2022, el año que las oficinas dejaron atrás el ‘shock’ de la pandemia

Las oficinas han recuperado el protagonismo en 2022. Después del impacto de la pandemia y las voces anunciando el fin de las oficinas, las cifras de contratación del ejercicio han acallado de golpe todos los augurios que indicaban que el teletrabajo provocaría un desplome en la actividad de los espacios de trabajo.

Eso sí, durante el año se ha refrendado que los activos mejor ubicados y que están completamente adaptados a las exigencias actuales en sostenibilidad son los que, tanto a corto como a medio plazo, tienen más visos de revalorizarse. Los grandes tenedores han podido aprovechar el repunte de la inflación para aumentar ingresos, al estar la mayoría de los contratos indexados al IPC y los nuevos espacios de trabajo, orientados bajo el concepto open spaces, han ganado terreno, imponiéndose más que como tendencia, como una relaidad definitiva en el sector.

La absorción de oficinas batió en junio la media de la serie histórica en Madrid y Barcelona por primera vez desde 2019. Por si quedaba alguna duda, la cifra del primer semestre confirmaba que los trabajadores han vuelto a sus lugares de trabajo, ya sea de forma permanente o bajo un formato híbrido, por lo que la contratación ha seguido una tendencia al alza mes a mes. En Madrid, el volumen acumulado de contratación hasta septiembre se situó en 410.600 metros cuadrados, lo que supuso un 50% de la cifra del mismo periodo del año anterior y representaba, a tres meses para cerrar el ejercicio, el 98% del total anual de 2021, según datos de Savills.

La absorción batió en junio la media de la serie histórica en Madrid y Barcelona por primera vez desde 2019

Todo apuntaba, pues, a que se alcanzará, y se superará la barrera de los 500.000 metros cuadrados que establece el nivel de salud óptima del mercado y es la media del volumen de contratación anual de la serie histórica. Savills señala que, en el apartado de operaciones, se identificaron de enero a septiembre 420 firmas, situándose la cifra un 42% por encima de la cifra de los tres primeros trimestres de 2021 (296) y superando en diez acuerdos el total anual (410) del anterior ejercicio. La consultora también apunta que el tamaño medio de superficie contratada en Madrid se ha situado en torno a 900 metros cuadrados, alineada con el dato del acumulado a tercer trimestre del año anterior.

Por rango de superficie, el comportamiento de los diferentes tramos de superficie se ha mantenido muy estable, con crecimientos o descensos entre tres puntos porcentuales en positivo y en negativo. El tramo de superficies que ha ganado más peso es el de 1.000 metros cuadrados a 3.000 metros cuadrados, que ha pasado del 18% en la serie histórica al 21% en 2022. Savills destaca que entre enero y septiembre se han registrado 28 contrataciones de espacios superiores a los 3.000 metros cuadrados, tres más que el total anual en el mismo rango en 2021.

La inversión total en oficinas en Madrid y Barcelona superó los 2.000 millones de euros en los primeros nueve meses de 2022

En cuanto al grupo de superficies que pierden peso en el mercado destacan los espacios de menos de 250 metros cuadrados, que entre enero y septiembre representaron el 22%, tres puntos por debajo de la media de la serie histórica. Respecto a Barcelona, la cifra acumulada de contratación hasta septiembre se situó en torno a 241.500 metros cuadrados, lo que representó un crecimiento del 9%, según Savills, reflejando que el mercado barcelonés continúa gozando de buena salud. A pesar de que de enero a septiembre la demanda continuó concentrada en espacios de menos de 500 metros cuadrados, el peso de los espacios pequeños ha ido descendiendo. Mientras que en la serie histórica representan el 70%, los datos acumulados de operaciones sobre oficinas de menos de 500 metros cuadrados

en 2022 suponen un 56%.

En paralelo, la contratación de oficinas de más de 500 metros cuadrados están ganando más relevancia. En los primeros nueve meses del ejercicio, el rango de superficie con mayor crecimiento respecto a la serie histórica ha sido el de 1.000 metros cuadrados a 3.000 metros cuadrados, que en el tercer trimestre representaba el 19% de las operaciones, nueve puntos porcentuales por encima de la media de la serie histórica. Entre enero y septiembre se firmaron 69 operaciones de más de 1.000 metros cuadrados, mientras que en el total anual de 2021 se registraron 66.

La fortaleza del CBD

Savills señalaba a tenor de los datos de cierre del tercer trimestre que los edificios de calidad A en Madrid, localizados en Central Business District (CBD) y zonas prime, continuaban a la cabeza en contratación de superficie, con el 49% del total. La consultora indicaba que este tipo de oficinas suelen ser la opción de empresas grandes, ya que el tamaño medio contratado, cerca de 1.300 metros cuadrados, superaba un 42% la media del mercado y suponía casi el doble que los edificios de categoría B (780 metros cuadrados) y el triple que los edificios de categoría C (500 metros cuadrados).

En Barcelona, los edificios de calidad A también continuaron en septiembre a la cabeza en contratación de superficie, con el 46% del total. Como en Madrid, estos espacios suelen ser ocupados por empresas grandes, ya que el tamaño medio contratado, cerca de 1.500 metros cuadrados, supuso casi el doble de la media del mercado, en torno a 800 metros cuadrados, alineado con la superficie media contratada en edificios de categoría B, y más del triple de los de categoría C (poco más de 400 metros cuadrados). Savills destaca que la contratación de los edificios de categoría A en Barcelona se localiza principalmente en el CBD (67%), coincidiendo con la zona donde hay más actividad de nuevos desarrollos.

La inversión en edificios de oficinas superó los dos mil millones en los nueve primeros meses en Madrid y Barcelona

La inversión total en oficinas en Madrid y Barcelona superó los 2.000 millones de euros en los primeros nueve meses de 2022, con una subida del 26% interanual, impulsada principalmente por el volumen registrado en la capital, según datos de JLL. En Madrid, en el tercer trimestre, la inversión rondó los 500 millones de euros en la capital, con un aumento del 101% interanual. Entre las operaciones más relevantes del tercer trimestre destacaron, entre otras, la compra por parte de Inmocaixa de Castellana 51 (alrededor de 238 millones de euros), el portfolio Wing que incluye tres activos, uno de ellos ubicado en el capital.

La inversión en Barcelona sumó 834 millones de enero a spetiembre, un 33% menos respecto a hace un año, influido por un primer trimestre de menor actividad, mientras que en el tercer trimestre la inversión repuntó hasta superar los 465 millones de euros, lo que supuso un incremento del 61% en la comparativa trimestral. Entre las operaciones más recientes en la capital catalana destacaba el activo ubicado en el número 59 de la calle Badajoz, en pleno distrito tecnológico del 22@, por un importe superior a 200 millones de euros, y la transacción del inmueble localizado en el número 2-6 de Josep Tarradellas, que alcanzó los 95 millones de euros.

JLL dstacaba que, dada la incertidumbre del entorno, los inversores están adoptando una posición más conservadora y ciertos procesos se están dilatando ante el encarecimiento de la financiación. En Barcelona, las rentabilidades se incrementaron a cierre del tercer trimestre hasta un 3,90%, con un incremento de 50 puntos básicos intertrimestral, subiendo también en Madrid hasta un 3,75%, también con un aumento de 50 puntos básicos respecto al trimestre anterior. Para 2023, la consultora esperaba que el aumento de los tipos de interés y de la rentabilidad del bono a diez años sigan impulsando las subidas de las rentabilidades.

Las rentas se recuperan

En el capítulo de rentas, el acumulado hasta septiembre en Madrid se situó en 19,15 euros por metro cuadrado al mes, lo que que representó un incremento del 6% respecto al dato de 2021, según Savills. La consultora destaca que el mercado avanza a doble velocidad. Mientras que el interior de la M-30 registra un comportamiento positivo, la periferia continúa corrigiendo a la baja. Factores como los fundamentales del submercado, la localización del activo y la calidad del inmueble (entre otros) modulan la evolución de las rentas, detalla Savills.

En este sentido, la renta en prime CBD creció ligeramente para situarse en 35 euros por metro cuadrado al mes, si bien el valor máximo del trimestre alcanzó los 43 euros por metro cuadrado al mes, registrado en una oficina de pequeño tamaño en un edificio del Eje Castellana. En el resto de zonas (secundario dentro de la M-30, prime fuera de la M-30 y secundario fuera de la M-30), las rentas se mantuvieron estables. En Barcelona, la estabilidad en rentas ha continuado siendo la tónica general. Savills sostiene que, a cierre del tercer trimestre, los valores teóricos mantenian los niveles registrados el trimestre anterior, que, a su vez, replicaban el dato del primer trimestre (excepto periferia, que sufrió un ligero ajuste en el segundo trimestre).

En la comparativa interanual, los 27,5 euros por metro cuadrado al mes de prime CBD crecían casi un 2%. Periferia, en cambio, ajustaba a la baja un 2%, hasta los 12,75 euros por metro cuadrado al mes. El centro de la ciudad y prime NBA (ubicado en el entorno de Glories) se mantuvieron estables en 23 euros por metro cuadrado al mes. Savills señala que, en cuanto al valor medio de cierre, calculado con todos los valores de renta registrados en operaciones de edificios empresariales, las rentas alcanzaron casi los 18 euros por metro cuadrado al mes en el tercer trimestre, lo que supuso un incremento del 5% respecto al trimestre anterior. En el acumulado desde enero, la media aritmética se situaba en casi 17 euros por metro cuadrado al mes, un 7% por encima del dato de 2021.

Respecto a la fortaleza de los activos mejor localizados, Savills indica que en Madrid, basándose en el análisis de rentas, tanto los activos A y B crecían en septiembre a doble dígito respecto al año anterior (entre el 10% y el 12%), mientras que los edificios más desactualizados (calidad C) registraron un ajuste del 3%.  

Nueva oferta para 2023 

Las perspectivas de nueva oferta se mantienen estables. En Madrid, para 2023 se espera la entrada de poco más de 284.000 metros cuadrados, según Savills, de los cuales tan solo el 12,4% lo hará ocupado. Por primera vez desde el desarrollo de las cuatro torres el proyecto más voluminoso se ubica en el CBD. El edificio Ruiz Picasso (Azca) supondrá poner en el mercado 37.000 metros cuadrados a finales de 2023. Le sigue la rehabilitación de Torres Ágora - One Ágora (30.000 metros cuadrados) y la obra nueva del edificio Sky Light Madrid, en Pinar de Chamartín y Manoteras respectivamente, dos submercados sin actividad promotora en 2022.

En Barcelona, se espera la incorporación de 355.000 metros cuadrados hasta diciembre de 2023, de los cuales el 16% están ya comprometidos. Savills destaca la relevancia que están tomando los proyectos de rehabilitación en Barcelona. Hasta el año 2020 la superficie rehabilitada suponía un 6% del total de superficie nueva, pero en los últimos años la participación de estos proyectos alcanza el 40%, con numeros proyectos en CBD.