José Miguel Setién (JLL): “El modelo de oficinas del futuro ya existe: es el hotel”

El futuro de las oficinas pasa por integrar los servicios que ofrecen los hoteles. Así lo asegura José Miguel Setién, máximo responsable de JLL en espacios de trabajo y con más de veinte años de experiencia en este campo, asegura que “las oficinas se han vuelto en parte de la paga de los trabajadores” ya que para retener el talento es necesario “tratar mejor a las personas con una mejor calidad del puesto de trabajo”.

Pregunta: 2019 ha sido un año récord en la inversión de oficinas en Barcelona y 2020 ha empezado con fuerza. ¿Será otro año récord o son los vientos de cola de 2019?

Respuesta: No tenemos ningún indicador negativo que diga que la inversión destinada a oficinas en España varíe. El estado de ánimo que percibimos en los inversores es el mismo que en 2019 y siguen sin transmitirnos problemas en el mercado. Además, los planes de inversión en el mercado español para este ejercicio son similares a los de 2019. Lo difícil es seguir subiendo. También es verdad que hay una gran cantidad de operaciones que son off market y puede ocurrir que los potenciales compradores no encuentren el producto que les interesa y la cantidad de operaciones disminuya. Por su parte, el nivel de precios no tiene porqué experimentar una bajada, al contrario, parece que aún pueden subir un poro. De todos modos, se debe tener en cuenta que puede haber cambios en la economía o que aparezca un cisne negro y provoque que los inversores tengan que cambiar sus estrategias.

P.: ¿Cómo puede afectar la falta de producto a la inversión en los próximos meses?

R.: El año pasado hubo un récord de inversión y ya casi no había producto. Muchas veces los propietarios no quieren vender hasta que ven que sus expectativas de precio se cumplen. En lo que al alquiler se refiere, la situación es diferente ya que en este caso sí que es necesario un espacio físico que esté en el mercado. Ahora mismo la tasa de disponibilidad en Barcelona es la más baja desde 2002. Ha superado incluso el pico del anterior ciclo, que se dio en 2007. Esto sólo se puede solucionar construyendo. De todos modos, construir sin medida también puede provocar que haya demasiada oferta en lugares con poca demanda.

P.: ¿Y si no se construye suficiente producto?

R.: También se corre el peligro de que no se construya suficiente y que los precios sigan subiendo hasta que la demanda no los pueda asumir y el mercado se acabe parando. En Barcelona hay más de medio millón de metros cuadrados que saldrán al mercado en los próximos años. Esto es bueno en una ciudad como la capital catalana, con una absorción neta muy elevada por la constante entrada de nuevas empresas. También se debe tener en cuenta el flex que, en Barcelona, de momento, va más rápido que la demanda y su porcentaje sobre el total de metros cuadrados va en aumento. Además, hay empresas que se están viendo obligadas a contratar espacios de oficinas flexibles porque no encuentra producto de calidad. De todos modos, lo normal es que en Barcelona se estabilice el mercado, con una construcción que sea capaz de absorber la nueva demanda. Es cierto que ahora mismo hay una cierta tensión por la escasez de oferta de calidad. De hecho, en Barcelona el prealquiler ya se ha convertido en un hecho habitual, algo que, en España, no se veía desde el boom de las puntocom del 2000.

P.: En Madrid, el récord ha sido de absorción de metros cuadrados en este ciclo económico. ¿El mercado tiene capacidad para seguir aumentando la contratación?

R.: Hay posibilidades de ligeros crecimientos. A diferencia de Barcelona, que está cerca del récord histórico, en Madrid aún hay margen hasta los 900.000 metros cuadrados absorbidos en 2007. 2019 ha sido muy bueno, el mejor año desde entonces, pero seguimos más de 200.000 metros cuadrados por debajo. De todos modos, hay dos factores que evitarán que se supere esta cifra. La primera, estructural, es que las empresas están demandando menos metros cuadrados por trabajador. Por otro lado, no parece que el empleo sea capaz de alcanzar las tasas de ciclos anteriores. Así pues, no es previsible un gran crecimiento de la absorción, así como tampoco se van a reducir los metros cuadrados contratados. Por otro lado, no sería descabellado que con el nuevo gobierno, la administración pública vuelva a contratar espacios de oficinas, y cuando sale al mercado es muy potente porque el espacio por trabajador es el doble del de la empresa privada. Veremos si el nuevo Ejecutivo piensa hacer una reestructuración de espacios.

“Las oficinas se han vuelto en parte de la paga de los trabajadores”

P.: ¿Estos récords significan el punto álgido del actual ciclo?

R.: Es muy difícil hacer una previsión. Es posible que el sector siga aumentando, pero no se esperan crecimientos significativos. Del mismo modo, salvo crisis inesperada, en 2020 no habrá cambios a la baja. La lógica die que pensar en recorridos mucho más alcistas no es realista porque ya estás en un punto muy alto. ¿Dónde hay margen de crecimiento? En las ventas, porque este sector está cambiando y las compañías son mucho más proclives a mejorar sus oficinas y porque el coste inmobiliario para las compañías ha disminuido y sólo es una quinta parte del coste laboral de los empleados. Ahora la venta no es tan determinante como hace veinte años. No es previsible que la demanda varíe mucho, mientras que la oferta depende de la promoción. Además, los sellos de calidad están subiendo los precios en los edificios nuevos, buenos y bien conectados al transporte público, mientras que los inmuebles con sellos malos casi no han variado su precio desde la crisis. Esto obliga a los inversores a mirar muy bien donde invierten. En ciclos anteriores, cuando subía el precio del prime, el resto también subía y ahora ya no es así. Además, ahora los inquilinos son mucho más exigentes.

P.: Muchas empresas están cambiando la periferia de la ciudad por el núcleo urbano a pesar del aumento de rentas. ¿Es una demanda de los trabajadores?

R.: Entendemos que sí. Ahora mismo la búsqueda de espacios está liderada por el responsable de recursos humanos, mientras que antes la hacía el responsable de compras de material de la empresa. Las oficinas se han vuelto en parte de la paga de los trabajadores. Como la recuperación de los salarios tras la crisis ha sido muy baja, la otra forma de retener el talento es tratar mejor a las personas con una mejor calidad del puesto de trabajo, que esté ubicado cerca del transporte público y que el desplazamiento sea más rápido y económico. Esto no implica que las empresas se vayan al centro histórico de las ciudades, sino que se trasladen a zonas con un buen hub de transportes. Lo que no funciona es que la alternativa al transporte privado sea el autobús, porque si hay atasco, también hay atasco para el autobús, mientras que el tren y el metro no los sufren. Y esto sin meter en la coctelera la sostenibilidad que justo ahora empieza a ser importante. En activos bien situados, se empieza a vender el ahorro en la huella de carbono. Además, hay empresas que buscan oficinas ubicadas en edificios que no contaminen o que tengan un consumo cero de energía.

“Los inversores van a exigir a las empresas que se comprometan con la sostenibilidad. Y si tus acciones valen más por ser sostenible, lo vas a ser.”

P.: El bienestar de los trabajadores ha ganado importancia en los últimos meses. ¿Será el próximo punto en el que ganar competitividad en el sector?

R.: Sí, y tiene mucha lógica que sea así. Lo que va a mejorar mucho este punto es la tecnología, que marcará la gran diferencia en la latencia y la capacidad de conectividad. Sumado a la gestión online, permitirá que se pueda personalizar la experiencia del usuario al máximo, desde la iluminación hasta la planificación personal, tanto laboral como personal. Esto será muy sencillo de aplicar gracias a los sistemas domóticos, que permitirán garantizar un mejor nivel de vida de los trabajadores. Esto va a suponer un cambio radical en la percepción que tienen los propietarios de los inquilinos. El modelo de oficinas del futuro ya existe: es un hotel. Lo único que falta es que el producto se pueda adaptar con facilidad. Lo ideal es hacer edificios desde cero para evitar el sobrecoste, pero para hacerlo es necesario que las administraciones públicas se comprometan en este punto y faciliten las obras necesarias.

P.: ¿A pesar de la pérdida de metros cuadrados por trabajador?

R.: Hay un cambio generacional importante en este punto. Los boomers y la generación X son muy territoriales y al final, los metros cuadrados por trabajador se destinaban a que los mandos intermedios tuvieran su despacho. El trabajador base continúa teniendo el mismo espacio que antes. Además, los nuevos empleados no asocian el espacio al estatus, no necesitan tener un despacho bonito. La parte más compleja es la rotación de espacios, pero la cultura está cambiando porque la gente ya no trabaja con papel y lo que necesita para su jornada laboral cabe en una mochila.

P.: ¿Y la sostenibilidad de los edificios?

R.: Va a ser una exigencia por razones más profundas, como movimiento de autodefensa de la sociedad. La sostenibilidad va a venir porque cambiaremos la forma de manera rápida y efectiva. Los inversores van a exigir a las empresas que se comprometan con la sostenibilidad. Y si tus acciones valen más por ser sostenible, lo vas a ser. La mayoría de las empresas del mundo son de servicios y la única manera de ser sostenibles es en la parte del real estate, lo que provoque que haya edificios que no pasarán el corte. Las oficinas son el elemento más contaminante del real estate sobre todo por la climatización de los espacios. Por esto, los edificios que son capaces de rebajar el uso de energía o incluso de generarla son los más demandados.