Xi Jinping vs la burbuja: los riesgos que sobrevuelan el inmobiliario chino

China, en medio de la batalla para frenar la deuda de su real estate. A mediados de 2020, el Ejecutivo chino anunció una serie de estrictas reglas al acceso a crédito en el sector inmobiliario, cuyo modelo de crecimiento se había basado históricamente en un fuerte grado de apalancamiento.

Sin embargo, la situación de los grandes players del mercado inmobiliario chino continúa siendo cuanto menos preocupante, a tenor de las advertencias lanzadas recientemente por CaixaBank.

El estallido de la crisis de liquidez a mediados de 2021 de Evergrande, la segunda mayor promotora del gigante asiático, que acumula unos 300.000 millones de dólares en deuda, fue interpretada por muchos analistas como el canto de cisne del real estate chino que ya en el periodo 2014-2015 cayó abruptamente, registrando un descenso de la actividad inmobiliaria del 20% para después rebotar al calor de la creciente urbanización del país, el desarrollo del sector financiero y el apetito de inversores nacionales e internacionales, que llevaron a un nuevo boom inmobiliario desde entonces.

El estudio El sector inmobiliario chino: ¿aterrizaje de emergencia o vuelo a baja altitud?, publicado recientemente por CaixaBank Research, analiza el impacto de las medidas gubernamentales en el real estate chino para aplacar una posible burbuja en el real estate chino y avanza posibles escenarios a corto y medio plazo como consecuencia de estas.

El análisis subraya que el contexto que ha dado pie al Gobierno chino a imponer límites de endeudamiento al sector viene determinado por la deuda total de la economía china, que a finales de 2021 ascendía al 274% del Producto Interior Bruto (PIB), según las estimaciones del Fondo Monetario Internacional (FMI).

Conscientes de los riesgos de una acumulación excesiva de deuda y de la necesidad de reequilibrar su modelo de crecimiento económico, en los últimos años las autoridades chinas se han esforzado en contener el endeudamiento corporativo, que tocó techo en 2016 situándose en el 123% del PIB. En este sentido, a mediados de 2020 el Ejecutivo anunció medidas drásticas dirigidas al acceso a crédito en el sector inmobiliario.

La deuda total de la economía china a finales de 2021 ascendía al 274% del PIB, según el FMI

En concreto, para tener acceso a crédito bancario, los promotores inmobiliarios han de cumplir con las denominadas “tres líneas rojas”. La primera línea incluye un límite del 70% en la ratio de pasivos con respecto a activos, sin los ingresos por cobros anticipados de ventas de vivienda. La segunda y tercera líneas rojas corresponden a un límite del 100% en la ratio de apalancamiento neto y un coeficiente mínimo de 1 en la ratio de liquidez (con respecto a deuda de corto plazo).

Tal y como destaca Caixabank Research, estas medidas no sólo alcanzaron el objetivo de limitar el endeudamiento en el sector, sino que también expusieron sus vulnerabilidades. En este contexto, algunos de los mayores promotores se están enfrentando a problemas severos de liquidez. El mayor riesgo de esta estrategia de desapalancamiento del sector inmobiliario es el contagio entre promotores y el contagio a los sectores más expuestos al inmobiliario, tal como destaca el informe.

Caixabank subraya que una serie de “implosiones controladas” de algunos de los promotores en situación financiera más débil podría llevar a un contagio entre promotores solventes e insolventes. Es decir, existe el riesgo de que las condiciones de oferta de crédito y de demanda en el mercado inmobiliario se deterioren de tal manera, por la pérdida de confianza de consumidores y acreedores, que incluso promotores más solventes pierdan acceso al mercado de crédito mientras se enfrentan a una fuerte caída de la demanda de viviendas.

En este sentido, desde Caixabank Research aseguran que ya hay alguna evidencia de que algunos promotores con mejores ratios de deuda y de liquidez, que hasta hace unos meses tenían ratings de crédito más elevados, se están enfrentando a problemas de liquidez, reforzados por la caída en las ventas de viviendas.

CaixaBank Research destaca que ya hay alguna evidencia de que promotores con mejores ratios de deuda ya están enfrentándose a problemas de liquidez

Analizando la situación financiera de algunas de las mayores empresas del sector, con pasivos totales de unos 2.000 millones de dólares, el informe destaca que la gran mayoría de compañías exhibe una ratio de apalancamiento sustancialmente superior al promedio del sector, llegando incluso a registrar en algún caso valores casi cinco veces superiores a la media.

Además, entre los cinco mayores promotores; Country Garden Holding, Evergrande, China Vanke, Poly y Sunac, cuyos pasivos ascienden a mil millones de dólares, hay tres, Country Garden, Evergrande y Sunac, que no cumplirían con la primera línea roja en los próximos dos años, y los cinco presentan por lo menos dos ratios (de apalancamiento, liquidez o rentabilidad) que se encuentran entre las peores del sector.

El análisis destaca que si se añade a estas compañías las empresas cuyo rating de crédito se sitúa ya por debajo del BB+, el límite para considerar una empresa como de grado de inversión, se observa un total de empresas con pasivos superiores a 1.500 millones de dólares en riesgo de sufrir problemas de liquidez a corto plazo o incluso en situación de default inminente, como es el caso de Evergrande. Esto correspondería a un 80% del mercado por total de activos que podría enfrentarse a problemas de liquidez a corto plazo.

Por otro lado, CaixaBank Research estima que los grandes promotores necesitarían unos 200.000 millones de dólares adicionales de liquidez para cumplir con las tres líneas rojas marcadas por el Ejecutivo chino. Respecto los cinco mayores promotores, sus necesidades de financiación adicionales representarían un 20% de sus activos.

Se estima que los grandes promotores necesitarían unos 200.000 millones de dólares adicionales de liquidez para cumplir con las líneas rojas del Ejecutivo

Según apunta CaixaBank, desde que las autoridades chinas comenzaron a tomar medidas para reducir la deuda corporativa, muchos promotores se han vuelto más dependientes de ingresos por cobros anticipados de ventas de viviendas no terminadas y han recurrido a vehículos fuera de balance para obtener liquidez, evitando el escrutinio regulatorio.

Teniendo en cuenta esta situación, el informe advierte que una secuencia de defaults descontrolados en el sector podría llevar a una larga cantidad de viviendas, generalmente con un elevado porcentaje pagado por adelantado, no terminadas, a una cascada de impagos en sectores estrechamente vinculados al inmobiliario y a caídas abruptas de precios de la vivienda.

Este escenario también podría generar escalofríos en los sectores más expuestos al inmobiliario, como el sector manufacturero, productores de metales básicos o de maquinaria y equipamiento, el sector de servicios, en actividades comerciales y, finalmente, las entidades financieras.

Respecto a este último, y a pesar del elevado grado de incertidumbre con respecto al grado de exposición de cada institución bancaria a promotores en riesgo de incumplimiento, CaixaBank Research cuantifica los préstamos al sector inmobiliario en el 7% de los préstamos bancarios totales, mientras que las hipotecas representan un 21% del total del crédito bancario.

Aunque considerando que una parte de otros préstamos bancarios están garantizados por bienes inmobiliarios, el análisis asegura que la exposición directa del sector bancario al inmobiliario no es excesiva.

En cualquier caso, explica CaixaBank, un escenario de una sucesión de defaults descontrolados, con implicaciones potencialmente sistémicas para el sector financiero, parece algo improbable, dada la capacidad de las autoridades chinas para intervenir en la economía y la voluntad ya demostrada de aislar lo más posible los pequeños inversores en procesos de default y minimizar el impacto económico de una ralentización en el sector.