El retail confía en su atractiva ‘yield’ para mantener el ritmo inversor a lo largo del ejercicio

En paralelo a posibles limitaciones en la financiación como consecuencia del alza de tipos, el sector también teme la saturación en el mercado, como consecuencia del pipeline proyectado, que puede dejar fuera a activos no actualizados ni sin vínculo con la comunidad.

Abel Pujol

27 jun 2022 - 04:56

El retail ante la recesión: confiar en el ‘yield’ para no frenar el ritmo inversor

Una de cal, y otra de cal. El retail aún no se ha recuperado de la crisis provocada por la pandemia, donde las restricciones de movilidad y la actividad comercial impactaron directamente en ventas, inversión y rentas, cuando ya asoma el fantasma de la recesión de la economía.

El sector confía en la rentabilidad de sus activos para poder capear el temporal y no ver como se desploma la buena dinámica inversora registrada en los últimos meses. Según datos de Savills la yield media en España para centros comerciales se situó en torno al 5,25% a cierre de 2021, la más alta desde 2013 y 50 puntos porcentuales por encima de la de 2019. Respecto los parques, la rentabilidad de los parques comerciales prime rondaría el 5,5% y, en supermercados, el yield se situaría en 4,5%, cien puntos porcentuales más que en 2019.

Ante el nuevo escenario, el sector sigue confiando en la buena dinámica del vertical de supermercados, que con la pandemia se impulsó hasta lo más alto en el radar de los inversores, aunque las oportunidades en esta clase de activos, sobre todo de grandes carteras, se han ido reduciendo desde entonces.

“Estamos empezando a ver una corrección en precios para ciertos asset class de cara a absorber el mayor coste de la financiación; un punto que beneficia al retail en este momento es que los centros tienen yields más altas y pueden absorber mejor un mayor coste de la deuda”, afirma Luis Espadas, director ejecutivo de retail en Savills, que clarifica “a día de hoy, la ralentización puede venir más por financiación limitada que por el sobrecoste de la financiación, además de por un mayor coste de los materiales y el estrangulamiento de la cadena de suministro, la penetración del ecommerce, el nivel de competencia y la densidad comercial”, expone el directivo.

“El principal problema será la caída del consumo”, destaca Javier García-Mateo, socio responsable del sector real estate de EY. “El encarecimiento del coste financiero de las hipotecas junto con el aumento del coste del combustible y los alimentos supondrá una disminución de la renta disponible para el gasto medio de las familias en moda, restauración y ocio; no obstante el sector terciario dispone de mecanismos para mitigar este efecto recesivo: el más evidente, todos los gestores de centros comerciales disponen de presupuestos de marketing, equipos muy profesionales y plataformas on-line que pueden activar palancas para aumentar las afluencias de gente en sus inmuebles, de forma que aunque el ticket medio de compra por familia pueda disminuir por la crisis, pueda verse al mismo tiempo compensado por un mayor tráfico”, subraya García-Mateo.

El sector sigue confiando en la buena dinámica del vertical de supermercados, que con la pandemia se impulsó hasta lo más alto en el radar de los inversores

Precisamente la densidad comercial es uno de los aspectos que destaca la consultora EY en su último informe The Retail Property Telescope. La consultora apunta que la suma de la superficie de centros comerciales, parques comerciales, centros de ocio y otros activos de retail en España alcanza 16,5 millones de metros cuadrados.

Este registro sitúa actualmente la densidad comercial en España en 349 metros cuadrados por cada mil habitantes, una cifra superior a los países del entorno europeo, que se sitúa, de media, en 285 metros cuadrados por cada mil habitantes. Además, de llevarse a cabo todos los proyectos de activos comerciales previstos para los próximos dos años, al parque de centeos habría que añadir otros 761.268 metros cuadrados, con lo que la densidad se dispararía hasta 365 metros cuadrados por cada mil habitantes en 2024.

EY clasifica este pipeline clasificándolo en base a su viabilidad en cuanto a ejecución y plazos, con lo que los 761.268 nuevos metros cuadrados planeados para 2024 podrían acabar siendo menos. De hecho, del total de centros y parques comerciales proyectados, la consultora clasifica casi un tercio de estos como poco probables o con situación más desfavorable para llevarse a cabo en el plazo y forma establecido, con lo que, de cumplirse las previsiones de la consultora, habría 356.030 metros cuadrados que no entrarían en funcionamiento en los dos próximos años.

La densidad comercial en España se sitúa en 349 metros cuadrados por mil habitantes, una cifra superior a los países del entorno europeo, según EY

Ante este contexto de posible saturación, el informe subraya que el parque español de centros y parques comerciales necesita una apuesta firme para incentivar cambios de uso en un tercio de la superficie comercial actual, que correspondería a unos 5,5 millones de metros cuadrados. De no ser así, los activos considerados como Tier1 o Tier2 pueden “sufrir mucho”.

“Si esta situación se prolonga demasiado en el tiempo lo lógico es que veamos ajustes también en las valoraciones de los suelos de uso comercial, ya que la demanda de compradores de suelo disminuirá y el “yield on cost” de los promotores para comenzar a construir será mucho más exigente que en los últimos tiempos ante un coste de financiación más elevado”, indica el directivo de EY. “El efecto positivo que esto tendrá es que al no verse aumentada la oferta en mayor medida, los precios de alquiler de la superficie comercial se verán favorecidos, mucho más si los propietarios se ven beneficiados por la indexación de las rentas nominales a un IPC bastante más alto de lo normal”, explica García-Mateo.

Además, los activos que no hayan creado un vínculo fuerte con su entorno también pueden verse golpeados por una caída de visitas y ventas, apuntan desde Savills. “Los centros comerciales deben adaptarse a la nueva realidad comercial y a la coexistencia con el comercio online: la omnicalidad, usos mixtos, sostenibilidad e integración en la comunidad deben estar en la hoja de ruta de todos los centros”, subraya el director ejecutivo de retail en Savills.

“Los propietarios que no inviertan en este sentido y no actualicen sus activos correrán el riesgo de quedar obsoletos para el consumidor, independientemente de si son activos secundarios o no; este es el mayor riesgo en un entorno de recesión: no haber invertido antes en asegurar un posicionamiento fuerte y útil para la comunidad en su área de influencia”, concluye Espadas.