¿Quién invierte en oficinas? Fondos de inversión y socimis copan un 71%

Las oficinas dan mucho trabajo en el real estate. La inversión en este mercado fue de 2.210 millones de euros en 2017, lo que equivale a la quinta parte del desembolso total que se realizó en el sector terciario en España, que alcanzó los 11.400 millones de euros, un 30% más que en el ejercicio anterior. Los ritmos se mantienen alcistas durante los dos primeros meses de 2018, pero, ¿quiénes están detrás de este auge en el volumen de inversión en oficinas?

Los fondos de inversión se mantuvieron el año pasado como los grandes agitadores del mercado. Este tipo de sociedades realizaron el 48% de las compras de activos durante el último ejercicio, reforzando su liderazgo como los vehículos con mayor apetito. Sin embargo, desde hace un par de años, estos grupos, principalmente internacionales, tienen enfrente un competidor cada vez más influyente: las socimis, que acapararon el 23% de las inversiones, según un informe de la consultora inmobiliaria JLL.

Entre fondos y socimis se reparten el 71% del capital invertido en 2017 en las compraventas de oficinas en España. Los inversores privados protagonizaron el 12% de las transacciones realizadas en el mercado, del que el 60% de la inversión sigue siendo nacional.

Los activos value add fueron los más demandados durante el pasado ejercicio, superando a los core y copando el 60% de las compras

Otro de los puntos más significativos del estudio es en qué tipo de activos de oficinas se invirtió en 2017. Los activos core decrecieron en el último año, pasando de captar el 52% de las operaciones totales en 2016 al 32% del pasado ejercicio. En contraste, el pasado ejercicio fue significativo el crecimiento de los activos value add, que pasaron de un año a otro de acaparar el 27% de las inversiones a convertirse en el tipo de activo más demandado, alcanzando el 60%.

Madrid baja, Barcelona sube
En crecimiento en casi todos los sectores del real estate, Madrid vio descender en un 38% el volumen de inversión en su mercado de oficinas durante 2017. La caída de los registros de la capital española, la ciudad en la que se realiza un mayor desembolso, influyó lógicamente en la tabla general del país, que sufrió un retroceso del 20%, después de dos años de crecimientos con cifras récord. En total, la inversión en Madrid se paró en 1.374 millones de euros.

Sin embargo, este decrecimiento no se debió a una falta de apetito inversor por el mercado madrileño, sino por la falta de producto y los grandes registros que marcaron el mercado en 2015 y 2016, al albor de la recuperación de la economía española.

En contraposición, Barcelona vivió un año con más luces que sombras. A pesar de la situación sociopolítica que se vivió en Cataluña en el último trimestre del año, el sector oficinas de la capital catalana vio incrementar en un 60% la inversión, hasta los 835 millones de euros.

La falta de oferta disponible en Madrid ha derivado en que en 2017 se invirtieran 193 millones de euros en compra de suelo finalista para oficinas

Precisamente, la falta de oferta disponible ha derivado en que ya en el último año se comenzara con un ciclo de grandes inversiones en suelo. Durante 2017, en Madrid se invirtieron 193 millones de euros en compra de terreno finalista para oficinas, mientras que en Barcelona la cifra se situó en 109 millones de euros, según el informe de JLL, que prevé que en 2018 se mantenga el ritmo inversor en este aspecto.

Por operaciones, Madrid cerró 42 transacciones el pasado años, en su mayoría en el área secundaria de la capital. Diecisiete operaciones se llevaron a cabo en esta zona, por las trece del distrito de negocios y las doce de la periferia. Entre ellas, destacaron adquisiciones como la del grupo francés Therus, que compró a Realia el edificio Los Cubos por 52 millones de euros, o la venta del Palacio de Miraflores, que pasó de las manos de Mutua Madrileña a las de Remer Investment previo pago de sesenta millones de euros.

Mientras, en Barcelona, se sellaron 27 operaciones, en su mayoría en las nuevas áreas de negocio de la capital catalana, y donde destaca la apenas nula actividad de la zona de Paseo de Gracia y Diagonal, donde sólo se cerraron tres operaciones. La venta de la Torre Agbar (hoy Torre Glòries) a Merlin fue la más notable del año. La socimi pagó 142 millones de euros por el activo, que se estima que este año pueda empezar a recibir a sus primeros inquilinos. Además, sin salir del 22@, los edificios Luxa Silver y Luxa Gold fueron adquiridos por Catalana Occidente por una cifra que rondó los cien millones de euros.

Macroproyecto de Colonial en Madrid
Para 2018, el director de Capital Markets de JLL, Borja Ortega, apunta que “una vez superada una fase más oportunista, nos encontramos en un momento donde el protagonismo lo ostentan los inversores de perfil más institucional, y para ellos, la calidad del activo cada vez adquiere más importancia, conscientes de que el futuro del mercado de oficinas pasa, sin duda, por disponer de espacios adaptados a las necesidades laborales del siglo XXI”.

Por ello, “todo hace prever que entramos en una etapa de puesta en valor de los activos, como ya están empezando a hacer muchas socimis, centrándose en la consolidación y gestión de sus activos tras la fase de adquisición”, según afirma Ortega.

Una de las socimis más activas en el último año fue Colonial. Además de absorber mediante opa a su rival y especialista en activos de oficinas Axiare, la gestora dirigida por Pere Viñolas presentó a finales del pasado año el proyecto Alpha III, en el que invertirá 480 millones de euros en compras en Madrid y Barcelona. En la cartera de suelo que confeccionará la socimi destacan 100.000 metros cuadrados de terreno de oficinas que ha adquirido en la zona de Méndez Álvaro de la capital española.