Philippe Jiménez (IWG): “La industria existía antes de WeWork, y existirá después de WeWork”

Guerra comercial entre China y Estados Unidos, Brexit, recesión económica en Europa y tensión política en España. El mercado inmobiliario atraviesa un periodo de moderación tras años de crecimiento pronunciado, a la expectativa de una posible crisis y con la falta de oferta como uno de sus principales retos. A fin de ofrecer un espacio de reflexión ante la vorágine de la actualidad, EjePrime pone en marcha una serie de entrevistas para conocer la visión de los principales directivos del sector.

Los problemas de WeWork tras su fallida salida a bolsa ha puesto en alerta al mercado. La irrupción de estos espacios transformó el segmento de las oficinas y la caída del gigante de los coworkings plantea varias preguntas. ¿Es un presagio de lo que está por venir? ¿Pueden ser rentables los operadores de coworking? ¿Estos espacios serán capaces de sobrevivir a una posible crisis?

Philippe Jiménez, director general de IWG en España lo tiene claro. “La industria existía antes de WeWork, y continuará existiendo después”, asegura en una entrevista a EjePrime. Para el directivo de IWG, el problema no está en la idea de los espacios flexibles, sino en el modelo de negocio de la compañía cofundada por Adam Neumann. De hecho, Jiménez cree que “ya no hay vuelta atrás” y que las oficinas tradicionales representan ahora un modelo “obsoleto”.

Pregunta: ¿En qué momento del ciclo estamos?

R.: Estamos en una fase de crecimiento. Los precios continúan subiendo, tanto en Madrid como en Barcelona, e incluso en el resto de España, porque hay muy poca disponibilidad. En Barcelona, en el centro de la ciudad, hay un 3% de disponibilidad de oficinas y en Madrid, un 9%. Hay muy pocos proyectos que vayan a salir en los próximos años y la mayoría de ellos ya están prealquilados.

P.: ¿Es un buen momento para invertir en oficinas?

R.: Sí hay oficinas y suelo disponible, sí, aunque el rendimiento no va a ser muy alto porque los precios son muy elevados.

“El cambio hacia el modelo de trabajo flexible es definitivo, no hay vuelta atrás”

P.: Guerra comercial, Brexit o recesión económica. ¿Cómo afectará el contexto político y económico al sector inmobiliario y a las oficinas, en concreto?

R.: Son malas noticias para el negocio en general. Estamos gozando de un periodo de crecimiento muy largo y bueno, pero tiene fecha de caducidad por los acontecimientos económicos y sociales que están sucediendo. La situación de Cataluña tampoco ayuda. Estamos hablando de recesión en Alemania, la demanda y el consumo han bajado, el Brexit se va a consumir y el señor Trump quiere guerra. Este cóctel va a desencadenar una tormenta perfecta. ¿Cuándo? Imagino que en el segundo o tercer trimestre de 2020.

P.: ¿Cuál será el impacto del Brexit en el mercado de oficinas de Londres?

R.: El impacto será negativo. Muchas empresas ya se están reubicando en Europa, se van a vaciar bastantes edificios y habrá más oferta que demanda, lo que provocará un descenso de los precios.

P.: Los coworkings surgieron y se desarrollaron como consecuencia de la recesión económica. ¿Podrían hacer frente a una nueva recesión?

R.: No comparto que el crecimiento de los coworkings tenga que ver con la crisis. Hay un legado que es la búsqueda de rebaja de costes, pero es una coincidencia. Lo que desencadenó la tendencia a los espacios flexibles fue la tecnología. Además, hay otras variables, como la búsqueda de reducción de costes o el modelo de vida de los millenials, que quieren trabajar de forma distinta. La sostenibilidad es otro driver importante. Las multinacionales ven en el espacio flexible un modelo de trabajo más eficiente, productivo y una forma de atraer el talento. El talento no va a trabajar entre cuatro paredes, como lo hacíamos nosotros. Desde que la tecnología ha desencadenado la cuarta revolución industrial, sabemos que la oficina no es el único sitio donde se puede trabajar y tampoco el mejor. El cambio hacia el modelo de trabajo flexible es definitivo, no hay vuelta atrás. De hecho, los expertos inmobiliarios dicen que de aquí a 2025, el 30% de la cartera de las multinacionales estará compuesta por espacios flexibles. Si hubiera crisis, las empresas buscarán más agilidad y más flexibilidad.

P.: ¿Los operadores de coworkings pueden aspirar a ser rentables?

R.: Nosotros llevamos treinta años operando, estamos en la bolsa de Londres y nuestras cifras y balances son transparentes. Nuestras operaciones son muy rentables y no abrimos por abrir. Para nosotros, la capilaridad es muy importante, pero abrimos porque tenemos planes y rentabilidad a la vista. Nuestros centros están muy llenos y los ingresos suben cada año. El dinero fácil no existe, hemos tenido nuestras épocas difíciles y hemos aprendido, sobreviviendo a las crisis.

P.: WeWork está teniendo serios problemas económicos tras su fallida salida a bolsa. ¿Es un paradigma de lo que está por venir?

R.: No, si hacen las cosas bien, no. Nuestro modelo de negocio es completamente distinto. Somos dos veces y medio más grandes que ellos, con una facturación es dos veces mayor y el número de miembros cinco veces superior, y somos una empresa muy rentable. El modelo de negocio no es el mismo, nosotros no cogemos atajos.

P.: ¿Cómo evolucionará el segmento de las oficinas en los próximos años?

R.: Evolucionará hacia una mayor flexibilidad. Las empresas saben que el modelo de trabajo flexible tiene muchas ventajas, porque les permite aumentar o disminuir el espacio según sus necesidades. También pueden usar oficinas sin necesidad de invertir en Capez y atraer y retener talento con unas oficinas disruptivas, con un diseño que fomente la creatividad y con un modelo muy atractivo para los jóvenes. Además, estas oficinas flexibles generan ahorros en los gastos de las empresas. Estas son virtudes a las que las empresas no están dispuestas a renunciar. Vamos hacia más flexibilidad, más oficinas inteligentes y menos espacios tradicionales. El modelo de oficina tradicional no funciona y está obsoleto.

P.: ¿Tienen recorrido las oficinas fuera de los centros de las grandes ciudades? Ahora se apuesta por la localización…

R.: Desde luego. Nosotros abrimos en Alicante, Murcia, Toledo, Marbella, Sevilla, Málaga, Palma, Zaragoza o Bilbao, entre otras localizaciones. Estamos abriendo centros por todo el territorio porque las necesidades de flexibilidad, agilidad, ahorros en coste y atracción del talento valen tanto para un murciano como para un madrileño. Nuestro modelo de negocio es la capilaridad, para que un empresario pueda estar en Granada con su personal trabajando desde Murcia. Queremos que el trabajo vaya a las personas y no al revés. Ahora, el trabajo es un verbo, no es un lugar.

“La tecnología es el motor del cambio”

P.: La inversión en la mejora de las oficinas se justifica como una forma de atraer talento. ¿Cómo se mide?

R.:  Se mide básicamente por la ocupación de los centros y la demanda. En nuestro caso, la demanda de septiembre en España ha aumentado un 27% en comparación con los últimos tres meses. El crecimiento es exponencial. La industria existía antes de WeWork y existirá después de WeWork.

P.: ¿La rentabilidad de los espacios ha dejado de ser el único indicador para valorarlos?

R.: Para valorar si funciona y si atraemos al talento, un indicador importante es la retención que, en nuestro caso, debe ser mayor al 75%. La tasa de retención se calcula en base al tiempo de permanencia y el número de empresas que marchan en comparación con las que entran.

P.: ¿Qué ciudades son las más atractivas para la inversión en oficinas? 

R.: En España, Barcelona y Madrid. En el resto de Europa, son Ámsterdam, Londres, París, Milán o Bruselas.

P.: ¿Qué errores cometió el sector en la anterior crisis?

R.: Los bancos prestaron dinero a cualquiera sin tener garantías. En España, la crisis fue inmobiliaria residencial, pero nosotros pagamos el pato. El problema de las oficinas fue global, más que nacional. Las empresas extranjeras no invirtieron en España y se generó un problema de consumo. 

P.: ¿Qué ha cambiado el sector en España en los últimos años?

R.: Básicamente, ha habido una revolución tecnológica. El driver principal ha sido la tecnología. En estos años también ha habido una explosión de las empresas del conocimiento, con una forma de trabajar distinta, con cada vez más emprendedores y personas que trabajan por su cuenta. El motor del cambio es la tecnología.