, moda, etc. Por lo tanto, no sería descabellado que una fórmula parecida pueda triunfar en el residencial de lujo. Dicho esto, los casos de este tipo que hemos gestionado en Sotheby’s son aún muy testimoniales.

“No descarto que la multipropiedad sea un modelo que pueda tener éxito en un futuro, sobre todo en clientes extranjeros que sólo pasan ciertas temporadas del año aquí”

P.: ¿Qué peso tiene el cliente extranjero en la compra de vivienda de lujo en Barcelona?

R.: Si me remito a los datos de Sotheby’s, el 80% de los compradores son extranjeros y el 20% nacionales. En el último año ha habido una explosión del comprador estadounidense que quiere una propiedad en Barcelona. Por un lado nos hemos beneficiado de la fortaleza del dólar, pero por el otro también hay que ser consciente de la diferencia que hay en el poder adquisitivo. No es lo mismo comprar un ático en Manhattan, que te van a pedir cincuenta millones de dólares, a comprarlo en el centro de Barcelona, que te van a pedir dos. Por lo tanto, este tipo de comprador invierte a gusto en Barcelona, una ciudad que le fascina por el clima, la gastronomía, etc. Además, le permite acceder a la Golden Visa, con lo que les facilita muchísimo el desplazamiento por Europa. Respecto el cliente francés, con especial influencia en la Costa Brava, siguen comprando a buen ritmo. También hemos visto que repuntaba el número de compradores escandinavos y suizos, que empezaron a llegar en gran número después de los confinamientos por el Covid-19.

P.: Hubo un tiempo que se hablaba mucho del comprador ruso en Costa Brava, ¿El conflicto en Ucrania supuesto un freno en las transacciones de rusos en esa zona?

R.: Es indudable que el cliente ruso ha tenido un gran protagonismo en el mercado español. Pero después de la invasión de Crimea, en 2014, la situación cambió y el cliente ruso dejó de tener un peso importante en las compras de vivienda de lujo en el país. Hay que ser consciente que todo movimiento que acontece en el tablero del mundo influye de una manera u otra en el segmento de lujo, porque las personas con alta capacidad adquisitiva toman decisiones de cambios de residencia o quieren cubrirse un poco las espaldas ante esos cambios.

“En el último año ha habido una explosión del comprador estadounidense que quiere una propiedad en Barcelona”

P.: ¿Por qué los clientes latinoamericanos prefieren Madrid a Barcelona a la hora de comprar vivienda de lujo?

R.: Que Madrid lleve la delantera no significa que el cliente latinoamericano no esté comprando en Barcelona. Vemos como este cliente valora mucho el clima, la playa y los inputs que ofrece Barcelona. Un aspecto importante es el efecto capitalidad que tiene Madrid, que no podemos negar que, hoy en día, ofrece más oportunidades en el momento de encontrar un trabajo, y eso tiene un cierto peso en la decisión. Sí que es cierto que, abriendo el foco más allá de los clientes latinoamericanos, las compras de extranjeros en Madrid acostumbran a ser de primera o segunda residencia, mientras que hay muchos extranjeros que compran en Barcelona su tercera o cuarta residencia. Esto supone que, aunque en número de transacciones los dos mercados pueden estar equilibrados, el impacto económico real sea más elevado en Madrid que en Barcelona.

P.: Vemos como Málaga concentra una gran dinámica en residencial de lujo en los últimos años. ¿Ya está al nivel de Barcelona y Madrid o aún le falta recorrido?

R.: A Málaga hay que felicitarla, en los últimos años se ha puesto en el mapa. Ahora bien, Barcelona y Madrid son dos mercados que comen completamente aparte. Respecto las zonas vacacionales, sí que identifico la Costa del Sol, junto con Costa Brava y Baleares, como los tres destinos españoles referentes a escala internacional. Canarias quizás estaría en un nivel más bajo, en un segmento medio. Después ya vienen las zonas con un interés más nacional, como podría ser Cantabria.  

P.: ¿Faltan viviendas de lujo en Barcelona?

R.: El producto core es un piso en el Eixample o Ciutat Vella, especificando dentro de este las zonas del Born y el Gòtic, y la zona de Poblenou. Por lo tanto, y teniendo en cuenta esta demanda, nos encontramos que en el Eixample más ya no se puede construir. Eso provoca que este tipo de activo se haya revalorizado de forma notable. En Ciutat Vella, donde se encuentran esos antiguos palacios que tanto gustan a los estadounidenses, pasa exactamente lo mismo. Si nos vamos a Poblenou- Sant Martí, la situación es distinta. Allí sí que hay oferta de pisos nuevos, por lo que el comprador extranjero lo ha valorado y ha decidido apostar por ello.

“Si se avanzara en el concepto de la Gran Barcelona, zonas como el barrio de la Salut o Font d’en Fargues podrían posicionarse como muy atractivas para el segmento de lujo”

P.: ¿Y Pedralbes, tradicionalmente la zona de la ciudad con más poder adquisitivo?

R.: En Pedralbes también hay producto, pero es más setentero. En comparación con Poblenou, el comprador extranjero prefiere apostar por una vivienda nueva, con más recorrido. Este movimiento por parte de los compradores de fuera ha cambiado el mapa del lujo en Barcelona. Eso nos ha ido muy bien, porque ha puesto en valor zonas muy atractivas de la ciudad que habían sido olvidadas por los mismos barceloneses. Gracias a la inversión extranjera hemos conocido y también reconocido edificios y lugares a los que no se les daba importancia. Dicho esto, sigue habiendo bastante volumen de transacción en zona alta, principalmente del comprador nacional, pero también de extranjeros que llevan unos años aquí y deciden mudarse del centro.

P.: ¿Qué zonas de Barcelona tienen potencial para ser el nuevo Gòtic o Poblenou?

R.: El comprador de lujo pone el foco en el centro porque Barcelona es una ciudad pequeña. Si estuviésemos hablando de que se avanza en el concepto de la Gran Barcelona, como una macrourbe que absorbe o tiene un sistema común con todas las poblaciones del área metropolitana, el centro de Barcelona se ampliaría y zonas como el barrio de la Salut o Font d’en Fargues, que tienen unas casas preciosas de los años 1900, podrían posicionarse como muy atractivas para el segmento de lujo. De hecho, ya tenemos clientes que están comprando ahí, en su mayoría nacionales. Ojalá el comprador nacional se de cuenta del potencial de estas zonas, pero si tiene que volver a ser el extranjero, bienvenido sea, ya que de lo que se trata es de poner en valor más zonas de la ciudad.