Luís Pinheiro de Matos: “La crisis inmobiliaria y la economía china irán de la mano, una es dependiente de la otra”

“No ha sido ninguna sorpresa”, admite Luis Pinheiro de Matos, economista en el Departamento de Economías y Mercados Internacionales de CaixaBank Research, ante el carrusel de informaciones negativas sobre promotoras chinas de las últimas semanas. Doctor en Economía por la Cardiff University, Pinheiro de Matos admite que es pronto para dirimir si la política del Gobierno chino respecto el endeudamiento de las promotoras, denominadas ‘las tres líneas rojas’, ha sido contraproducente. Sí que sentencia que el daño que estas restricciones han provocado sobre el modelo de preventas “es irreparable”. Por último, el economista apunta que el crack inmobiliario es un viento más en contra en la economía china, “y hasta cierto punto ilustra algunos de los síntomas de una economía en fase de ralentización”.

Pregunta: ¿Hasta qué punto ha sido una sorpresa para el mercado internacional la caída de promotoras chinas en las últimas semanas?

Respuesta: No ha sido ninguna sorpresa. El mercado inmobiliario chino entra este verano en su tercer año consecutivo de corrección, después de que las autoridades chinas anunciaran como una de sus prioridades reequilibrar el mercado inmobiliario y estableciesen las denominadas tres líneas rojas, unas reglas estrictas de acceso a financiación por parte de las promotoras. Desde entonces, y también perjudicado por los efectos colaterales de las estrictas medidas sanitarias que han llevado a confinamientos recurrentes en el país hasta finales de 2022, además de factores de carácter estructural, algunas de las mayores promotoras se han enfrentado a graves problemas de liquidez. Este desapalancamiento forzoso del sector ha llevado al contagio entre promotoras y a sectores de la economía más expuestos al inmobiliario, a través de la pérdida de confianza de inversores y compradores, y de una caída sostenida de las compraventas y de la construcción de obra nueva. En este entorno, a pesar de algunas medidas de estímulo y la relajación de las reglas de acceso a financiación, la corrección persiste.

P.: La última víctima es Country Garden, que parecía una de las promotoras más sólidas…

R.: En el caso concreto de Country Garden, una de las mayores promotoras privadas del país y que había sido incluida recientemente en una lista oficial de promotores solventes, el timing de la caída ha sido algo sorprendente, en un momento que se pensaba que podría ser de recuperación del sector. Sin embargo, en los últimos meses los indicadores económicos de la economía china han decepcionado y se ha visto una rápida desaceleración desde el rebote observado en el primer trimestre, tras la reapertura de la economía después de tres años de políticas Covid cero. Asimismo, la reciente turbulencia evidencia la debilidad de la economía china, así como los retos estructurales que enfrenta el sector, y profundiza los riesgos de una crisis de confianza, en particular en el modelo de financiación basado en las preventas.

P: Visto con perspectiva, ¿la política de las tres líneas rojas ha sido contraproducente y es responsable del crack o ha servido para que afloraran los problemas y poder encauzarlos?

R.: La actual corrección en el sector inmobiliario se puede considerar autoinfligida por las autoridades chinas, que hace años venía subrayando en documentos y discursos oficiales que “las casas son para vivir”. En otras palabras: el inmobiliario, y en particular el residencial, no debe servir como instrumento de ahorro o especulación. Las tres líneas rojas han sido diseñadas con el objetivo de desapalancar el sector y evitar los excesos de las promotoras más endeudadas, alimentadas durante años por el optimismo de los inversores, las necesidades de las familias para canalizar sus ahorros, la creciente tasa de urbanización y un sistema de financiación de gobiernos locales dependiente en gran medida de las ventas de tierras a promotoras. Aun así, queda por ver si la apuesta por una corrección autoinfligida en el sector no acaba mostrándose contraproducente. En particular, el daño al modelo de preventas, que ha sido la principal fuente de financiación de las promotoras, parece irreparable. Al menos hasta que no se restablezcan los índices de confianza de los compradores; para ello, no hay tres líneas rojas que se puedan aplicar y que obliguen las familias chinas a confiar en el sector, lo que volvería a estimular la demanda residencial. De hecho, las últimas medidas de las autoridades chinas han resultado insuficientes y el entorno de desaceleración de la economía, y de menor confianza de los consumidores, traerá más vientos en contra al sector.

“El daño al modelo de preventas, que ha sido la principal fuente de financiación de las promotoras, parece irreparable”

P.: ¿Si las promotoras más afectadas dejan de pagar su deuda internacional, se contempla que el Gobierno chino pueda actuar como una especie de responsable subsidiario o lo más probable es que los títulos de deuda queden impagados?

R.: El mercado de deuda internacional ha sido uno de los primeros afectados por el desplome del sector (en particular, tras el impago de Evergrande) y no parece ser una prioridad de las autoridades chinas actuar en ese canal. Además, la exposición internacional financiera al sector inmobiliario chino (a través del mercado de bonos internacionales) es relativamente limitada, lo que no hace pensar que hubiera necesidad de intervenir directamente en este mercado. Por otro lado, en el plan interno, el hecho de que el mercado bancario sea dominado por el Estado también podrá disminuir los riesgos de contagio financiero, una vez que el Gobierno chino ya actúa ahí como responsable subsidiario.

P.: ¿Qué exposición directa tiene España al mercado inmobiliario chino?

R.: La exposición internacional al sector inmobiliario chino es limitada y por lo tanto no se han visto hasta la fecha (ni se pueden prever en este momento, con la información de que disponemos) efectos colaterales significativos de la corrección o de un posible aterrizaje forzoso del sector en los mercados financieros y el sistema bancario global. En la banca española, en concreto, tampoco parecen existir riesgos significativos. Lo que no significa que no puedan existir, en determinadas instituciones financieras (en China o en otro país) alguna sobreexposición a promotoras con problemas financieros y que esto pueda generar puntos de estrés puntuales, relacionados con futuros impagos de deuda.

P.: ¿La crisis inmobiliaria es el canario en la mina de una recesión a corto medio plazo de la economía china?

R.: Es ciertamente un viento más en contra en la economía china, a corto y medio plazo, y hasta cierto punto ilustra algunos de los síntomas de una economía china en fase de ralentización. El sector inmobiliario y la economía china en su conjunto se enfrentan a importantes retos estructurales comunes, entre los cuales el factor demográfico y los elevados niveles de deuda, y a una crisis de confianza de los consumidores, agravada por la perspectiva de deflación. En el corto plazo, hay que reconocer que una ralentización más fuerte o prolongada en el sector inmobiliario chino (considerado por algunos analistas como el sector más importante del mundo, por su peso en la segunda mayor economía mundial y por su contribución al crecimiento del gigante asiático en la última década) afectará directamente a las perspectivas de crecimiento, una vez que se estima que el sector representa alrededor de un cuarto de la demanda final en China. A medio plazo, aunque este periodo de ajuste del sector pueda dar lugar a un modelo más sostenible y evitar un aterrizaje forzoso, lo cierto es que desaparecerá la contribución positiva del sector al crecimiento chino. En este sentido, la crisis inmobiliaria y la economía china irán mano a mano, una dependiente de la otra.