El milagro del ‘real estate’ rumano: récord de inversión en 2022 con los tipos en el 7%

¿Invertiría en un país con una tasa de inflación alrededor del 16% y unos tipos de interés en el 7%? Seguramente no, pero ¿y si le dijeran que Rumanía, con estas tasas, anotó en 2022 récord de inversión inmobiliaria?  

Aunque los 1.200 millones de euros captados por el inmobiliario rumano en el último ejercicio, según datos de Colliers, es notablemente inferior al de los principales mercados europeos (España cerró el pasado ejercicio con alrededor de 16.000 millones de euros transaccionados), el registro rumano de 2022 significa su mejor dato de inversión desde 2009 y el segundo desde el fin del comunismo en el país de Europa del Este, en 1989.

A simple vista, el contexto que ha tenido que surfear el real estate rumano durante los últimos doce meses no ha sido el más halagüeño. La inflación en Rumanía, país que forma parte de la Unión Europea pero que aún no ha adoptado el euro y sigue utilizando el leu (0,2 euros al cambio actual), se situó el pasado diciembre en el 16,4%, una tasa ocho puntos porcentuales superior a la registrada a inicios del 2022.

Ante este contexto inflacionario, el Banco Central de Rumanía decidió el pasado 10 de enero establecer los tipos de interés en el país en el 7%, culminando una estrategia de endurecimiento de la financiación que se inició un año antes, cuando el regulador rumano elevó los tipos del 2% al 2,5% y que siguió replicando con alzas periódicas de 0,5 puntos básicos u 0,75 puntos básicos, hasta alcanzar el 7% actual.

El Banco Central de Rumanía decidió el pasado 10 de enero establecer los tipos de interés en el país en el 7%

Pero, como el Drácula de Gary Oldman en la película de Francis Ford Coppola, el real estate rumano se ha mantenido impasible ante tanto miedo. Las claves de la remontada del real estate son varias: en primer lugar, la fortaleza del sector residencial. A pesar de las subidas de los tipos de interés, el living ha tenido un excelente año tanto en términos de entregas como en ventas.

Colliers apunta que, una vez analizados todos los datos del último trimestre, las unidades entregadas en 2022 anotarán un incremento del 45% en comparación con el promedio anual del periodo 2010-2020. Rumanía es el país europeo con un mayor porcentaje de propietarios de vivienda, con el 95,3% del total, con lo que, con unos tipos disparados, es posible que en los próximos meses la inversión en el mercado del alquiler se revitalice.  

Otro factor que está empujando la inversión inmobiliaria es el proceso de modernización de las principales infraestructuras del país, financiada en gran parte por la Unión Europea. Rumania está trabajando para aumentar y mejorar sus redes ferroviarias y de carreteras.

Según los planes del ejecutivo rumano, el tamaño de la red viaria del país aumentará en cerca de un 50% en 2027 de cumplirse los plazos proyectados.

Estas mejoras en la conectividad han propiciado que zonas como el sur de Rumanía o la parte este-noreste ya hayan despertado un gran interés en el sector logístico, tanto de los operadores como los promotores, que podrán acceder a diferentes áreas del mercado rumano que antes descartaban por sus problemas de conexión.

El tamaño de la red viaria del Rumanía aumentará en cerca de un 50% en 2027 de cumplirse los plazos proyectados

Teniendo en cuenta la privilegiada situación geográfica de Rumanía, cerca de Turquía, del puerto del Pireo, con salida al Mar Negro y conexiones con el corazón de Europa, no sería extraño que en los próximos años el mercado logístico rumano siga los pasos de Polonia, un con un logístico muy robusto, que ha crecido a ritmo de récord en los últimos años.

De hecho, Rumanía es otro actor clave en el proceso de reindustrialización europea, concentrando en los últimos meses diversos anuncios de inversión de grandes multinacionales. La última ha sido el de la empresa finlandesa de neumáticos Nokian Tyres, que invertirá 650 millones de euros en una fábrica en el oeste de Rumanía. También destaca la inversión de mil millones de euros en una fábrica cerca de Bucarest del fabricante de baterías EIT InnoEnergy.

Esta industrialización del país no sólo está estimulando el sector logístico, sino que también tiene su eco en el mercado de oficinas rumano. Grandes compañías globales están entrando en el mercado rumano y alentando la contratación del mercado de oficinas. En 2022, multinacionales como Ford y Booking aterrizaron en Bucarest y otras grandes corporaciones, ya presentes en el país, también se expandieron más allá de Bucarest, lo que repercutió en la mejora en contratación e inversión en los grandes mercados regionales.

En 2022, multinacionales como Ford y Booking abrieron oficina en Bucarest

De hecho, la diversificación de la inversión inmobiliaria desde Bucarest hacia zonas secundarias del mercado es una tendencia que se va acelerando en Rumanía. Cbre, en su informe sobre el real estate rumano correspondiente al tercer trimestre de 2022, ya apuntaba que el 70% de la inversión del periodo se había concentrado fuera del área de influencia de la capital.

La consultora estadounidense señalaba las firmas inversoras sudafricanas como las más activas en Rumanía en los primeros nueve meses del año, concentrando la mitad del volumen transaccionado en el tercer trimestre. No obstante, los inversores locales contribuyeron con un 15% la cantidad total, seguida de cerca por los inversores malteses, con una participación del 14%.

Esta inercia positiva del real estate rumano en 2022 parece que continuará en los próximos meses, ya que las expectativas para la economía rumana son positivas. ING estima que Rumanía cerrará 2023 con una inflación alrededor del 7%, gracias al tope en los precios de la energía en Europa, por lo que descarta que el Banco Central del país siga subiendo los tipos de interés e, incluso avanza que no es descabellado pensar que los irá relajando en paralelo a que la inflación desacelere.