Jorge Sena (Knight Frank): “La liquidez existente va a seguir impulsando la demanda en 2022”

Jorge Sena es socio y jefe del área comercial de Knight Frank en España desde el año 2018. Con más de veinte años de experiencia en el sector, la trayectoria de Sena incluye una extensa etapa en JLL, donde fue miembro del comité de dirección en España. 

Desde su privilegiada tribuna, Sena ha observado como la inversión en el real estate español ha ido escalando en los últimos años. El directivo radiografía la salud del sector en España e  identifica qué segmentos tienen mayor potencial para acelerar las tendencias que ya se desarrollan con firmeza en los países de nuestro entorno. 

Pregunta: ¿Qué tendencias seguirá el real estate europeo en 2022?

Respuesta: Estamos en un momento histórico en cuanto a las cifras de liquidez levantadas por los inversores. El inmobiliario, y ahora más que nunca, es un activo refugio, que sigue creando un mayor retorno respecto a cualquier activo financiero, y normalmente con más seguridad, ya que la inversión se sustenta en contratos más largos, que generan más confianza. Los fondos no han terminado de invertir todo el dinero levantado en los últimos dos años y esto provoca que el mercado europeo presente una gran demanda. Si algo ha faltado en estos años es cierta oferta en algunos de los productos más demandados por estos inversores. Por un lado están los fondos core, como las compañías de seguros o los fondos de pensiones, con una demanda más enfocada a productos en ubicaciones prime de las grandes ciudades, que buscan hacerse con contratos largos. Por otro lado, los fondos que están más enfocados al corto plazo siguen estando muy activos y, de hecho, estamos observando cómo siguen estrategias más encaradas a la compra del suelo para poder desarrollar estos productos. Esto, en sectores de la logística es bastante claro. 

P.: ¿Cuáles son las amenazas que pueden truncar esta buena marcha?

R.: Uno de los nubarrones sería una subida de los tipos de interés. El bono alemán ya ha pasado al positivo y esto supone una luz en ámbar vigilando. También hay que estar atentos a la inflación, que a su vez tiene dos efectos. Por un lado, mejora los ingresos por las rentas, por el otro, genera la sensación de encarecimiento y va frenando la cadena de producción; la construcción va a sufrir mucho los efectos de una tendencia inflacionista al alza. Aun así, teniendo en cuenta la masa de liquidez que busca dónde invertir, estas amenazas no van a frenar el impulso que sigue teniendo la demanda en el real estate europeo. 

“En el sector de la construcción se van a notar mucho los efectos de una tendencia inflacionista al alza”

P.: Del total de inversión inmobiliaria estimada en Europa, el porcentaje español no alcanza una cifra notable, ¿a qué se debe?

R.: La mayoría de analistas coinciden que el volumen de inversión en el inmobiliario español ronda actualmente los 12.000 millones de euros. Esta cifra es bastante más baja que la de otros países europeos, un 10% respecto al Reino Unido, por ejemplo. Esto se explica porqué no hay tanto producto. Los activos más atractivos acostumbran a estar en manos de aseguradoras, socimis, etc. Son compañías que hacen inversiones muy a largo plazo y no mantienen posiciones vendedoras. El español es un mercado que no es propenso a muchos movimientos y esto provoca que sea menos líquido, con un volumen menor de inversión respecto a otros países europeos. 

P.: Sin embargo, sus previsiones apuntan que 2022 será otro año récord para el sector inmobiliario español, empujado por la inversión extranjero, ¿qué hace tan atractivo el mercado nacional para centrar el interés del capital foráneo?

R.: Tenemos precios y rentas más bajas que otros países de nuestro entorno y esto es un factor clave que hace nuestro mercado muy atractivo. Además, la irrupción de la pandemia ha provocado un aceleramiento de tendencias que ya se veían en otros países, pero que aquí no acababan de despegar. Por ejemplo, el boom del ecommerce ha propiciado una gran inversión en logística durante los dos últimos años. Lo mismo pasa con el mercado del alquiler. Esta aceleración ha generado oportunidades que estimulan la inversión en nuevos productos que en el mercado español presentan un potencial de crecimiento mayor respecto a otros con una oferta más consolidada. Además, hay ciertos productos, como el build-to-rent, que abrazan una tendencia de cambio sociológico más profundo en la sociedad, que demanda productos más flexibles, que les permitan más movilidad y se adapten mejor a nuevos estilos de vida.

“La irrupción de la pandemia ha provocado en España un aceleramiento de tendencias que ya se veían en otros países”

P.: ¿Cree que la fragmentación en la oferta existente en el mercado residencial español tenderá a la concentración a corto y medio plazo, lo que favorecería la digitalización y actualización del segmento?

R.: En los últimos años se han observado tendencias que van encaminadas hacia esta concentración, sobre todo con la entrada de fondos que han apostado por el residencial y que han acumulado carteras importantes, con el residencial para alquiler como gran protagonista. Ahora bien, la inmensa mayoría de oferta sigue en manos de pequeños propietarios. Esto se explica porqué en España siempre ha habido una tendencia a comprar activos inmobiliarios como fuente de ahorro. Este es un aspecto cultural de nuestra sociedad y viene provocado por la diferencia de ingresos que se percibe durante la vida activa respecto al periodo de jubilación. Si uno piensa en el importe de pensión que percibirá, se entiende que una inversión en residencial pueda servir como un ahorro presente y futuro respecto a una renta de alquiler o como un ingreso a percibir si ese inmueble se alquila. Sí que es cierto que, poco a poco, van apareciendo modelos de gestión que incluyen herramientas muy útiles para los pequeños propietarios, y que a corto y medio plazo pueden favorecer esta concentración de la oferta en residencial, además de su actualización y digitalización. 

P.: ¿Será 2022 el año de la recuperación del retail? 

R.: Los hábitos de consumo tienden a una mayor proximidad, por eso los supermercados son hoy un activo muy atractivo. En alimentación, hemos pasado de grandes centros donde hacer compras de mayor volumen a pequeños centros que cubren distintas demandas. Respecto a la restauración, en Madrid hemos observado una buena dinámica y hay confianza en el sector, se ven más operaciones. También hay otro sector que ha ido a la baja y ha propiciado más oportunidades, el de la banca. Las fusiones y los avances en la digitalización han provocado que se hayan cerrado una gran cantidad de locales. Las tendencias que observamos en retail para los próximos meses son que las ubicaciones premium funcionen mejor y las calles secundarias pueden sufrir muchísimo más. Hay propuestas que van encaminadas al cambio de uso de locales comerciales hacía vivienda pero aún son incipientes. El retail todavía no ha encontrado su identidad y aún no tiene claro cómo se va acomodar después del impacto de la pandemia. Por lo tanto, seguiremos viendo un año con muy poca definición.

P.: ¿La previsión de inversión para el sector hotelero durante el próximo año irá ligada al retorno del turista extranjero?

R.: La actividad inversora en hoteles es intensa. Venimos de una situación de casi parálisis, el impacto de la pandemia en el turismo ha sido brutal, pero se está viendo un reposicionamiento hotelero importante. Veníamos de un gran volumen de turismo pero quizás había mucha oferta con no tanta calidad y ahora, se ve que hay que mejorar estas calidades. Las nuevas cadenas que están tomando el control están apostando por esta estrategia. Esto es un paso adelante para el sector y esta apuesta por un reposicionamiento hacia mayor calidad va venir acompañada de un mayor volumen de inversión. Muchas cadenas internacionales ya están poniendo el foco en España y prevemos que el sector hotelero va a ser uno de los segmentos punteros durante 2022.