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Diario de información económica del sector inmobiliario

29 Septiembre 2021F00.51h

C

Mercado

Por Marc Vidal Ordeig
13 Jun 2019
F04.55h
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Marc Torrent (Apce): “Los precios de los alquileres están llegando al límite porque las familias tienen una capacidad de pago limitada”

El director general de la Asociación de Promotores de Cataluña (Apce) pide una colaboración entre las administraciones y las promotoras para poder aumentar la oferta de viviendas de protección oficial.

Marc Torrent (Apce): “Los alquileres están tocando techo porque las familias no pueden pagarlos”

 

 

 

Marc Torrent es el director general de la Asociación de Promotores de Cataluña (Apce). Asegura que medidas como el decreto-ley de la Generalitat de Cataluña acaban produciendo un efecto contrario al deseado ya que la oferta acaba decreciendo y los inversores evitan los mercados con regulaciones estrictas. De todos modos, aunque el alquiler parece que llegue a un límite, la compraventa y la construcción aún están a niveles por debajo de los deseados.

 

Pregunta: ¿En qué momento del ciclo económico se encuentra el real estate?

Respuesta: Estamos normalizando la situación. En 2018 se iniciaron 14.500 viviendas en Cataluña. Para ponerlo en contexto, en 2013 se empezaron 3.000 pisos y en 2006 más de 120.000, el máximo histórico. Estimamos que en Cataluña se tendrían que construir unas 25.000 viviendas cada año para cubrir la necesidad de vivienda que existe. Además, se debe sumar la vivienda vacacional, que es otro tipo de producto. Pero se debe empezar a construir vivienda pública desde ya.

 

P: ¿Existe una burbuja en el precio de las viviendas?

R: Rotundamente no. En alquileres se puede hablar de niveles de esfuerzo de las familias superiores a los deseados. Pero en compraventa, el hogar medio pide un porcentaje de endeudamiento muy razonable. No podemos hablar de sobreendeudamiento. Además, ya no hay endeudamiento sobre el suelo en el sector, por lo que no se puede dar una inflación que no responsa a motivos objetivos.

 

P: ¿Los precios están moderando su crecimiento en ciudades como Madrid o Barcelona?

R: Siempre hemos dicho que el alquiler tiene como límite la capacidad de renta de las familias. Ahora mismo parece que el nivel de precios de los alquileres está llegando a un límite porque las familias tienen una capacidad de pago limitada.

 

P: ¿Cómo está afectando este crecimiento de precios a las áreas metropolitanas de ambas ciudades?

R: A medida que los precios crecen en Barcelona o Madrid, la mancha de aceite afecta al resto de localidades. Además, no se está generando la oferta que quiere el mercado y esto provoca que la ley de mercado funcione y los precios suban.

 

Hay un problema de falta de vivienda de protección oficial que sea asequible para las familias con menos recursos. En el área metropolitana de Barcelona, por ejemplo, tenemos reservas de suelo para levantar más de 73.000 viviendas protegidas. La mejor manera de combatir las tensiones del mercado que comentaba es empezar a movilizar estas reservas: es necesario que las promotoras privadas puedan desarrollar vivienda protegida en los suelos que son de las administraciones. Creemos que la colaboración público-privada es la mejor opción.

 

En Barcelona, recientemente, hemos tenido un ejemplo de ello: el ayuntamiento ha licitado los derechos de superficie de un terreno para 75 años para que la empresa privada construya y gestione un edificio de vivienda protegido de alquiler. Esto permite aumentar el parque de alquiler y, además, tener un producto a coste cero que a largo plazo será de la administración pública.

 

P: ¿Cómo evoluciona el mercado de compraventa de viviendas?

R: Las ventas siguen a un nivel importante, especialmente las de segunda mano. En muchos sitios las operaciones de este tipo están por encima de las que teníamos antes de la crisis. Pero por su parte, las operaciones de vivienda de obra nueva aún están en niveles muy bajos porque no hay suelo disponible.

 

Hay sitios donde nos encontramos que existe stock de viviendas donde no es necesario y falta allí donde es necesario construir más inmuebles. Quizás tendríamos que repensar la gestión que se hace del suelo. En el caso del área metropolitana de Barcelona, por ejemplo, deberíamos ver la oferta de suelo como un solo mercado: al final si hay suelo en Sabadell o Terrassa, este stock puede dar respuesta a necesidades que se han creado en algún otro sitio.

 

Ahora mismo tenemos un mercado de la vivienda de obra nueva centrado en el producto de reposición y la vivienda mejora, es decir, los compradores son familias que buscan inmuebles más grandes o mejor situados. Tendríamos que trabajar el primer acceso a la vivienda y dar más seguridad jurídica. Para que el mercado siga al alza es necesario que haya más seguridad jurídica.

 

P: ¿La demanda de viviendas seguirá creciendo?

R: La demanda existe y no se expulsa de las grandes ciudades. Lo que hay es una movilidad lógica en una gran ciudad en pleno crecimiento y expansión económica.

Se habla mucho de la gentrificación de Barcelona, pero creo que tiene un efecto muy pequeño. Al final, Barcelona es una ciudad muy pequeña en extensión: Madrid ocupa la misma superficie que toda el área metropolitana barcelonesa. Como decía antes, se debería gestionar el mercado inmobiliario del área metropolitana de Barcelona como uno solo.

 

P: ¿Cómo afectará al mercado del decreto-ley que limita el precio del alquiler de la Generalitat de Cataluña?

R: Medidas de esta acaban produciendo una reducción de la oferta. Por un lado, los propietarios que ahora mismo alquilan pueden decidir salir del mercado y vender sus activos si ya no puede sacar más réditos. Se debe tener en cuenta que el mercado del alquiler de Barcelona está formado en su mayoría por pequeños inversores que tienen una o dos viviendas como mucho. Por el otro lado, los grandes inversores pueden decidir no invertir en Cataluña. Especialmente la limitación interanual de precios puede hacer huir a los inversores a largo plazo.

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