Miguel Fernández (Tétris): “Los grandes edificios ocupados por un solo inquilino desaparecerán”

El open space ha muerto, necesitamos menos metros cuadrados y los megacontratos de monoinquilinos son cosa del pasado. Estas son algunas de las consecuencias que han provocado el cambio de fórmulas de trabajo impulsadas por el Covid-19, según explica Miguel Fernández, director general en España de Tétris, área de diseño de JLL. Fernández, con diez años de experiencia en Tétris y cino más vinculado a JLL, apunta que los propietarios deben apostar por mejorar sus oficinas de forma que los inquilinos cuentan con más libertad para moldear sus espacios. “Los propietarios tienen que renovar sus oficinas para no quedarse atrás”, sostiene el directivo. 

Pregunta: ¿Cómo ha cambiado el diseño de las oficinas con el Covid-19?

Respuesta: Al principio de la pandemia se paralizaron muchos proyectos. Se instaló incertidumbre en el sector y había miedo a realizar reformas. Al principio se pensaron en cambios para adaptarse al Covid-19, pero luego nos pusimos a pensar en nuevas fórmulas en las que se trabajará tras los cambios. Hemos hecho un buen ejercicio para dar soluciones a todos los tipos de trabajadores que hay en una oficina. Ha sido un año de muchísimos diseños y entender hacia dónde querían ir las empresas y acompañarlas.

P.: El estudio californiano de arquitectura Clive Wilkinson, impulsores del concepto open space en la oficina, lanzaron un artículo en abril donde apuntaban que el concepto de espacio abierto para la oficina ha muerto con el Covid-19. ¿Está de acuerdo?

R.: La oficina está obligada a cambiar. Esta tendencia ya se estaba desarrollando, pero en España llega con retraso ya que la gran mayoría de las empresas llevan muchos años en el mercado y llevan peor los cambios. La oficina va a pasar de ser un sitio a un propósito y nos encontraremos con diversos tipos de trabajadores: los que vayan todos los días, los que prefieran acudir un par o tres de días a la semana o los que sólo acudan un día a la semana o menos. Esto va a impactar porque las empresas necesitarán menos espacio, pero las oficinas deberán ser más potentes en salud y bienestar, flexibilidad y tecnología, pilares que se engloban en la sostenibilidad. Las oficinas van a seguir existiendo, pero serán diferentes.

P.: ¿Existe un consenso sobre cómo serán los nuevos espacios?

R.: Lo primero es que serán espacios híbridos, aunque no todo el mundo irá hacia allí. Hay empresas, un porcentaje bajo, que mantendrán su forma de ser. Pero el 99% de las compañías irán hacia un modelo híbrido con espacios de socialización. Serán oficinas más pequeñas, pero mucho más potentes en diseño. Las praderas de open space desaparecerán porque los presupuestos irán a oficinas más pequeñas pero con diseño.

P.: ¿Vamos hacia una hotelización de las oficinas?

R.: Lo estamos viendo. Como ejemplo, el grupo hotelero Accor dedicará un espacio importante de su espacio al flexspace. Cuando hablo de la flexibilidad me refiero a eso, poder trabajar desde donde se prefiera. Las oficinas tienen que contar con un ambiente hotelero para hacer sentir bien a los empleados. El talento va donde quiere y busca espacio donde trabajar en un buen ambiente, y eso va muy ligado al diseño. Las empresas que no hagan este cambio pueden tener problemas para captar y mantener a sus empleados.

“Las oficinas van a seguir existiendo, pero serán diferentes”

P.: Grandes compañías como Google están apostando por oficinas estilo campus que cuenten con espacios verdes, zonas de descanso etc. ¿Está al alcance de las empresas más pequeñas?

P.: Estos campus no todas las empresas pueden hacerlos, es un lujo de unos pocos. Pero estamos viendo la tendencia mucho más al alza de inversores o grandes propietarios que han hecho el ejercicio de repensar en la vuelta a la oficina. Dentro de los inmuebles urbanos, hay que pensar cómo parecerse a inmuebles tipo campus. Se puede optar por contar con certificaciones Leed o Breeam y el certificado Well. Otro ejemplo es optar por hacer atractiva la azotea colocando huertos urbanos, una zona de ocio o una piscina. Los propietarios que apuesten por este tipo de reformas en sus edificios les saldrá beneficioso más tarde.

R.: ¿Los propietarios en España están apostando por estas reformas?

P.: Los grandes propietarios españoles sí que están tomando el tren de modificar los edificios. Antes del Covid ya estábamos trabajando en esta vía, pero la pandemia ha supuesto un impulso. Aquí se está haciendo, pero hay otras ciudades que van mucho más rápidas, existe un cierto freno por parte de propietarios que se han instalado en el wait and see, pero les perjudica porque les pillaron los cambios sin los deberes hechos.

P.: Con teletrabajo, ¿se va a necesitar menos espacio?

R.: Totalmente, los grandes edificios ocupados por un solo inquilino desaparecerán. Aunque la rebaja en metros cuadrados de mesas se va a ver compensada por el aumento de salas de reuniones y espacios comunes, vamos a ver destrucción de espacios pradera. Será difícil volver a macrocontratos de alquiler con edificios con un sólo inquilino.

P.: ¿Las oficinas en España están preparadas para este cambio?

R.: Lo ideal es que el inquilino llegue a un espacio y sea capaz de decidir cómo configurar el espacio. El parque de oficinas en España se encuentra en plena transformación. Aunque hemos detectado una caída en el número de potenciales inquilinos porque todavía hay mucha incertidumbre, los propietarios tienen que apostar por renovar sus activos para no quedarse atrás.

“Los propietarios tienen que apostar por renovar sus activos para no quedarse atrás”

P.: ¿El nuevo diseño de las oficinas puede hacer aumentar su atractivo para los inversores?

R.: Existen propietarios que se lanzan a renovar para ser más atractivos para inquilinos e inversores, el capex revaloriza el activo. Aunque también están los que exprimen las instalaciones para ahorrarse en reformas, pero las viejas instalaciones repercuten en un mayor consumo, algo en lo que también se fijan las empresas para alquilar.

P.: Dígame un ejemplo a imitar…

R.: Le diría oficinas de las nuestras, porque las estamos haciendo en un ejercicio de rediseño con el mensaje que nos llega del mercado. Tenemos que adelantarnos a las tendencias, por lo que hay que repensar totalmente los espacios de trabajo. Uno de ellos es el inmueble Vizcaya 12, no lo hemos diseñado pero hemos hecho un trabajo de asesoramiento.