2021, el año que el ‘proptech’ se ha impulsado al calor de rondas récord

Especial 2021: el año de las fusiones

La pandemia de Covid-19 ha provocado una rápida aceleración en la adopción de tecnología en sociedades, industrias y gobiernos. El sector inmobiliario, una de las industrias con mayor potencial en la carrera digital, también está viviendo su particular disrupción tecnológica.

A ello ha contribuido positivamente la aparición de soluciones proptech (acrónimo de Property Technology, en su origen en inglés) capaces de atraer y aportar tecnología e innovación a este sector, a través de start ups que están brindando al negocio del real estate la oportunidad de innovar y digitalizarse en busca de eficiencia y nuevos modelos de negocio.

A nivel mundial, el número de start ups que operan en el sector inmobiliario ha crecido de menos de 2.000 a casi 8.000 en los últimos diez años, impulsado por el deseo y la necesidad de las empresas de aplicar estas nuevas tecnologías, según un informe de JLL. 

La consultora destacaba que las start ups del sector inmobiliario registraron de enero a junio de 2021 el mejor semestre desde que hay registros, captando 9.700 millones de dólares de financiación.

Estos registros daban a entender que el sector se ha recuperado tras el bache de la pandemia, ya que en 2020 las operaciones de capital riesgo en el proptech cayeron un 19% interanual, hasta 13.400 millones de dólares, frente a los 16.600 millones de 2019. Además de captar capital, el número de empresas en el primer semestre del año también fue en aumento y ya eran cerca de 8.000, cuatro veces más que hace diez años.

A pesar de la entrada de nuevos actores, el mercado se va concentrando y las compañías más consolidadas han protagonizado operaciones de fusiones y adquisiciones. En 2020, la actividad de operaciones corporativas registró un máximo histórico de 21.900 millones de dólares y, en el primer semestre de 2021, ya superaba los 18.000 millones de dólares.

La consultora apuntaba que, ante el aumento de la inversión y la creación de empresas, el mercado ofrecía señales de madurez, ya que la financiación comenzaba a dirigirse hacia actores establecidos, a raíz de esta tendencia se identificaba ya la aparición de líderes sectoriales.

Aunque también hay escollos que se interponen en el crecimiento del ecosistema tecnológico del real estate como la fragmentación del panorama tecnológico, la falta de estándares sectoriales o la necesidad de privacidad y seguridad. 

“Para dar respuesta a estos desafíos, será preciso desplegar una mayor cooperación y colaboración entre las empresas tecnológicas, las firmas inmobiliarias y los sectores a los que dan servicio, además de las autoridades urbanísticas y nacionales”, proponían desde la consultora. 

Estados Unidos continúa siendo el país donde más compañías se constituyen y más capital se invierte. Nueva York, San Francisco, Los Ángeles, Silicon Valley y Chicago son las ciudades del país donde más proptechs tienen su sede.

Además de contar con la mayoría de las empresas también lidera la inversión. Un 50% de las start ups del sector lograron financiación en Estados Unidos. Por financiación, el segundo mayor mercado del mundo es China, con más de 16.000 millones de dólares captados desde 2010. 

Al gigante asiático le siguen India, Singapur y Australia como principales polos de atracción del proptech en la región de Asia-Pacífico. En Europa, Reino Unido y Alemania acaparan la mayoría de la financiación en estas compañías, seguidos de Francia, España y Suecia. En el ranquin de ciudades son Londres, París, Barcelona, Berlín y Helsinki las que desarrollan mayor actividad.

Además, la gran mayoría de las soluciones, el 95%, está dedicada y muy enfocada en hacer más efectivas las tareas relacionadas directamente con la compra o el alquiler de activos inmobiliarios, mientras que muy pocas de ellas se centran en dar soporte a procesos estratégicos.

En este sentido, el mercado empieza a ofrecer síntomas de sobresaturación de oferta de servicios en algunos subprocesos concretos, como pueden ser la publicación en portales o la valoración de inmuebles como puede apreciarse en el mapa proptech. 

Cuanto más maduro está el subproceso, mayor número de empresas existen, mayor nivel de servicio ofrecen a sus clientes, pero menos posibilidad de ofrecer algo diferente si no se produce una disrupción real del subproceso. Tal como apuntaba JLL, haría falta un pensamiento lateral para romper por completo la forma de cubrir la necesidad que tienen los profesionales en ese subproceso concreto. 

Vida y obra de una proptech

Un análisis de Cbre sobre el mundo proptech apuntaba que, aunque el mercado empezaba a dar signos de saturación, aún se consideraba poco maduro y con un perfil de empresas muy jóvenes. La consultora realizó a principios de 2021 un barómetro entre más de 800 proptechs europeas para radiografiar el momento en que se encontraba el sector; cerca del 80% de la muestra analizada tenía una existencia de menos de cinco años. 

El informe apuntaba que los dos subsectores con más presencia de empresas tecnológicas eran residencial y oficinas, ya que un 70% y un 67%, respectivamente, aportaban soluciones a este tipo de activos. La inteligencia artificial junto a machine learning , big data e Internet de las Cosas eran las tecnologías más utilizadas.

El informe identificaba un gran potencial de crecimiento a corto plazo para tecnologías como la realidad virtual y aumentada, la domótica, el Building Information Management (BIM) o los softwares de computer vision.

Cbre subrayaba que en términos absolutos, el ecosistema proptech en Europa ha experimentado durante los últimos años crecimientos anuales cercanos al 150% de media. 

El informe afirmaba que esta tendencia positiva venía en parte impulsada por el crecimiento en los campos de análisis de espacios y sensorización de edificios inteligentes, en el caso de oficinas, y por las plataformas de valoración automática y compraventa de activos, en el caso del residencial. Los sectores de retail y, en menor medida, hoteles, son por el contrario los que acumulan un menor número de start ups.

Según Cbre, estos sectores están marcados por una mayor concentración de players, con empresas de mayor tamaño, más maduras y con un enfoque B2B, que establece más barreras de entrada para nuevos proyectos tecnológicos. 

Por regiones, Europa central y Europa del Este estan más enfocadas en el desarrollo de tecnologías disruptivas con el foco en la vertical de oficinas con un 65% de sus start ups pudiendo ser aplicadas en esta vertical, y más en particular en los servicios de arquitectura y project management.

El sur de Europa muestra start ups más jóvenes con un alto enfoque en el sector residencial. La consultora hacía patente que, en contra de lo que indican las economías locales ligadas al turismo del sur del Viejo Continente, que no hubiera más movimiento en el segmento hotelero.

A nivel de financiación, el análisis de Cbre muestra como dependiendo del estado de la start up, esta se alimentará de unas u otras fuentes de liquidez. En la primera fase, dónde normalmente el proyecto es aun prácticamente un concepto, la fuente de financiación principal es, en la mayoría de los casos, la autofinanciación o la participación de business angels o plataformas de crowdfunding (30%). En estas primeras fases el nivel de apoyos de las instituciones es muy baja.

En fase early, cuando ya se ha desarrollado un producto mínimo viable y se suele estar próximo a generar los primeros ingresos, es cuando la start up recibe los primeros fondos de venture capital (VC) o corporates (CVC).

Es en la tercera etapa, donde se consolidarán los canales de crecimiento, cuando lo aportado por la propia start up y los BA deja de ser suficiente, dejando lugar a que las rondas de financiación se consoliden como principal fuente de liquidez. 

Finalmente, tras un largo proceso de selección natural, aquellas que finalmente han llegado a la etapa de madurez y consiguen niveles de rentabilidad elevados, pasan a convertir sus propios beneficios como principal fuente de capital.

‘Proptech’ con ñ

Actualmente el mercado proptech de España cuenta con 501 empresas y start ups de proptech de todo tipo. De estas, 278 de ellas se dedican a dar servicio a profesionales del sector inmobiliario, según las cifras del Mapa Proptech, elaborado por API Cataluña (Agentes de la Propiedad Inmobiliaria). En 2021, el sector ha experimentado un crecimiento del 8%. 

Casi al filo de las campanadas se conoció una de las operaciones de financiación del año, que firmó una proptech española. El pasado 16 de diciembre, la plataforma tecnológica inmobiliaria Clikalia levantó 460 millones de euros entre deuda y capital en su ultima ronda de financiación, cerrando una operación récord en el mercado de venture capital nacional.

La ronda fue liderada por Fifth Wall, Luxor Capital y la plataforma tecnológica estadounidense Offerpad. También participó Mouro Capital, venture capital del Banco Santander, quien ya había sido uno de los inversores Serie A en la ronda que abrió Clikalia en 2020.

Esta operación se erigió como la mayor levantada por una empresa española y se situó por encima de la ronda que levantó Glovo el pasado abril, cuando captó 450 millones de euros, o la de Jobandtalent en marzo, que cerró una ronda de financiación de 180 millones de euros suscrita en su totalidad por SoftBank Vision Fund y otros 83 millones de euros de deuda financiera proveniente de BlackRock.

También destaca la ronda levantada por la compañía madrileña Tiko, especializada en la compraventa de viviendas, que marcó en julio una operación récord en el proptech español. 

La start up captó 65 millones de dólares en su primera ronda de financiación, a la que acudieron inversores internacionales como Btov (con empreas como Zynga en su cartera) y Rocket Internet (inversor de Delivery Hero y Zalando) y españoles como Cabiedes&Partners (que pasó por compañías como Privalia). 

La operación se erigió como una de las mayores en una proptech española, tras los 30 millones de dólares captados por Badi en 2019 o los doce millones de euros de Housell ese mismo año. A escala internacional, la ronda de Tiko también se situó en un puesto destacado, en la liga de la italiana Casavo, que el pasado marzo captó 50 millones euros de equity y 150 millones de deuda en una operación histórica en Europa. 

A parte de estas grandes operaciones, durante 2021 también ha servido para que diferentes proptechs españolas consolidasen su crecimiento. La plataforma digital de servicios inmobiliarios y del hogar Housfy cerró en septiembre una ronda de financiación de 10 millones de euros, además dio entrada a su accionariado a Banco Santander, que se hizo con el 2% de las acciones de la empresa tras invertir 1,5 millones de euros.

Brickbro, start up barcelonesa que busca dar salida a locales comerciales parados y en desuso, cerró en marzo una ronda de un millón de euros y dió entrada a su accionariado a inversores de Silicon Valley como el grupo inversor californiano Plug and Play. La valenciana Cubicup, especializada en reformas, también cerró en noviembnre una ronda de inversión por 830.000 euros liderada por Dozen Investments.

Además, 2021 ha visto nacer multitud de start ups enfocadas en el sector inmobiliario que quieren escalar rápidamente en el mercado español e internacional. Blooker, una proptech dedicada a la gestión digital de transacciones en el mercado hotelero, quiere llevar el blockchain al sector hotelero y ha empezado a operar en el mercado español, estadounidense y latinoamericano.

Secconda es otra proptech que, con pocos meses de vida ya tiene presencia internacional. La start up propone la copropiedad en vivienda premium, repartiendo el coste de una segunda residencia de lujo en ocho participaciones. Estos son algunos ejemplos del despegue del sector en España  en 2021.

No lo sé Rick...

Pero no todo ha sido buenas notícias para el sector proptech español. Antes de cerrar 2021, el mercado vivió un suceso convulso. El 9 de diciembre, la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (Cnmc) sancionó con el pago de 1,25 millones de euros a Idealista, Remax, Inmovilla, Look&Find, Witei y Anaconda por haber llevado a cabo una serie de acuerdos para fijar precios e intercambiar información en el mercado de la intermediación inmobiliaria, según el comunicado de la entidad. 

Iealista fue quién recibió la mayor sanción. La compañía tuvo que afrontar un pago de 730.000 euros, seguida de Remax (375.720 euros) Inmovilla (83.149 euros), Look&Find (31.486 euros), Witei (18.925euros ) y Anaconda (1.749 euros). Competencia explicó que estas empresas utilizaban un sistema conocido como MLS (Multiple Listing System), que funcionaba mediante una base de datos que permitía a las inmobiliarias usuarias compartir inmuebles captados en régimen de exclusiva compartida. 

Cuando una inmobiliaria usuaria del MLS captaba un inmueble podía incluirlo en el sistema, lo que permitía al resto de usuarios realizar la venta. En ese caso, la oficina captadora y la oficina vendedora compartían la comisión pactada por el servicio global de intermediación ofrecido.

En 2002, Remax y Look&Find promovieron el proyecto en España; Habitania, posteriormente adquirida por Idealista, se encargó del desarrollo tecnológico. En 2012, Inmovilla y Habitania adaptaron sus sistemas para hacerlos compatibles y en 2017, Anaconda, constituida por Remax, Look&Find y MLS, se sumó a la estructura y se encargó de desarrollar y gestionar una base de datos común de compartición de inmuebles.

Las franquiciadoras que desarrollaron este sistema MLS aprobaron un reglamento obligatorio para las inmobiliarias usuarias captando 9.700 millones de dólares de financiación. También imponía un reparto de la comisión al 50% entre la oficina captadora del inmueble y la que cerrase la transacción.

El incumplimiento de las reglas podía conllevar sanciones disciplinarias e, incluso, la suspensión de la condición de asociado, con la consiguiente imposibilidad de acceder a la bolsa de inmuebles.

Las empresas de software también participaron en la conducta anticompetitiva, ya que estuvieron en reuniones de diseño del sistema y establecieron filtros y otros medios de control que aseguraban que todos los inmuebles subidos al sistema cumplían con las condiciones exigidas en el reglamento interno, según señalaba la Cnmc.

En consecuencia, tanto las normas como los desarrollos de software limitaron la competencia entre las inmobiliarias al establecer comisiones mínimas y otras condiciones comerciales y generar un nivel de transparencia incompatible con la competencia necesaria entre las entidades, apuntaba la entidad.