Arranca el nuevo curso: diez claves ‘macro’ para el ‘real estate’ español

Primera semana de septiembre e inicio de nuevo curso para el real estate español. Tras un inicio de año en el que ha continuado la reactivación del sector, se prevé que en los próximos meses el mercado inmobiliario siga en la senda del crecimiento. La estabilidad financiera de la zona euro ayuda, también lo hace el gran interés inversor que suscitan ciudades como Madrid o Barcelona. Con todo, tanto las políticas adoptadas por los ayuntamientos españoles en materia de vivienda como la inestabilidad en Cataluña pueden aguarle la fiesta al sector.   

Crecimiento económico, el motor del ladrillo

El indicador más importante de la vuelta al cole del real estate español será la evolución del crecimiento económico. Los datos macroeconómicos registrados durante el pasado año en España fueron positivos, mejorando incluso la media europea por seis décimas. El Producto Interior Bruto (PIB) creció un 3,1% en 2017, gracias al consumo, la inversión y las exportaciones, según datos publicados en marzo por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Organismos internacionales prevén que este estirón siga vigente en los próximos años. El pasado julio, el Fondo Monetario Internacional (FMI) calificó a España como “la economía más pujante entre los principales miembros de la zona euro”, por encima de otros países como Alemania o Francia. La institución liderada por Christine Lagarde pronosticó un crecimiento de la economía española del 2,8% para 2018 y del 2,2% para 2019.

Según el FMI, España es “la economía más pujante entre los principales miembros de la zona euro”, por encima de otros países como Alemania o Francia.

Los datos demuestran el buen comportamiento de la economía española, una variable que sin duda viene impulsada por la buena salud del real estate del país. En 2017, el sector de la construcción aportó al PIB un 4,83%, frente al 3,04% anotado en 2016. La recuperación en el mercado inmobiliario se nota, pero aún se encuentra un 40% por debajo de los niveles logrados antes del estallido de la crisis.

Evolución del paro y la ocupación en el sector

La bonanza del real estate español acelera la creación de empleo. Las actividades inmobiliarias rozaron en junio los 140.000 puestos de trabajo registrados en la Seguridad Social, un 7,5% más que en el mismo mes de 2017. La reactivación de la obra nueva en España ha sido determinante para la mejora de la ocupación, generando sólo en el sexto mes del año, 9.434 puestos de trabajo más. Con esta cifra, a junio de 2018, el sector sumaba un total de 435.298 empleados.

La evolución del desempleo en el conjunto de la economía española también será determinante para la evolución de la demanda, tanto residencial como de oficinas. Para el próximo curso, está previsto que la creación de ocupación en el país alcance los 450.000 puestos de trabajo, según apunta Gonzalo Bernardos, consultor y analista inmobiliario.

Se prevé que, para el próximo curso, la creación de ocupación en el país alcance los 450.000 puestos de trabajo en el sector de la construcción. 

Tipos de interés, en calma

“El ritmo de la evolución alcista de los tipos de interés será clave para el próximo curso, y parece que, de momento, será moderado”, afirma Oriol Barrachina, consejero delegado de Cushman & Wakefield en España. Buenas noticias para el real estate español, que además vienen respaldadas por las últimas declaraciones de Vitas Vasiliuskas, miembro del Consejo de Gobierno del Banco Central Europeo. Según afirmó el ejecutivo en junio, a pesar de que en Estados Unidos la Reserva Federal ya ha iniciado la subida de tipos, en la zona euro “no subirán hasta otoño de 2019”.

Más alegría en las hipotecas

En junio, según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de hipotecas firmadas en España moderó su crecimiento. Aun así, en el sexto mes de 2018 se firmaron 30.600 contratos, un 3,9% más respecto al mismo periodo de 2017. Con una incertidumbre económica nacional y europea a la baja, el endeudamiento hipotecario vuelve a remontar.

La crisis, sin embargo, ha marcado un antes y un después en la concesión de crédito hipotecario. “Tanto los consumidores como los bancos y el resto de agentes financieros han aprendido mucho y no cometerán los mismos errores del pasado”, apunta Enrique Losantos, consejero delegado de JLL en España.

El endeudamiento hipotecario vuelve a remontar en España. En junio de 2018 se firmaron 30.600 contratos, un 3,9% más respecto al mismo periodo de 2017.

Precio de la vivienda, ¿todavía al alza?

Precisamente, la gran mayoría de españoles dependen de un préstamo hipotecario para adquirir una vivienda. Según Tinsa, el precio del parque residencial terminado aumentó, de media, un 4,2% en mayo en toda España. La costa mediterránea volvió a reactivarse y registró un aumento del 3%, mientras que las capitales y las grandes ciudades se mantuvieron como las principales impulsoras de este crecimiento, con subidas de hasta el 6,8%.

El encarecimiento de la vivienda en España no parece aún haber tocado techo. Pese a esta tendencia, pocos defienden la aparición de una nueva burbuja inmobiliaria a corto plazo. El directivo de JLL en España se cuenta, por ejemplo, entre los que piensan que “todavía sigue siendo un muy buen momento para comprar, sobre todo a través de financiaciones bajas y sostenibles”.  

Inmunes, por ahora, a Trump y el brexit

El real estate español parece “desconectarse de los vaivenes políticos, tanto a nivel nacional como global”, o así lo cree Barrachina. La guerra comercial entre Estados Unidos y China, el brexit o las amenazas nucleares de Corea del Norte copan las primeras planas de la prensa en España, pero por ahora no tienen una repercusión directa en el mercado inmobiliario español.

La inestabilidad política internacional por ahora no tiene una repercusión directa en el mercado inmobiliario español.

“La estabilidad política y de mercado, no sólo en España, sino en el resto del mundo es crucial para que los inversores quieran realizar operaciones en cualquier país”, explica Losantos. Asimismo, Bernardos apunta que un entorno “enfermo” fuera de la zona euro, fruto de una mala gestión en países como Turquía, Brasil o Argentina, “puede llegar a beneficiar al sector inmobiliario español” gracias a un aumento en las exportaciones.

La crisis catalana, ¿otra vez?

A las puertas de la Diada del 11 de septiembre, un rebrote de la inestabilidad política en Cataluña podría volver a tener un efecto disuasorio entre los grandes inversores. El sector teme en el arranque del nuevo curso revivir el último trimestre de 2017, periodo en el que la inversión en real estate en la comunidad autónoma cayó un 30% respecto a 2016, según datos de la consultora CBRE.

Colau y la política municipal

“Por la experiencia reciente, la normativa municipal afecta más a corto plazo a la modelización y toma de decisiones de las operaciones inmobiliarias que los grandes cambios nacionales”, apunta el ejecutivo de Cushman & Wakefield. La polémica suscitada por las medidas que el Ayuntamiento de Barcelona de Ada Colau ha previsto para impulsar la vivienda social es un buen ejemplo de ello. Barcelona pretende obligar a que los promotores de nuevas construcciones y responsables de rehabilitaciones que den pie a nuevos inmuebles residenciales destinen a partir de otoño un 30% de los pisos a vivienda protegida.  

Para el consejero delegado de Cushman & Wakefield, “la normativa municipal afecta más a corto plazo a las operaciones inmobiliarias que los grandes cambios nacionales”.

Retail y logística, pendientes del consumidor

El Índice de Confianza del Consumidor (ICC) se situó en 106,1 puntos en julio, nueve décimas inferior al registro de junio, según datos divulgados a principios de agosto por el Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS). Pese a ello, se trata del segundo mejor dato registrado en 2018. Por su parte, el consumo minorista cayó en julio un 0,6% interanual. La evolución de las ventas minoristas será clave para atraer o no a más retailers internacionales y para animar a los operadores españoles a ampliar sus redes de distribución mientras sobrevuela la amenaza del Apocalipsis Retail.

Bernardos es optimista en cuanto a la compraventa de locales comerciales, que “subirán de precio en las zonas prime” y serán más demandados, por la falta de stock en el centro de las ciudades, en las ubicaciones secundarias.

En logística también se auguran buenos tiempos. “Apoyado en el comercio electrónico y el crecimiento económico” el segmento logístico va “como un tiro en España” para Gonzalo Bernardos. La gran capacidad exportadora del país y la reactivación del consumo son cruciales para que esto suceda.

Las exportaciones y la reactivación del consumo impulsan la logística en España. El retail también se prepara para buenos tiempos con una subida de precios en las zonas prime.

El grifo de la inversión

El inmobiliario fue la estrella de la inversión en España en el primer semestre de 2018. En los seis primeros meses del año, el real estate copó el 30,6% del total de compraventas registradas en el mercado nacional, seguido por tecnología e Internet, según datos de Transactional Track Record (TTR). Para el próximo curso, se prevé que el ritmo inversor se mantenga, impulsado por el atractivo de ciudades como Madrid o Barcelona y el repunte de otras como Sevilla, Bilbao, Málaga o Valencia, sobre todo en el mercado residencial.