Moisés Ruiz (Agora MLS): “Para vender hay que ajustar el precio a lo que la demanda esté dispuesta a pagar”

Moisés Ruiz, fundador y gerente de Agora MLS, se muestra convencido que en España hay dos grandes bloques de municipios, en los que el “precio de la vivienda ha subido bastante y se está ajustando” y en los que “los propietarios ven que el importe de los pisos está creciendo en otros sitios y quiere su parte del pastel”. Además, subraya que en España “nunca hubo una burbuja inmobiliaria, hubo una burbuja financiera y todo lo que había encima se cayó”.

Pregunta: ¿Cómo está evolucionando el mercado de la vivienda?

Respuesta: En España no hay un solo mercado, hay miles, por lo que habría que hablar de cada mercado, municipio a municipio. De todos modos, hay dos grandes bloques. En el primero, el precio de la vivienda ha subido bastante y se está ajustando porque el propietario ha entendido que la demanda no puede llegar a los precios que exige y se adapta para poder vender. En el otro, los propietarios ven que el precio de los pisos está creciendo en otros sitios y quiere su parte del pastel. De todos modos, la demanda está creciendo y a poco que tengamos buenas noticias económicas, acelerará el ritmo.

P.: Barcelona y Madrid están frenando su crecimiento. ¿El precio ha tocado techo?

R.: En las zonas en las que los precios han crecido bastante se empieza a ver que, si el propietario no pone un precio atractivo a sus activos, ya no se venden. De todos modos, esto puede cambiar mucho dependiendo de cada municipio.

P.: ¿Qué papel tienen las ciudades secundarias en el sector inmobiliario?

R.: Valencia disfruta de unas condiciones magníficas y ha recogido inversión proviniente de Cataluña. Málaga también es capaz de atraer mucha inversión. Son mercados muy atractivos que funcionan muy bien. De todos modos, hay que diferenciar mercado y operadores. Si estos últimos no trabajan bien, no van a vender. Entre los operadores tenemos que diferenciar entre el particular y el profesional. En el segundo caso hay tres segmentos que están interrelacionados, obra nueva, segunda mano y alquiler. Quien quiera vender bien, debe conocer bien el alquiler. El promotor que no colabore con agencias de intermediación va a sufrir como en la crisis. En este sentido, mejor bien acompañado que solo. Si alguien cree que puede seguir operando sin ayuda, se equivoca, es muy ineficiente.

El promotor que no colabore con agencias va a sufrir como en la crisis. Mejor bien acompañado que solo

P.: ¿Qué mercados pueden seguir creciendo?

R.: Si miras Barcelona, por ejemplo, hay diez distritos y 73 barrios. Cada barrio equivale a un municipio y hay que ver quién vive allí, cómo está el mercado, etcétera. En cada municipio ha que valorar la obra nueva que hay. Si queda suelo disponible es fácil que los precios sigan creciendo. Desde el punto de vista del particular, si te acomodas a los precios del mercado, siempre encontrarás demanda, porque siempre la hay y además la financiación actual es buena y sana. Lo que hay que hacer para vender es ajustar el precio a lo que la demanda esté dispuesta a pagar.

P.: ¿El real estate está en la fase final del ciclo?

R.: Tendríamos que analizar provincia por provincia. Hay muchas zonas de España con recorrido por delante, pero hay otras, como las grandes ciudades, que se recuperaron antes y que ya han llegado al tope, por lo que empezarán a bajar.

P.: ¿Hay riesgo de una nueva burbuja inmobiliaria?

R.: No. Nadie que sea medianamente solvente puede hablar de burbuja. De hecho, en España nunca hubo una burbuja inmobiliaria, hubo una burbuja financiera y todo lo que había encima se cayó. Burbuja, hoy por hoy, ni está ni se le espera. En estos momentos no se prevén grandes vaivenes en el mercado.

En España nunca hubo una burbuja inmobiliaria, hubo una burbuja financiera y todo lo que había encima se cayó

P.: ¿Cuáles son las principales tendencias del sector inmobiliario?

R.: Por normativa, el residencial irá cada vez más hacia la vivienda sostenible, que de momento hay muy poca en el mercado. Pero el camino ya se ha iniciado y no ha vuelta atrás. Al sector inmobiliario le cuesta mucho usar la tecnología, aunque poco a poco se va utilizando más. De todos modos, es muy importante saber qué uso se va a hacer de estas tecnologías, hay que saber seleccionar con quién se trabaja.

P.: ¿Hacia dónde se dirigirá la inversión en real estate?

R.: El perfil inversor ha cambiado mucho. Durante el boom era un inversor especulativo que compraba y vendía muy rápido. Con el tiempo esto ha cambiado y ahora es más patrimonialista, que compra y gestiona y sólo se plantea la venta a muy largo plazo. Este tipo de inversor quiere tener sus inmuebles cerca, en la misma ciudad o provincia. Además, compra y gestiona pensando en lo que le gustaría alquilar y esto va mucho más allá de lo que puede sacar a corto plazo.

P.: ¿El build-to-rent afectará al mercado de compraventa?

R.: El gran competidor de la obra nueva es el mercado de segunda mano. Y el gran competidor de ambos es el alquiler. Todo lo que pasa al alquiler afecta a la compra y viceversa. Se da la paradoja de que hay lugares donde los precios del alquiler y la venta han subido igual o que, incluso, el arrendamiento se ha encarecido más, y esto provoca que sea más fácil comprar que alquilar. De todos modos, el build-to-rent es una tendencia creciente pero que, de momento, afecta poco al mercado de compraventa porque hay pocos edificios dedicados a este mercado.