2022, el año que las promotoras han luchado por mantener las ventas récord

Las grandes promotoras luchan por mantener su producción en un entorno de encarecimiento de la financiación y de los materiales de la construcción. Después de un 2021 de récord, todo parece indicar que los grandes grupos no consiguieron igualar los resultados el pasado ejercicio, de acuerdo a los datos del tercer trimestre, últimos disponibles. 

Las cuatro grandes promotoras (Aedas Homes, Neinor Homes, Vía Célere y Metrovacesa) entregaron un total de 8.901 viviendas durante el ejercicio de 2021. Esta cifra es prácticamente el doble que las 4.596 unidades que entregaron en los primeros nueve meses de 2022. Aunque todas esperaban un rally de entregas en la última parte del año, parece difícil que logren llegar a los niveles del ejercicio de 2021. 

La desviación de Aedas 

Aedas Homes es, de las cuatro grandes, la que presenta una mayor desviación, aunque cuenta también con mayor tiempo para recuperarse, ya que por su calendario fiscal tan sólo ha presentado datos del primer semestre. Así, la promotora ha entregado 524 viviendas, frente a las 712 viviendas del primer semestre de su ejercicio 2021-2022.  

La inmobiliaria, cuyo consejero delegado es David Martínez, prevé recuperarse en la segunda mitad del ejercicio y cerrar su año fiscal con un total de 2.600 entregas, manteniendo su hoja de ruta y superando las 2.298 unidades entregadas el ejercicio anterior. 

Desde la empresa achacan este desfase a que las entregas de este periodo se vieron afectadas por la paralización de las obras de hace dos años con motivo del periodo más agudo de la pandemia. Neinor Homes también presenta una cifra de entregas muy lejana a la conseguida en 2021.

Hasta el tercer trimestre del 2022 había entregado un total de 1.548 viviendas, una cifra que es poco más de la mitad del total de 3.038 que entregó en 2021. Neinor Homes informó que en el tercer trimestre, es decir, en el periodo comprendido de julio a septiembre, entregó un total de 370 viviendas. Esta cifra está muy lejos de la primera parte del año. En los tres primeros meses entregó 510 unidades y en el segundo, que acostumbra a ser el más fuerte del año, 668 unidades. 

Alcanzar objetivos 

Los analistas estimaban unas entregas de Neinor para el tercer trimestre de 400 unidades, cuando entregó 378 residencias. Así, en el conjunto de entregas del ejercicio se eleva a 1.548 unidades, un 5% más que el mismo periodo del año anterior. 

A pesar de ello y como consecuencia de la tendencia, parece difícil que la promotora alcance el objetivo que se había fijado y que no obstante, confirmó: la entrega de entre 2.500 y 3.000 viviendas durante este ejercicio. El encarecimiento de la financiación y la incertidumbre ya están impactando en las ventas de la inmobiliaria que dirige Borja García-Egotxeaga. Neinor Homes entregó en el ejercicio de 2021 el récord de 3.038 residencias. 

En el caso de Vía Célere, las entregas en los tres primeros trimestres del ejercicio han ascendido a 1.197 unidades. La inmobiliaria mantenía sus previsiones de cerrar 2022 con unas entregas ligeramente por encima de las 1.938 viviendas que entregó en el ejercicio de 2021. 

Las cifras de Metrovacesa 

Finalmente, Metrovacesa es la promotora que mejores cifras presenta y, de seguir con las tendencias de los anteriores trimestres, previsiblemente superó en 2022 el número de entregas de 2021. No obstante, era el grupo que por dimensión y potencial mayor margen de mejora tiene.  

En todo caso, Metrovacesa entregó 1.327 unidades en los tercer primeros trimestres del ejercicio de 2022, cuando a lo largo de todo 2021 entregó un total de 1.627 viviendas. La promotora, cuyo consejero delegado es Jorge Pérez de Leza, tenía una previsión de entregas de entre 1.600 y 2.000 unidades en el ejercicio. 

En líneas generales, las promotoras se muestran confiadas en que su evolución sea positiva en los próximos trimestres y descartan revivir una contracción en la última gran crisis económica. Basan su argumento en una oferta limitada y una demanda fuerte, que se traduce en unas preventas o reservas elevadas.

Buenas perspectivas para 2023

Cuando faltan seis meses para el cierre de su ejercicio fiscal, Aedas Homes calculaba que el 96% de sus objetivos de entrega para este año ya están prevendidos, una cifra que se sitúa en el 66% para su ejercicio de 2023. 

En el caso de Neinor, el objetivo de entregas prevendidas para el próximo ejercicio, cuando falta un año para su cierre, es del 55%. Metrovacesa es aún más ambiciosa, al tener una producción menor. Así, de cara a 2023, el 75% de las viviendas a entregar durante el próximo año ya están prevendidas, así como más del 50% de las correspondientes a 2024. 

Finalmente, en el caso de Vía Célere, cuyo consejero delegado es José Ignacio Morales, el 51% de las viviendas que tiene previsto entregar el próximo año ya están prevendidas. 

De hecho, en un encuentro celebrado en el marco del salón inmobiliario The District, que tuvo lugar el pasado octubre en Barcelona, los principales directivos de las promotoras ya destacaron la limitada oferta y la fuerza de la demanda para descartar un aterrizaje brusco de la obra nueva residencial en el mercado español ante el nuevo entorno económico. 

“En los últimos tres años no hemos puesto en el mercado ni medio millón de viviendas; la fuerte demanda es real y apenas hay stock”, señaló David Martínez, primer ejecutivo de Aedas Homes, la promotora controlada por el grupo estadounindese Castlelake.

Ralentización de las ventas

Borja García-Etxeaga, primer espada de Neinor Homes, incidió, por su parte, que los altos niveles de preventas para vaticinar unos próximos trimestres de tranquilidad para la actividad: “Los promotores tenemos entre el 70% y e 80% de la cartera vendida este año y el próximo: habrá una ralentización de las ventas, pero no bajará el precio de la vivienda”, apuntó. 

El primer ejecutivo de la compañía, cuyos principales accionistas son el hólding francés Orion Capital (28%) y español Stoneshield (18,5%), sí que reconoció que algunos proyectos podrán congelarse, aunque reconoció un impacto limitado en el mercado del suelo: “Son mercados con recorridos a largo plazo y el impacto será limitado, aunque sí puede haber una ventana de oportunidad en el suelo de los servicers”, dijo.  

Para Jorge Pérez de Leza, consejero delegado de Metrovacesa, los fundamentales son muy favorables, gracias al gran flujo demográfico hacia las ciudades. “Este año acabaremos 80.000 viviendas, que es una cifra muy ajustada para las necesidades, pero además para el mercado de alquiler se irán diez mil unidades, que es una cifra muy pequeña para la gran demanda que hay”, explicó en The District.

Respecto al impacto que el alza de los tipos de interés y el encarecimiento de la financiación puede tener en la actividad promotora, Pérez de Leza se mostró comedido, aunque descartó un impacto grande en el negocio. “Habrá algo de incertidumbre en torno a los precios, pero será temporal hasta que se estabilice la situación macroeconómica: no creo que nuestros márgenes se vean comprometidos”, manifestó el directivo de la inmobiliaria cuyo primer accionista es Banco Santander. 

José Ignacio Morales, de Vía Célere, consideró que hay un déficit estructural de vivienda derivado de la capacidad de generar suelo. “La situación de las empresas es buena; tenemos los flujos de caja garantizados en los próximos tres años”, señaló. 

De Stoneshield a Slim

“Pasaremos unos meses difíciles, pero estructuralmente estamos muy bien, con récord de stock vendido y en un mercado de oferta limitada”, concluyó Martínez. “La demanda quizá se ralentiza por algún tiempo, pero luego volverá”, cerró García-Etxeaga.  

Que la situación en la actividad promotora en España no tiene nada que ver que en 2008, cuando el estallido de la burbuja se llevó por delante a las principales compañías y cotizadas de la actividad,  se evidencia en el interés inversor que despiertan las empresas. 

Así, en los primeros meses del año, cuando la inercia económica aún era positiva, se cerraron dos inversiones en que, en ambos casos, manifestaron su interés por el supuesto descuento al que cotizaban en aquellos momentos las empresas, algo que no ha cambiado porque en líneas generales el sector fue de los más castigados en bolsa el pasado ejercicio. 

El fondo Stoneshield Capital, de los empresarios Juan Pepa y Felipe Morenés, se hizo en enero con un paquete del 18,45% del capital de Neinor, un porcentaje que les convierte en accionistas de referencia. Posteriormente, incrementaron su participación hasta el 22%. Otra de las grandes operaciones fue la protagonizada por el empresario mexicano Carlos Slim, que a través de FCC lanzó una opa sobre Metrovacesa.

Oferta rechazada

El objetivo de la constructora era hacerse, a través de su filial inmobiliaria, con un 24% adicional al 5,4% que ya controla en Metrovacesa, es decir, comprar hasta 36,4 millones de acciones por 7,2 euros, pero finalmente sólo pudo adquirir 17,4 millones de títulos a ese precio, por lo que su participación total quedó fijada en el 17%.

Los principales accionistas de Metrovacesa desaconsejaron, en el preceptivo informe relativo a la operación para los minoritarios, acudir a la opa al considerar que “no recogía adecuadamente el valor intrínseco de las acciones”.

El consejo de administración de la promotora también precisó en un comunicado remitido al mercado que esta oferta no respondía a ninguna iniciativa estratégica de Metrovacesa, ni había sido solicitada ni buscada en modo alguno por la empresa. 

Slim cuenta en España también con la inmobiliaria Realia, que en el tercer trimestre se anotó un beneficio de 49,1 millones, un 48,2% más que en el mismo periodo de 2021, aunque sus ingresos se redujeron un 2,7%, hasta 104 millones. La caída en la cifra de negocio se debe principalmente al desempeño del área promotora, que redujo un 18,6% sus ingresos, hasta 35,3 millones de euros por las menor entrega de viviendas