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Diario de información económica del sector inmobiliario

16 Mayo 2022F19.49h

C

Mercado

Por Marta Tamayo
24 Dic 2021
F05.00h

Los fondos de la UE, entre la inflación y el miedo a una burbuja

La subida de precios, la crisis energética y la crisis de la cadena de suministro son algunas de las amenazas de Europa, aunque el continente se abraza a los fondos Next Generation para encontrar una rápida salida a la crisis sanitaria y económica.

Los fondos de la UE

 

 

La Unión Europea (UE) inició el año con una despedida. Tras cinco años de negociaciones imposibles, el Brexit se consumó y Reino Unido abandonó el barco europeísta dejando al eje francoalemán a los mandos. Este no fue el único adiós que se dio en el seno de la unión: tras dieciséis años al frente de la locomotora europa, Angela Merkel abandonó en diciembre la cancillera alemana de la gran coalición dejando paso al gobierno encabezado por el socialdemócrata Olaf Scholz, junto a verdes y liberales.

 

El Covid-19 ha continuado como protagonista indiscutible y, más allá del primer impacto, 2021 ha dejado ver un poco más allá de la economía en un mundo pospandemia. Tras contraerse un 6,8% en 2020, el Producto Interior Bruto (PIB) de la zona euro volvió a tasas positivas en 2021. 


A la espera de conocer las datos del último trimestre y cierre del año, la zona euro prevé anotar un crecimiento al final el periodo. En el primer trimestre de 2021, la economía se contrajo un 0,2% interanual, pero en el seguno trimestre del año el PIB se incrementó un 2,2%, una tasa que volvió a reproducir en el periodo de julio a septiembre. La comisión estima que en 2021 se registrará un crecimiento del 5%, una tasa que se contraerá en 2022, con un incremento del 4,3%, y se recortará aún más en 2023, cuando la economía de la Unión Europea crecerá un 2,5%.

 

Aun así, el órgano de gobierno europeo apunta que estas metas se ven supeditadas a dos grandes factores: la evolución de la pandemia y el ritmo al que la oferta se ajuste al rápido cambio de la demanda una vez reabierta la economía. Se prevé que la demanda interna siga impulsando la expansión, y cabe esperar que la recuperación del mercado de trabajo y la caída del ahorro prevista contribuyan a mantener un ritmo sostenido del gasto de los consumidores. Sin embargo, este buen ritmo de crecimiento afronta nuevas dificultades. Los cuellos de botella y las perturbaciones en la oferta mundial lastran la actividad en la UE, sobre todo en el sumamente integrado sector manufacturero.

 

En cuanto al mercado de trabajo, en el segundo trimestre de 2021 la UE creó alrededor de 1,5 millones de puestos de trabajo, muchos de los trabajadores salieron de los expedientes de regulación temporal de empleo (Erte) y la tasa de paro disminuyó. Con todo, el número total de personas desempleadas se mantuvo un 1% por debajo del nivel anterior a la pandemia.   


Las previsiones apuntan al crecimiento del empleo a un ritmo del 0,8 % en 2021, 1 % en 2022 y 0,6% en 2023. El ejercicio 2022 será el año en que se supere el nivel anterior a la crisis y 2023 pasará a convertirse en el de la expansión, según datos de la Comisión Europea. Se prevé que el desempleo caiga del 7,1% en 2021 al 6,7% en 2022 y el 6,5% en 2023. En la zona del euro, será del 7,9%, el 7,5% y el 7,3%, respectivamente.

 

 

La mejora de las perspectivas de crecimiento apunta a unos déficits en 2021 inferiores a los previstos en primavera. La deuda ha sido una de las principales herramientas para potenciar la recuperación en el último año. Tras alcanzar el 6,9 % del PIB en 2020, el déficit agregado en la UE disminuirá ligeramente, hasta el 6,6% en 2021, gracias al aún elevado apoyo presupuestario a principios de 2021. A medida que prosiga la expansión económica, se retiren las medidas de apoyo y cese el funcionamiento de los estabilizadores automáticos, es de prever que el déficit agregado se reduzca a la mitad, hasta situarse en torno al 3,6% del PIB en 2022 y el 2,3 % en 2023.


Tras llegar a alrededor del 92% en la UE (99% en la zona del euro), este año la ratio deuda agregada/PIB se estabilizará en general y empezará a disminuir en 2022, para alcanzar el 89% del PIB en 2023 (97% en la zona del euro).

 

Aterrizan los fondos

El gran instrumento europeo para hacer frente a la crisis sin precedentes que ha provocado el virus ha continuado su andadura. Los fondos Next Generation, dotados con dos billones de euros, pretenden reconstruir una Europa más ecológica, digital y resiliente. A finales de diciembre de 2020 se llegó a la última etapa de la adopción del próximo presupuesto a largo plazo de la UE, y durante 2021 los distintos países han ido desarrollando y presentado su plan para invertir el capital comunitario.

 

Más del 50% del importe debe apoyar la modernización y el paquete muestra una especial atención a las políticas de reindustrialización, sostenibilidad e igualdad. España es el segundo país de la UE que más dinero recibirá sólo por detrás de Italia, con 72.000 millones de euros de ayudas, gran parte de ellas a fondo perdido. Una gran parte del capital se destinará a la renovación del inmobiliario para avanzar en su mejora de la eficiencia energética. A la partida de Agenda Urbana, se destinarán 13.906 millones de euros, la segunda mayor inversión tras la Modernización y digitalización de la industria, con 16.000 millones de euros. 

 

Por el momento, la Comisión Europea ha avalado los primeros 10.000 millones de euros de fondos europeos para España, convirtiéndose en el primer país de la UE en recibir el visto bueno de Bruselas para el primer tramo de los fondos de recuperación. Esta partida está al margen de la refinanciación, que se encuentra en los 9.000 millones de euros en el caso de España y que ya recibió en agosto. En octubre, el Gobierno aprobó el Real Decreto que regula los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social. El plan está dotato de 4.420 millones de euros, una cifra que incluye 450 millones de euros destinados a financiar incentivos fiscales a la rehabilitación. 


La medida, compuesta por cinco pilares, busca abordar la medida de rehabilitación en los barrios, con una cuantía máxima de la ayuda de 21.400 euros por vivienda, aunque en caso de propietarios o usufructuarios que cumplan con criterios de vulnerabilidad, el importe puede ser cubierto en su totalidad por los fondos europeos. Además de la viviendas, los fondos apoyarán a la rehabilitación de los edificios de oficinas. Este paquete tiene como finalidad financiar  el servicio a través de una ventanilla única. También se pone el foco en las rehabilitación de los inmuebles residenciales para que sean más eficientes energéticamente, que se aplicará a través de convocatorias públicas en diferentes comunidades autónomas. 

 

 

Además de la rehabilitación, las ayudas no se olvidan de la construcción. El programa financiará las obras de nuevas viviendas de alquiler social en edificios eficientes. Esta medida se llevará a cabo mediante la promoción de viviendas de nueva construcción sobre terrenos de titularidad pública o la rehabilitación de edificios públicos destinados a otros usos.En total, 6.820 millones de euros irán destinados a la rehabilitación de vivienda a través de las partidas de regeneración urbana (5.800 millones y edificación social (mil millones de euros). 

 

Inflación alta y tipos bajos

La políticas expansivas europeas y el encarecimiento de energía y materias primas han empujado a la inflación a niveles récord de los últimos treinta años. Según los datos publicados por Eurostat el 30 de noviembre, la inflación interanual de la Eurozona registró un alza del 4,9%, superando la alcanzada en octubre, cuando era del 4,1% y ya significó el nivel más alto registrado desde ese mismo mes en 2008. Entre los componentes de la inflación se encuentra la energía, que experimentó un alza del 27,4% interanual.

 

A pesar de la creciente inflación, el Banco Central Europeo (BCE) no ha retirado su política de bajos tipos de interés. Por el momento, el órgano presidido por Christine Lagarde anunció  que en marzo finalizará el Programa de Compras contra la Pandemia (Pepp, por sus siglas en inglés), que está movilizando 1,85 billones de euros a través de la compra de bonos soberanos y corporativos. Entonces, dará paso a una reinversión que se vaya amortizando hasta 2024. Además, cuando termine el Pepp se reactivará el programa ordinario de compra de estímulos del BCE con un presupuesto de hasta 40.000 millones de euros en el segundo trimestre de 2022 y se bajará a 30.000 millones en el tercero antes de volver a los 20.000 millones en el último trimestre.

 

Con estas actuaciones, el banco central espera que la inflación en la eurozona en el 2021 sea del 2,6%, frente al pronóstico de septiembre de 2,2%. El cambio más destacado se refiere a 2022. Hasta su última revisión en diciembre, el órgano auguraba un avance del 1,7% en la inflación, ahora prevé que se disparará un 3,2% para caer al 1,8% en 2023 y 2024. Pese a todo, la subida de tipos no está todavía en el horizonte de Lagarde, que en un su última intervanción señaló que es bastante improbable que suba en 2022 . La dirigente apunta que la economía europea todavía no ha llegado a niveles precrisis y hay amenazas externas que siguen minando su crecimiento, como las nuevas variantes de coronavirus. 

 

Crisis energética en Europa

En el mercado común, donde se quedaron 27 economías, uno de los mayores confilictos durante 2021 fue la crisis energética. Con el incremento de la demanda mundial de combustible, el precio del gas natural en Europa ha escalado hasta cifras récord, arrastrando también el precio de la electricidad. Un año de baja producción eólica y con la creciente reducción del uso del carbón ha sido el caldo de cultivo perfecto para que se elevara la demanda de gas natural y, con ella, su valor de mercado.

 

 

Aunque España propuso un sistema de control de precios para contener la escalada en el sector energético, la estratégia fue desestimada por la Comisión Europea, debido a que consideraba contraproducente la idea española, señalando que desincentivaría la producción con energía renovable.

 

A pesar de que potencie un desequilibrio en los precios, la UE no contempla abandonar su política de limitar el uso del carbón, junto a otros combustibles fósiles. Dentro el paquete de medidas del Green Deal impulsado por el órgano dirigido por Ursula Von der Leyen, durante 2021 se sacó adelante el plan fit to 55, que persigue reducir las emisiones netas de gases de efecto invernadero en al menos un 55% de aquí a 2030, repecto al consumo realizado en 1990.

 

La regulación, que acarreará una subida de precios de los combustibles, irá acompañada de la creación de una partida de 72.200 millones de euros, bajo el nombre Social Climate Fund, que busca mitigar los costes de los sectores más expuestos a la subida de los carburantes durante la transición ecológica. Además de la industria energética, la política europea no se ha olvidado del real estate.

 

Dentro de la renovación de la Comisión, los estados deben rehabilitar un 3% de los edificios públicos cada año  y que el 49% del parque inmobiliario se nutra de energías renovables. Para impulsar las reforma, la Comisión Propone empezar a aplicar tasas a la emisión de dióxido de carbono en la construcción de edificios a partir de 2026. La ofensiva se enmarca en el objetivo de la UE de alcanzar la neutralidad climática en 2050,  un hito imposible sin tener en cuenta el sector inmobiliario, responsable del 36% de los gases de efecto invernadero que emitie el continente. Por ello, dentro del Green Deal, la Comisión Europea presentó una directiva sobre Eficiente Energética de los edificios que obliga a los estados a contar con una estrategia de renovación a largo plazo.  

 

Europa no se conforma con la irrelevancia internacional

Durante 2021, Europa también miró fuera de sus fronteras para crecer en influencia. En diciembre, Ursula von der Leyen, anunció la estrategia Global Gateaway para que la influencia europea se extienda más allá del espacio Schengen y pueda competir de tú a tú con la iniciativa china de la Ruta de la Seda, que movilizará unos 1,5 billones de dólares estadounidenses y abarca más de la mitad de la población mundial. Esta pasarela mundial pretende movilizar hasta 300.000 millones de euros en inversiones entre 2021 y 2027 para “sostener una recuperación mundial duradera”.

 

La estrategia europea hace equipo con el plan orquestado por Joe Biden, Build Back Better World, para que la influencia de Occidente en los países en vías de desarrollo no se torne irrelevante ante la potencia de las inversiones chinas. Para diferenciarse del gigante asiático, Europa subraya los valores democráticos como su arma secreta. “Los países han tenido sus experiencias con las inversiones chinas y necesitan mejores y diferentes ideas”, señaló Von der Leyen durante su intervención.

 

El modelo europeo consiste en invertir en infraestructuras tanto duras como blandas, en inversiones sostenibles en los ámbitos digital, del clima y la energía, el transporte, la salud, la educación y la investigación, así como en un entorno propicio que garantice la igualdad de condiciones La estrategia se basa en los nuevos instrumentos financieros como el Instrumento de Vecindad, Desarrollo y Cooperación Internacional (Ivdci), una Europa Global, que facilitará hasta 135.000 millones de euros para inversiones garantizadas en proyectos de infraestructuras.

 

 

Además, hasta 18.000 millones de euros se facilitarán en forma de subvenciones del presupuesto de la UE y las instituciones financieras y de desarrollo europeas han planificado hasta 145.000 millones de euros de inversiones. Otra medida que la UE está estudiando es añadir a su paquete de financiación es el Instrumento Europeo de Crédito a las Exportaciones, que complementará el aparato de créditos a las exportaciones con que cuentan los estados miembro y a aumentar la capacidad global de acción de la organización internacional en este ámbito.

 

El residencial, en la cuerda floja

Ante los últimos avisos del BCE, los vientos de burbuja inmobiliaria se han desatado en Europa. El organismo ve señales parecidas a las de 2007 y ha advertido que la vivienda y las sobrevaloraciones están en niveles similares al pico previo a la crisis financiera de 2008. Según datos del organismo, los precios de la vivienda en la zona euro subieron a su ritmo más rápido desde 2005 en el segundo trimestre de 2021. La entidad asegura que se han dado muchos préstamos hipotecarios por tal de comprar viviendas, opinando que algunos de ellos se concedían con demasiada facilidad. Entre los países que están registrando un mayor aumento de precios se encuentra Alemania, Suecia, Dinamarca, Países Bajos y algunos de la zona este del continente. 


Según datos de Eurostat, diecisiete países anotaron una subida de precios superior a la media de la Unión Europea, situada en el 7,3%, y de la Eurozona, donde el incremento ha sido del 6,8%. En concreto, trece de llos han registrado subidas interanuales a doble dígito en el segundo trimestre del año. El país que ha registrado un mayor ritmo de crecimiento, con un aumento del 16,1% en el precio de la vivienda es Estonia, seguido de Dinamarca, República Checa y Lituania.  Junto a estos países también se encuentra Países Bajos, donde la vivienda se ha encareció un 12,8% entre los meses de abril y junio. 


Según el Índice Global de Burbujas Inmobiliarias de UBS Group AG, Europa cuenta con seis ciudades europeas entre los nueve mercados más desequilibrados del inmobiliario. Frankfurt está a la cabeza de la lista y se le suman Múnich, Zúrich, Estocolmo, París y Ámsterdam. A pesar de las subidas producidas en la mayoría de ciudades, el banco advirtió que esos aumentos podrían frenarse con brusquedad en la mayoría de los mercados a medida que las políticas de préstamos comiencen a aplicarse en medio de la flexibilización de las restricciones de la pandemia. Además, asegura que a la creciente subida de precios se le suma un empeoramiento de la asequibilidad, la insostenibilidad de los préstamos hipotecarios y el aumento de la divergencia entre los precios y los alquileres.

 

Aun así, no parece que la burbuja vaya a llegar a España: diversos expertos apuntan que no hay señales que el crédito, gasolina principal de la creación de burbujas, esté siendo excesivo, como sí lo fue en 2007. A los tambores de crisis se le suman los de regulación. En 2021 Berlín celebró una consulta para la expropiación de viviendas de grandes fondos. La mayoría de sus ciudadanos apoyan que el ayuntamiento expropie a los principales propietarios de viviendas, como Vonovia o Deutsche Wohnen, para ayudar a reducir los precios de los alquileres en la capital alemana, aunque la decisión no es vinculante. 

 

 

A pesar de los tambores de crisis en alguna parte del continente, el residencial continúa siendo el motor de la inversión en Europa. Según el informe de Colliers European Residential: on the rises, el actual ciclo inmobiliario la inversión en activos residenciales (vivienda, centros para la tercera edad, colivingbuild-to-rent, residencias de estudiantes, etc) copará el 30% de los volúmenes de inversión.

 

Un total de 60.700 millones de euros se invirtieron en el sector residencial en Europa en 2020, lo que supone un crecimiento de la actividad del 18% en comparación con la media de los últimos cinco años. Los activos residenciales o multifamiliares lideraron la inversión inmobiliaria en el primer semestre. Con 24.100 millones de euros, absorbió el 23% de las inversiones (representa el 16% de media en los últimos cinco años) en los doce principales mercados europeos, según un análisis de Savills.

 

Desde el estallido de la pandemia, los inversores han mostrado su confianza en las características defensivas del sector multifamiliar. Este subsector representa alrededor de un tercio o más de las inversiones en Suecia (31%), España (32%), Alemania (32%), Dinamarca (34%) y Finlandia (42%). En total, la inversión en el sector living rivalizará durante la próxima década con los volúmenes de activos inmobiliarios terciarios más tradicionales, como las oficinas, a medida que las asignaciones de capital varían y las carteras se siguen diversificando.

 

La inversión gana fuerza 

El despliegue de la vacunación en Europa ha ido despertando el mercado y durante 2021 se han producido grandes operaciones en el sector. Los activos logísticos continúan siendo un área clave en toda Europa gracias al crecimiento constante del comercio electrónico y las limitaciones de la cadena de suministro evidenciadas por la pandemia. Si bien los inversores siguen siendo cautelosos con el retail y los activos hoteleros, por ahora los más afectados, la actividad está comenzando a repuntar con fuerza, especialmente en el sector hotelero y en países como España. Tanto los inversores minoristas como los institucionales continúan demostrando un fuerte interés en los activos residenciales y, en particular, en el build-to-rent, en áreas urbanas de toda Europa. 

 


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