Eusebi Carles (C&W): “La inflación puede llevar a un efecto llamada hacia las oficinas”

Carles destaca el gran comportamiento del mercado de oficinas de Barcelona durante 2021 y adelanta los retos a los que deberá enfrentarse el sector en los próximos meses, donde espera dejar atrás el impacto negativo de la pandemia.

Abel Pujol

3 ene 2022 - 04:58

Eusebi Carles (Cushman&Wakefield): “La inflación puede provocar un efecto llamada hacia las oficinas”

Eusebi Carles acumula una dilatada experiencia en el real estate español, centrando gran parte de su carrera en el mercado de Barcelona, donde se ha erigido como una de las principales figuras en la consultoría inmobiliaria, especialmente en el sector de la inversión en oficinas. Actualmente, Carles es socio de Cushman&Wakefield y destaca el dinamismo que ha experimentado el sector oficinas en la capital catalana. Para 2022, el directivo Augura buenas perspectivas mientras advierte de los retos que tiene que seguir promoviendo el sector para adaptarse a las nuevas y cada vez más exigentes necesidades de los usuarios.

Pregunta: ¿Cómo valora el comportamiento del mercado de oficinas en Barcelona en 2021?

Respuesta: Se concentran un gran número de operaciones en los últimos días del año. Dependiendo de qué porcentaje de estas operaciones terminen saliendo adelante antes de fin de año, la cifra de inversión en oficinas en Barcelona puede alcanzar los 2.000 millones de euros en 2021, lo que constituye un récord histórico. Son cifras muy buenas. Además, cabe destacar que la tipología de grupos inversores que están apostando por la ciudad son generalmente lo que llamamos de un perfil core, que representan los intereses de accionistas de un perfil más conservador: inversiones a largo plazo, sin sobresaltos. Es una muy buena noticia que Barcelona se identifique como un mercado sólido y fiable para que aterricen vehículos inversores como estos.

P.: ¿Por qué Barcelona ha presentado unas cifras relativas a inversión en oficinas muy por encima de Madrid?

R.: Realmente, esta situación es una anomalía. Por lo general, el mercado de Madrid tiene aproximadamente el doble de stock que Barcelona, una línea de absorción, en líneas generales, un 60% superior y por último, siempre tiene un mayor volumen de inversión. En esencia, no es una falta de interés por Madrid. Creo que una de las razones es que los inversores en Madrid quieren cerrar operaciones dentro de la M-30 y no hay mucha posición vendedora en esa área. Con lo cual ha sido muy difícil cruzar operaciones y el volumen de inversión ha sido modesto. En cambio, en Barcelona, el distrito 22@ se mantiene como gran generador de producto institucional en venta, es decir, es un producto apto para que inversores de diversos perfiles encuentren edificios adecuados a sus necesidades.

P.: ¿La tendencia hacia la desinversión y el sale and lease back en grandes edificios de oficinas que han seguido en las últimas semanas grandes corporaciones, como Banc Sabadell, va a continuar en los próximos meses?

R.: El caso del Sabadell responde también a una reorganización de sus espacios entre las oficinas de Sant Cugat y el centro de Barcelona. En general, los procesos de sale and lease back se explican, sobre todo en Cataluña, porqué antiguamente las empresas que desarrollaban una actividad industrial, acostumbraban a concentrarla en una sede, que era propiedad de la familia propietaria del negocio. Desde hace unos años estamos observando una tendencia más a largo plazo a desprenderse del ladrillo, no por qué mantener la propiedad de un activo sea malo, sino porque hay compañías especializadas que compran estos edificios a buen precio; además, por lo general, los contratos de lease back son a largo plazo, y los recursos obtenidos en la venta del inmueble pasan a dedicarse al negocio core de esa organización. Al final se trata de una decisión empresarial: donde quieren tener los recursos, si en el sector inmobiliario o en el segmento donde desarrollan sus negocios. Un buen número de empresas han escogido la segunda opción y han terminado vendiendo la sede.

“Si hay demanda de inmuebles más verdes, va a generar un repunte de la oferta”

P.: ¿La demanda va encaminada de forma indefectible hacia espacios de oficinas más amplios, con un abanico importante de servicios, y orientados a satisfacer distintas necesidades del cliente que hasta ahora habían ocupado un espacio más secundario?

R.: Creo que es pronto para predecir cuál va a ser el modelo de oficinas en los próximos meses. Diría que incluso gran parte del sector aún no lo tiene del todo claro. Aún estamos con la pandemia sobrevolando y amenazando nuestra economía. ¿Podemos definir como ocuparan los espacios las distintas empresas en función de su actividad? Es difícil teniendo en cuenta que aún no estamos en la nueva normalidad. En los últimos meses, hemos visto reacciones de distintas compañías en sentidos inversos y contrarios entre sí. Pero sí que es cierto que no hay nada que esté marcando tendencia todavía. Lo que sí detectamos es que la gente tiene muchas ganas de volver a las oficinas, sobre todo en esas actividades que implican tener contacto periódico entre los distintos equipos. Una vez esta vuelta a la oficina se haya consolidado será más fácil hacer análisis sobre cómo se ocuparán las oficinas en el futuro inmediato.

P.: ¿Cómo se han comportando las rentas durante 2021?

R.: Ha habido una ligera corrección a la baja. Las rentas se han reajustado. Esta contracción yo la asimilo sobre todo a lo acaecido en el año 2001, haciendo un poco de arqueología económica, si se me permite. Si se observa la serie en cuanto al nivel de rentas de veinte años atrás, donde concurrió el estallido de las puntocom y los atentados del 11-S, podemos identificar cómo las rentas se comprimieron muy rápidamente pero después se recuperaron a mucha velocidad. Creo que el momento actual se asemeja a esa situación: el crecimiento será en forma de V. Hay una fuerte correlación entre el crecimiento del Producto Interior Bruto (PIB) y el alza de la demanda en oficinas. En el momento que el PIB corrija al alza otra vez, automáticamente crecerán los puestos de trabajos y esto provocará un mayor interés por la contratación en el sector. En la medida que la pandemia se aleje y recuperemos flujos de comercio, la demanda volverá a crecer.

P.: ¿Cree que un contexto inflacionista puede frenar esta recuperación?

R.: Hay un impacto muy directo relacionado con que la inversión inmobiliaria acostumbra a tener la virtud de que los contratos están vinculados a la evolución de la inflación, es decir, se indexan anualmente por Índice de Precios de Consumo (IPC). Eso dota al inversor de una protección para mantener el nivel de ingresos en términos reales. Ahí puede haber un cierto efecto llamada, o refugio, frente a las consecuencias que puede tener una inflación alta.

P.: ¿Cree que el coworking es un actor relevante dentro del mercado de oficinas de la ciudad?

R.: El sector flex ha llegado para quedarse porque cubre una necesidad específica; no todos los proyectos empresariales necesariamente están pensado ad eternum, sino que tiene un principio y un fin conocidos. Este tipo de proyectos encajan muy bien en la filosofía coworking, ya que ofrecen una oficina amueblada a la entera disposición del cliente desde el primer día y hay una cierta flexibilidad para terminar el contrato cuando esa actividad ya no es necesaria. Además, hay una tendencia de las grandes compañías, que siguen ocupando espacios de oficinas tradicionales, sí que utilicen el coworking para desarrollar proyectos específicos. Es decir, una fórmula no excluye a la otra, son totalmente compatibles y van a convivir en los próximos años. La demanda vendrá tanto de pequeños usuarios como de grandes compañías.

P.: ¿Qué papel juega la sostenibilidad en el mercado de oficinas, ya es un factor determinante tanto a nivel de contratación como inversión?

R.: Empieza a detectarse una tendencia hacia espacios más sostenibles, más verdes. Esto, en el fondo, va relacionado con el mundo de la inversión. Es decir, de la misma forma que hay fondos que no invierten en industria armamentística, hay otros que no lo hacen en proyectos que no contemplen el environmental, social and governance (ESG) como uno de sus ejes. Es cierto que se detectan cada vez más este tipo de vehículos. Si hay demanda hacia este tipo de inmuebles más verdes, esto va a generar un repunte de la oferta. Al final, el mercado se autorregula muy bien.