Cristian Oller (Prologis): “Falta producto logístico cerca de las grandes ciudades”

Cristian Oller lleva trabajando en Prologis más de quince años y, desde 2019, es el máximo responsable de la filial española. Oller descarta que el sector atraviese una burbuja y subraya que la demanda de espacios logísticos “está fuerte”. El máximo responsable de la inmologística en España explica que el sector necesita inmuebles cerca de las grandes ciudades, porque la nueva logística demanda más mano de obra y, también, para avanzar en la sostenibilidad de la actividad.

Pregunta: La logística ha sido el activo estrella del inmobiliario en los últimos dos años, ¿cree que mantendrá esta posición en el actual entorno económico cambiante?

Respuesta: La logística fue fundamental para mantener la actividad durante la pandemia. Ha sido, por tanto, un activo resilente y creo que se va a mantener fuerte en el futuro por tres razones. En primer lugar, porque el parque logístico necesita una renovación hacia espacios más eficientes y sostenibles, pero también porque el comercio electrónico va a seguir demandando más metros cuadrados. Además, estamos viendo una cierta reindustrialización y las empresas, aunque de forma tímida, vuelven a producir en Europa. Eso significa más naves para materias primas y producto terminado, que también se almacena ahora en mayor proporción para evitar rupturas en las cadenas de suministros.

P.: ¿Cómo están evolucionando los mercados de Madrid y Barcelona, que son los dos grandes polos logísticos en España?

R.: Madrid y Castilla-La Mancha han desarrollado en los últimos años bastante suelo y, ahora, quizá hay un exceso de producto disponible, pero que se va absorbiendo de manera sana. En Barcelona es más complicado desarrollar suelo y falta producto. Las administraciones deberían priorizar la generación de espacio logístico allí donde hace falta que, sobre todo, es cerca de los núcleos urbanos, porque sólo en este contexto podemos hablar de sostenibilidad, movilidad, transporte público, atracción de mano de obra, etc.

P.: ¿Cuáles son en estos momentos los productos logísticos más demandados por la economía?

R.: Los operadores e inquilinos están muy interesados en espacio logístico cerca de las ciudades, aunque también demandan plataformas de última generación que puedan abastecer a centros de última milla. Y, todo ello, desarrollado con criterios de sostenibilidad y lo más cerca posible de las grandes ciudades para atraer talento.

P.: ¿Cómo está impactando el alza de los tipos de interés y el encarecimiento de la financiación en la actividad?

R.: El sector inmobiliario está expectante para ver dónde puede acabar el alza de los tipos de interés y el impacto final en las valoraciones. Necesitamos más tiempo. No creo que la nueva situación vaya a paralizar o frenar proyectos, en absoluto, lo que sí va a pasar es que va a modificar las condiciones de entrada hasta que no haya una visibilidad más clara.

P.: Las yields llegaron a estar en mínimos históricos en el primer semestre…

R.: Y ahora estamos viendo una descomprensión, eso está claro. Hay un cambio de tendencia y veremos hasta dónde llega.

P.: ¿El aumento de las rentas puede compensar este incremento del coste de la financiación?

R.: Se está dando un tímido incremento de las rentas, porque la demanda sigue activa y la generación de producto se ha ralentizado un poco. O sea, el aumento de las rentas es claro, pero no es tan claro cuál es ese aumento, porque la casuística es muy variada. Es decir, en según que casos el incremento de las rentas llega al doble dígito y en otros es más tímido. Al final, podríamos decir que un aumento medio del 5% en los alquileres logísticos de Madrid y Barcelona sí se está dando, sin ninguna duda.

“Las rentas logísticas de Madrid y Barcelona han aumento de media un 5%”

P.: Hay algunas voces que alertan de una burbuja en logística…

R.: Yo no diría que el sector logístico está en burbuja. En la zona centro hay más proyectos, pero los niveles de disponibilidad están en niveles sanos. Como decíamos, estamos en una dinámica de absorción favorable y positiva, porque la demanda está fuerte.

P.: ¿Cómo está adoptando la actividad las últimas tendencias de sostenibilidad?

R.: Lo más importante hoy en logística es el desarrollo de activos sostenibles. Tenemos que hablar de descarbonización, de energías renovables, de edificios neutros en emisiones de carbono, de reutilización de materiales… Y poner en valor el ciclo de vida del edificio, es decir, que será de él cuando se acabe su vida útil.