Oficinas

Especial 2022: el año en que llegó el miedo a otra crisis inmobiliaria

Colonial entra en modo ‘wait and see’ a la espera de correcciones

La socimi de oficinas descarta grandes inversiones en los próximos meses a la espera de una posible corrección de precios en los activos.

B. Badrinas

28 dic 2022 - 04:56

Colonial, año 2022

 

Colonial entra en modo wait and see. La socimi de oficinas en París, Madrid y Barcelona descarta nuevas inversiones en los próximos trimestres, a pesar de presentar una dinámica comercial y una ocupación de sus activos “nunca vista” por el grupo.

 

“En el corto plazo no vamos a tener un perfil inversor, en absoluto, vamos a tener un perfil prudente”, señaló Pere Viñolas, presidente de la inmobiliaria, en la presentación de los resultados del tercer trimestre del grupo. La incertidumbre que acompaña la actual situación económica, junto al alza de los tipos de Interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), que está encareciendo la financiación, ha llevado a la inmobiliaria a marcarse un perfil bajo en el tono inversor en los próximos meses.

 

Y ello, a pesar del momento que atraviesa el grupo, con récord de ocupación y niveles de comercialización históricos. En los nueve primeros meses del año, Colonial ha firmado nuevos contratos por 136.000 metros cuadrados. “Nunca habíamos tenido esta dinámica compradora”, señaló Viñolas el pasado noviembre en un encuentro con periodistas.

 

La ocupación media de sus activos es del 96%, frente al 93,4% de hace un año, gracias a la buena marcha de París, el principal mercado del grupo, que alcanza el 100%. El aumento de las inversiones en el mercado francés (incremento de la participación de SFL y adquisición por 450 millones de euros del número 91 de Boulevard Pasteur, que añaden cerca de 40.000 metros cuadrados a su cartera parisina) está dando sus frutos.

 

 

Precisamente, esta es la última inversión realizada por Colonial, un inmueble considerado trofeo que no necesita capex y que integró en su cartera por considerar que presentaba una yield interesante. La inmobiliaria adquirió este inmueble de oficinas a la aseguradora Primonial a principios de 2022. Se trata del séptimo mayor edificio de oficinas de París, con plantas de más de dos mil metros cuadrados. El edificio está ocupado por el grupo financiero Amundi, que cuenta con un contrato a largo plazo de cerca de doce años que mantendrá.

 

Foto activo París

 

La otra gran inversión de la inmobiliaria durante el pasado ejercicio fue la compra de las oficinas corporativas de Danone en España, un inmueble situado en el número 21 de la calle de Buenos Aires, justo detrás de la plaza de Francesc Macià, una de las principales zonas de oficinas de Barcelona. La operación se sitúa alrededor de los 50 millones de euros.

 

El edificio era propiedad de la inmobiliaria Anpora, controlada a su vez por Ricardo Portabella, uno de los accionistas históricos del fabricante de yogures que se hizo con el inmueble en 2008. El edificio, que tiene una superficie de nueve mil metros cuadrados, acoge actualmente las principales oficinas de Danone para el mercado español y cuenta con un contrato de obligado cumplimiento para los próximos ocho años. Al igual que el anterior activo, no están previstas inversiones en la reforma del inmueble.

 

Impacto en los activos
“Hay cierta expectativa de corrección en el precio de los activos que, de momento, no se ha trasladado a los inmuebles y que, en todo caso, tendría una afectación moderada”, aseguró Viñolas. Analistas y profesionales del sector consideran por ahora pequeño el impacto que la actual ralentización económica está teniendo en el precio de los activos, fundamentalmente en aquellos considerados prime. En todo caso, descartan que a largo de 2023 se abra un mercado oportunista, aunque sí se pueda dar alguna operación con ratios atractivos a medio plazo.

 

Colonial cerró el tercer trimestre del ejercicio con un resultado neto recurrente de 119 millones de euros, un 30% más que el mismo periodo de 2021, gracias a la buena marcha en la comercialización de sus oficinas. Los ingresos de la inmobiliaria se elevaron hasta 262 millones de euros hasta septiembre, un 12% más. Las rentas de sus activos en París, que aumentan un 17%, explican buena parte de este avance ante los datos más moderados de Madrid y Barcelona.

 

 

Los responsables de la compañía destacaron en la presentación de los resultados del tercer trimestre que la socimi está consiguiendo aumentar los alquileres y, hasta septiembre, se han incrementado de media un 5% (7% en España y 3,3% en París) en comparación con la renta de mercado de diciembre de 2021.

 

“Nos estamos beneficiando de un entorno donde escasea el producto de oficinas de grado A y con elevados niveles de sostenibilidad”, ha afirmado Carmina Ganyet, directora general corporativa de la inmobiliaria. El ebitda del grupo fue en el tercer trimestre de 205 millones de euros, un 12% más, y el beneficio después de impuestos se elevó a 398 millones, un 116% más. El loan to value (LTV) que presenta la empresa es del 37,9%.


Colonial tenía a cierre del pasado septiembre una liquidez entre caja y líneas de crédito de 2.140 millones de euros, una cantidad que le permite cubrir todos sus vencimientos de deuda hasta 2026.

 

Gran proyecto en Madrid

Finalmente, la socimi también anunció a finales de 2022 que su megraproyecto Madnum, en Méndez Álvaro (Madrid) avanza a buen ritmo. La inmobiliaria está desarrollando un complejo de 90.000 metros cuadrados de superficie, uno de los primeros campus de usos mixtos en España.


Según las previsiones de la compañía, las primeras viviendas se entregarán a finales de 2023, mientras que para las oficinas habrá que esperar hasta el primer trimestre de 2024 para su salida al mercado.

 

El nuevo proyecto de Colonial, el más grande de su historia, unirá en un mismo espacio oficinas, vivienda, retail y zonas verdes, anticipando las últimas tendencias en materia de trabajo y vida. La compañía invertirá un total de 323 millones de euros y su finalización está prevista por fases, entre 2023 y el primer semestre de 2024.

De los 90.000 metros cuadrados, 56.000 metros cuadrados irán destinados a oficinas, incluyendo espacios tradicionales y flexibles. Madnum también dispondrá de un total de 374 viviendas con las mejores calidades distribuidas en 9 plantas, que sumarán un total de 30.000 metros cuadrados y 5.000 metros cuadrados de espacio destinado a retail para ofrecer nuevos servicios a toda la zona.

Reforma de nueve edificios
A este espacio se le suman 6.400 metros cuadrados de zonas verdes, dirigidas a crear comunidad entre los residentes y su entorno. Diseñado por Estudio Lamela, el nuevo complejo antepone los aspectos relacionados con la sostenibilidad, e incorpora innovaciones en materia de construcción que contribuyen al plan de descarbonización de la compañía. Destaca su consumo de energía casi nula, con utilización de energías renovables, e instalaciones de medición de la calidad del aire, según ha informado Colonial.

 

Finalmente, la inmobiliaria llevó a cabo a lo largo del pasado ejercicio un programa de renovación de nueve inmuebles que le permitirá ingresar hasta 42 millones de euros anuales a corto plazo, según explica la compañía en sus cuentas anuales de 2021. El plan de renovaciones afecta a nueve activos en París, Madrid y Barcelona que suman 108.000 metros cuadrados.

 

Colonial no ha precisado la cantidad que ha destinado a estas actualizaciones, pero fuentes del sector calculan que será de un mínimo de sesenta millones de euros, teniendo en cuenta los parámetros de calidad con los que trabaja el grupo inmobiliario que dirige Viñolas.