Mercado

Pedro Abella (IE): “No veo un mercado oportunista para el año que viene”

El director general de Therus Invest y profesor del IE asegura que en el mercado aún “hay mucha liquidez”, pese al aumento de los tipos de interés. Abella descarta correcciones bruscas en el precio de los activos en 2023.

B. Badrinas

1 dic 2022 - 04:58

Pedro Abella, entrevista IE

 

Pedro Abella es un profesional del real estate que no sólo pone en práctica sus estrategias a través de la firma Therus Invest, sino que las comparte con sus alumnos en el programa de dirección de empresas inmobiliarias de IE Business School. Para el próximo año aconseja “moderación y cautela”, aunque descarta grandes corrección por el momento y la entrada en un mercado oportunista.

 

Pregunta: Dejamos un 2022 que ha ido de más a menos. ¿Las perspectivas para 2023 entonces no son buenas? 

Respuesta: Tras el confinamiento salimos con mucha fuerza, con el consumo acelerado. La situación económica global ha empeorado en los últimos meses, pero España está bien posicionada en esta ocasión a diferencia de la última gran recesión de 2008. Moderación y cautela serían palabras acertadas para definir lo que podemos esperar del año que viene. Se está encareciendo la financiación y también los materiales de construcción y, por el contrario, está disminuyendo los préstamos bancarios al inmobiliario. Los niveles de preventas o prealquileres son ahora muy elevados para poder acceder a una financiación a un precio mínimamente competitivo. Al final todo acaba en el suelo, que va a perder valor porque es el único elemento que actualmente tiene la flexibilidad para absorber ajustes.

 

P.: ¿Los activos inmobiliarios ya han perdido valor en relación a la primera mitad del ejercicio? 

R.: Después del verano, los comités de inversión han comenzado a revisar estrategias y han aumentado en cien puntos básicos las yields. Aún no hemos visto grandes transacciones para ver el impacto que está teniendo en los activos. Esto lo veremos hacia finales del año, cuando se cierre ya alguna compraventa con el nuevo entorno económico, porque hasta ahora se han cerrado transacciones negociadas en el primer semestre cuando la situación económica todavía no se había tensionado tanto.

 

P.: ¿Cómo crees que impactará en el mercado de la inversión? 

R.: Hay mucho dinero en el mercado: liquidez no falta. Ya sabemos, sin embargo, que el dinero es miedoso y está esperando su oportunidad una vez se produzca una corrección de precios. A pesar de esto, no veo un mercado oportunista para el año que viene.

 

 

P.: La gran pregunta, sin embargo, es hasta donde llevarán los bancos centrales el alza de los tipos de interés… 

R.: La inflación en Estados Unidos es un problema de demanda. Acabo la pandemia y el país se puso a gastar de forma intensa y los precios se han disparado. En Europa, en cambio, es un problema de oferta, de falta de productos, que provoca igualmente alza de precios. Esto no se corrige con subida de tipos, pero el BCE ha preferido ser prudente por lo que pueda pasar. He vivido cuatro crisis a lo largo de mi carrera profesional y, al final, son ciclos económicos. Está claro que las condiciones financieras se van a endurecer, porque los bancos van a trasladar, de hecho ya lo están haciendo, las nuevas condiciones a sus clientes.

 

P.: ¿El impacto en el mercado residencial va a ser grande? 

R.: Sobre todo para la gente joven, que cada vez está más excluida de la opción de acceder a una vivienda a través de la compra. Las condiciones financieras que los bancos están imponiendo dificulta mucho la compra de una vivienda por parte de jóvenes sin ahorros, que sólo tienen acceso a hipotecas del 80% del precio del activo e, incluso, menos.

 

P.: Por eso el auge del alquiler… 

R.: Y no sólo en el caso de los jóvenes. También familias monoparentales, divorciados, parejas senior que se encuentran ahora con una vivienda demasiado grande… El coliving o el residencial senior van a tener éxito, porque es una forma de alquilar con servicios que el consumidor cada vez va a valorar más. La gran pandemia que viene es la de la soledad. Cada vez viven menos personas en una vivienda y con el coliving los espacios privativos son más pequeños, pero a cambio tienes acceso a otras áreas muy amplias en comunidad. Y, además, socializas fácilmente, algo que a la mayoría de gente le gusta.

 

 

P.: ¿Qué activo cree que se va a comportar mejor en los próximos meses? 

R.: El residencial, sobre todo en alquiler, porque la gente tiene que vivir en algún sitio. También la logística va a seguir fuerte, porque el auge del comercio electrónico se mantendrá. Además, en el mercado español aún estamos en proceso de construcción del parque logístico necesario para hacer frente a esta nueva tendencia, desde la última milla hasta las grandes plataformas o los lockers, es decir, las taquillas donde depositar paquetes cuando alguien no está en su domicilio. En el mercado español estamos muy lejos todavía de las cifras de Estados Unidos y Reino Unido en ventas online y, por lo tanto, seguirán creciendo.

 

P.: Ahora se compra hasta en las tiendas físicas online de ejes prime 

R.: Sí, por ejemplo, hay grandes operadores online, como Amazon, que están yendo al offline. Y al revés. Operadores físicos que se están pasando al online, como Ikea o Leroy Merlin, que están abriendo pequeñas tiendas en el centro de las ciudades donde se dedican, principalmente, a vender sus artículos online.