2022, el año en que llegó el miedo a otra crisis inmobiliaria

El inmobiliario entró en 2022 en una nueva dimensión. Después de cerca de catorce años con tipos de interés muy bajos e, incluso, negativos, el precio del dinero comenzó a aumentar con fuerza como consecuencia de la nueva estrategia del Banco Central Europeo (BCE) para contener la inflación.

El regulador monetario lleva aplicando fuertes políticas expansivas desde el año 2008 para ayudar a superar las distintas crisis económicas que se han ido encadenando sucesivamente en este periodo. Unas políticas expansivas que no sólo se han basado en los tradicionales recortes de los tipos de interés, sino que en estos últimos años han incluido otras medidas más agresivas, como la adquisición de deuda pública y privada por parte del BCE directamente en los mercados para facilitar así la contención del precio del dinero.

Todo ello ha sido posible porque en la última década apenas ha habido presiones inflacionistas. Tras el estallido de la guerra en Ucrania, el escenario para el inmobiliario español es completamente nuevo. Aunque hay confianza en la fortaleza de los fundamentales del sector y sus activos, también sobrevuela el temor a una nueva crisis.  

La larga sombra de Lehman 

La economía mundial se encontraba en 2008 en el pico de la burbuja inmobiliaria y financiera, que estalló en septiembre de ese año con la caída de Lehman Brothers y el rescate de otras instituciones financieras en todo el mundo. Empezaba lo que es conocido como la Gran Recesión, un periodo de debilidad económica que se comparó con la depresión de 1929.

Tanto el BCE como la Reserva Federal empezaron a aplicar severos recortes en los tipos de interés. En el caso de la zona euro, el precio del dinero pasó del 4,25% al 1% en apenas nueve meses. La severidad de la crisis hizo que este nivel permaneciera hasta 2011, cuando repuntó tímidamente, aunque entonces la crisis de la deuda europea exigió nuevos recortes e, incluso, la aplicación de medidas más drásticas no sólo para impulsar la economía sino el futuro de la moneda europea.

Eran los años de la crisis griega y también del whatever it takes de Mario Draghi, entonces presidente del BCE, para salvar el euro. La política monetaria del BCE entró entonces en una nueva era nunca antes vista y que se definió como ultraexpansiva con tipos de interés en niveles mínimos y, durante largos periodos, con los países emitiendo deuda con tipos negativos. El euríbor, el principal indicador hipotecario, no hacía nada más que reflejar esta estrategia del regulador monetario y, por lo tanto, se movía en niveles muy bajos o negativos.

Nueva política monetaria 

Como no hay dos sin tres la historia se volvió a repetir, aunque en esta ocasión el detonante fue a principios de 2020 el estallido de la crisis sanitaria del Covid-19. Con unos tipos de interés que aún permanecían en el mínimo histórico del 0%, el BCE no tuvo más remedio que ahondar en políticas monetarias expansivas no convencionales para dar impulso a una economía que sufría el impacto de la pandemia y los confinamientos. 

Llovía sobre mojado. El euríbor, que había entrado por primera vez en su historia en terreno negativo (cierre mensual) en febrero de 2016, ahondó en sus caídas (marcó su mínimo histórico en enero de 2021 al cerrar el mes en el -0,505%) y mantuvo la financiación en niveles excepcionalmente baratos.

Unos niveles que, como consecuencia de la magnitud de la crisis pandémica, hizo que numerosas instituciones comenzaran a pronosticar que se mantendrían a muy largo plazo para facilitar la recuperación de la economía post-Covid.

La realidad, sin embargo, está siendo muy distinta. La inflación tomó el camino ascendente apenas se abrió la economía tras superar la pandemia. Lo que en un principio se esperaba que fuera coyuntural, como consecuencia del ahorro embalsado por parte de familias y empresas, la ruptura de cadenas de suministro y, en definitiva, disfuncionalidades propias de una economía global que funcionó a medio gas durante dos años, fue enquistándose hasta disparar la inflación a niveles no vistos en décadas. 

La inflación, en el 10%

En el caso de la eurozona, los precios alcanzaron un alza del 10,7% en octubre, máximo histórico desde la creación de la moneda única. Desde entonces, se han moderado un poco (en noviembre descendiendo hasta el 10%), aunque siguen en niveles anormalmente altos y, por supuesto, muy por encima del 2%, el nivel al que aspira llevarlos el BCE y que hasta ahora ha servido de referencia para la institución monetaria.

Aunque el fenómeno de los precios disparados y niveles inflacionarios no vistos en décadas es global, en el caso de la zona euro se ha agravado por la guerra de Ucrania, que estalló en febrero pasado cuando el ejército ruso invadió el país. Las sanciones aprobadas por Europa hacia Rusia, muchas de las cuales están relacionadas con la energía, ha provocado que el aumento de precios en el Viejo Continente esté afectado también por esta contienda.

En este contexto, el 21 de julio pasado el BCE aplicó la primera subida de tipos desde abril de 2011. Una política de alzas que llevó el precio oficial del dinero al 2,5% al cierre del ejercicio de 2022. La última vez que los tipos de interés estuvieron en este nivel fue en diciembre de 2008. Las previsiones es que sigan aumentado, como mínimo, en el primer trimestre de 2023.

“Está claro que las condiciones financieras se van a endurecer, porque los bancos van a trasladar, de hecho ya lo están haciendo, las nuevas condiciones a sus clientes”, señala Pedro Abella, director general de Therus Invest y profesor del Instituto de Empresa. “Hay mucho dinero en el mercado: liquidez no falta, aunque ya sabemos que el dinero es miedoso y está esperando su oportunidad una vez se produzca una corrección de precios”, añade. “A pesar de esto, no veo un mercado oportunista para 2023”, concluye Abella.

Actualmente, dos son los puntos que preocupan especialmente a las inmobiliarias: el aumento de coste de los materiales de construcción y el encarecimiento de la financiación por el aumento de los tipos de interés del BCE. El 55% de las empresas consultadas por el Barómetro de Empresas Inmobiliarias en España, elaborado por EjePrime y la consultora aProperties, reconoce que ha descartado proyectos por la subida de los costes de los materiales.

El lado positivo es que, según los panelistas consultados, el 52% cree que los costes ya no seguirán subiendo, frente al 48% que sí lo cree. Respecto al encarecimiento de la financiación, sólo el 11% de las empresas dice que los costes por los préstamos se han mantenido. Para el 75% se han encarecido entre uno y dos puntos y para el 14%, más de dos puntos.

El nivel de endeudamiento se mantendrá estable para el 70% de los consultados, en un estudio cuyo trabajo de campo se realizó íntegramente en septiembre. En líneas generales, los profesionales del sector inmobiliario, y de otras muchas actividades, están buscando una mayor visibilidad en la estación final del BCE en su estrategia de aumento de los tipos de interés.

Es decir, hasta dónde la institución considera que debe llevar los tipos oficiales para conseguir a medio plazo una inflación de alrededor del 2%. Una vez conocido ese dato, consideran que los proyectos ahora paralizados podrán reanudarse en un nuevo contexto económico y, claro está, con unas nuevas cifras. 

Las previsiones de RPE

“La economía está en fase de transición de un escenario a otro distinto, y todo este proceso está generando incertidumbres. Hemos disfrutado de más de ocho años de tipos de interés a nivel cero o casi cero y, ahora, con la vuelta de la inflación, el precio del dinero vuelve a subir. Esto va a obligar al mercado a ajustarse. De todas formas,  prevemos una inflación disparada, ni unos tipos de interés muy altos, ya que históricamente aún están en un nivel bajo. De hecho, apostamos por un descenso del precio de dinero para finales del año que viene o principios de 2024”, explicaba recientemente Steven Weaving, director ejecutivo de la consultora RPE, en una entrevista en EjePrime.

Los inversores consideraron el descenso de la inflación en noviembre como el punto de inflexión en el alza de los precios. La inflación en la eurozona pasó de un alza interanual del 10,7% en octubre al 10% en noviembre y analistas e inversores interpretaron que los precios habían tocado techo en octubre. A partir de ahí, se lanzaron a rehacer sus previsiones para los próximos trimestres.

El euríbor

Las proyecciones para el euríbor apuntan ahora a que acabará por debajo del 3% en 2023 y retrocederá a una cota inferior al 2,5% en el cierre de 2024. Para el año 2025, los inversores apuntan ahora el 2,3%, nivel en que se mantendría en 2026. De esta forma, las proyecciones del mercado han virado a la baja con los últimos datos de inflación, previsiones macroeconómicas y declaraciones de los bancos centrales, que van moderando su discurso según suben los tipos de interés.

Sin embargo, la reunión de diciembre del consejo de gobierno del Banco Central Europeo (BCE) supuso un jarro de agua fría a esta mejora de las previsiones. La presidenta de la institución monetaria, Christine Lagarde, señáló que la lucha contra la inflación será “una partida larga” y apuntó a unos tipos más altos y durante más tiempo. Así, el techo del 3% que hasta entonces se había considerado en el actual ciclo alcista monetario se elevó a uno nuevo de entre el 3,5% y el 4%.

El nuevo escenario macroeconómico del BCE recoge una inflación media del 8,4% en 2023. Y, aunque a lo largo del año irá descendiendo de forma importante, aún marcará una media del 6,3%. Sólo en 2024 entrará en cifras algo más moderadas, del 3,4% de media. 

“Larga partida”

“El Consejo de gobierno estima que los tipos de interés tendrán que incrementarse aún significativamente a un ritmo sostenido hasta alcanzar niveles suficientemente restrictivos para asegurar que [los precios] vuelvan a situarse en el objetivo del 2% a medio plazo”, señala la institución monetaria en el comunicado tras el consejo de gobierno celebrado el pasado 15 de diciembre.

En el transcurso de la reunión, el BCE aprobó un aumento de los tipos de interés de medio punto para situarlos en el 2,5%. Fue un alza más moderada que los 75 puntos básicos aprobados en anteriores reuniones, ya que el instituto monetario consideró que, tras los fuertes aumentos iniciales para elevar un precio del dinero en mínimos históricos, necesitaba más tiempo para analizar con detalle el impacto en la economía.

De hecho, los movimientos al alza o a la baja del precio del dinero tardan un mínimo de doce meses en reflejarse en la economía real. Lagarde también dio a entender tras esta reunión que el próximo movimiento al alza será también de medio punto. El banco con sede en Frankfurt tampoco descartó una entrada en recesión de la eurozona, aunque considera que sería suave.

Las nuevas previsiones de crecimientos del PIB pasan del 3,4% en 2022 a un débil 0,5% en 2023, para, ya en 2024, aumentarlo hasta el 1,9%.A pesar de todo, el ejercicio de 2022 ha supuesto un año récord para la inversión inmobiliaria en España, gracias a una primera parte del año que fue especialmente dinámica.

Según las estimaciones realizadas por EjePrime, en los once primeros meses de 2022, se cerraron en el mercado transacciones inmobiliarias por un mínimo de 14.600 millones de euros. Esta cifra recoge las grandes compraventas de oficina, logística, industrial, retail, hoteles, vivienda en alquiler, multifamily y grandes bolsas de suelo, así como otros activos alternativos.

Hay que tener en cuenta que el precio de algunas transacciones no se ha hecho público, por lo que la cuantía real es superior. En todo caso, y teniendo en cuenta los datos de diciembre, al cierre de esta edición, el volumen total de compraventas superó los 15.000 millones de euros, una cifra un 20% superior a los 12.000 millones de euros registrados en 2021.

La buena evolución del mercado permitió que todos los activos inmobiliarios tuvieran su protagonismo a lo largo del ejercicio, aunque quizá la logística, un año más, y el residencial en alquiler se llevaron la palma. 

Transacciones récord

El ritmo de operaciones se fue moderando tras el verano y, de hecho, el último trimestre del pasado ejercicio fue el que registró un menor volumen de transcciones. No obstante, el mercado mantiene su dinamismo y, aunque los inversores se mueven con más cautela a la espera de una mayor visibilidad, se siguieron cerrando compraventas, es decir, el mercado no se convirtió en ilíquido. 

“Lo que estamos observando a día de hoy es que, como consecuencia de esas mayores exigencias de retorno por parte de los inversores, el valor de los activos se ha reducido en torno al 10%, una cifra que no está paralizando las operaciones. Los vendedores, en líneas generales, entienden el motivo de esta corrección y siguen adelante con la transacción.

Si el BCE sigue subiendo los tipos de interés, algo que seguro que pasará, tendremos que estar atentos al impacto que tiene en el valor de los activos, porque los propietarios de activos relevantes, a diferencia de otras crisis, no están sobreendeudados y, por lo tanto, no están obligados a vender. No vamos a un mercado de oportunistas, esto lo tenemos claro. El vendedor sólo se desprenderá de su activo si las correcciones son suaves”, señala Anna Gener, consejera delegada de Savills Barcelona.

Según el último informe elaborado por la consultora Forcadell y el profesor de Economía de la Universidad de Barcelona Gonzalo Bernardos, las operaciones de compraventa de viviendas en España caerán un 15% en el ejercicio 2023 y los precios cerca de un 5% como consecuencia de las alzas de tipos de interés y el euríbor. El ajuste será más suave en las grandes ciudades (caídas de precios de entre el 0% y el 3%) y más acusado en zonas menos pobladas (hasta el 7%).

El segmento más impactado será la segunda mano, tras el récord histórico del año pasado, con alrededor de 760.000 compraventas residenciales, ya que la obra nueva aguantará mejor debido a su reducida producción.  Más allá del residencial, en la mayoría de los segmentos de mercado los fondos de inversión serán más vendedores que compradores en 2023, según recoge el informe. No obstante, a no ser que el vendedor necesite liquidez urgentemente, las transacciones serán limitadas debido a la “gran discrepancia” sobre el importe de los inmuebles.

Operaciones limitadas 

En líneas generales, las rentas bajarán, excepto en logística y como consecuencia de la escasez de producto. El principal problema en el mercado de oficinas consistirá en la aparición de una elevada oferta nueva. Esta coincidirá con una escasa demanda de espacio y la renuncia de muchos metros cuadrados por parte de empresas que reducirán plantilla para disminuir sus costes o que ajustarán áreas de trabajo debido al teletrabajo.

En las dos grandes capitales del país, su evolución será a la baja, aunque más negativa en Barcelona que en Madrid por la salida al mercado de una mayor superficie nueva en la capital catalana. En defintiva, una menor fortaleza de la demanda que también percibien para la vivienda los agentes inmobiliarios.

Así, sólo un 39% de los agentes inmobiliarios asegura haber mantenido o incrementado su cartera de clientes compradores durante el tercer trimestre de 2022, mientras que el 61% restante ya observa una reducción progresiva de los demandantes de vivienda, según el XIII Barómetro Inmobiliario de la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI).

La percepción de los profesionales sobre la estabilidad o el aumenro del volumen de compradores ha bajado diecinueve puntos, hasta el mencionado 39%, coincidiendo con los crecientes tipos de interés y los récords de la escalada del euríbor.

El descenso de la demanda viene acompañado de un incremento de la oferta, ya que seis de cada diez agentes (63%) asegura que se ha producido un aumento o se ha estabilizado el número de clientes vendedores durante el tercer trimestre, cinco puntos más que en el segundo trimestre del año. 

Las dudas de  los agentes

Las previsiones de los agentes comerciales era que la brecha se mantuviera ampliando en el último cuatrimestre del año, según recoge el barómetro de la UCI. Tal es así que casi siete de cada diez profesionales (68%) opina que el número de viviendas a la venta aumentará o se mantendrá estable de cara a final de año, mientras que el 73% de los profesionales cree que el volumen de compradores descenderá en los próximos meses.

La descompensación entre la oferta y la demanda puede suponer una bajada de precios generalizada, algo que esperaban para el cuarto trimestre del año pasado seis de cada dies profesionales (62%). El Banco de España ha incrementado la posibilidad de que se produzca una contracción de la actividad económica.

En su Informe de Estabilidad Financiera hecho público el pasado noviembre, el supervisor bancario alerta también sobre la creciente vulnerabilidad del sector inmobiliario, que ha acumulado ciertos desequilibrios durante los últimos años.

Aunque en su escenario central el Banco de España sigue sin ver una entrada de la economía española en una recesión, sí que el aumento de la probabilidad de que esto acabe sucediendo lleva los responsables de estabilidad financiera a sumar este nuevo riesgo, que se añade a los dos ya existentes previamente, vinculadas a la incertidumbre geopolítica y a la inflación.

En paralelo, el informe de estabilidad financiera señala tres vulnerabilidades que se mantienen: el grado de endeudamiento del sector público, la debilidad financiera de empresas y hogares y la situación de solvencia de las entidades bancarias. Esta situación ha llevado al organismo regulador a incluir una nueva vulnerabilidad vinculada sl sector inmobiliario.

Aunque la entidad, cuyo gobernador es Pablo Hernández de Cos, reconoce que el riesgo es bajo, sí que apunta a una “ligera sobrevaloración” de los activos, que ha llevado al supervisor a poner en vigilancia más estrecha la actividad. Los responsables del Banco de España puntualizan que los datos del sector inmobiliario llegan con cierto retraso y que en los últimos meses la situación podría haberse estabilizado.

“La última información señala que la actividad se está desacelerando, aunque esta tendencia se tendrá que confirmar en los próximos meses”, apuntan. Desde la entidad destacan también que el reducido nivel de sobrevaloración de las vivienda, unidos a las condiciones de concesión de préstamos más prudentes de los últimos años, puede contener el potencial impacto de esta vulnerabilidad en el sector bancario.

Esperar y ver

El impacto de esta crisis en el inmobiliario se intuye moderado. Los profesionales del sector apremian a incorporar en el precio de los activos el encarecimiento de la inflación que ha supuesto el incremento de los tipos de interés por parte del BCE.

Un encarecimiento que hasta ahora está teniendo un impacto moderado, porque la mayoría de los activos, con la excepción del residencial, que tiene limitado el encarecimiento de las rentas por un decreto-ley del gobierno, se han beneficiado de una revisión de los alquileres acorde a la evolución de la inflación. 

“El 98% de los inquilinos ha aceptado la revisión de los alquileres ligados a la inflación, tal y como recogían sus contratos”, explica Jesús Silva, director general de la consultora Cushman& Wakefield. “Otra cosa es si serán tan comprensivo en una segunda o tercera ronda de revisiones”, añade.

Aceptar el nuevo valor de los activos en el actual contexto economía facilitaría que la actividad siguiese funcionando a la espera del final de las incertidumbres. En el sector se calcula que los activos prime pueden haber perdido alrededor de un 10% de su valor a lo largo del segundo semestre de 2022.

Algo más es la pérdida que han experimentado los inmuebles en zonas secundarias o periferias. “En Cushman&Wakefield prevemos una primera parte de 2023 más complicada, con menos actividad, y una segundo semestre, sobre todo a partir de septiembre, de una cierta ya normalidad”, afirma Silva. “También es cierto que el mercado está reconduciendo bastante más rápido de lo que pensábamos los ajustes”, concluye.

Esperar y ver. Esta es la premisa que sigue actualmente el mercado para conocer si la inflación ha tocado techo y hasta dónde subirá los tipos de interés el BCE. Una vez conocido el techo, tanto de la inflación como del precio oficial del dinero, será más fácil hacer los presupuestos de un nuevo ciclo inmobiliario en que la financiación, por primera vez en más de una década, ya no será prácticamente gratuita.