La lluvia de liquidez comprime las ‘yields’ de los mejores edificios

Especial 2021: el año de las fusiones

El ejercicio 2021 fue el de la vuelta a la inversión en el real estate. En general fue un año de vuelta en todo tras un 2020 negro por la pandemia, pero la inversión inmobiliaria se recuperó y ha dio muestras de fortaleza. Según los últimos datos de la consultora Cushman&Wakefield, la inversión en el conjunto de los segmentos del sector en el mercado español se situó a cierre de 2021 en 10.500 millones de euros, una cifra que supera en un 33% los 7.896 millones de euros registrados en 2020. A pesar del buen dato, la cifra todavía es ligeramente inferior a 2019, último ejercicio antes de la pandemia, cuando se cerraron operaciones por valor de 11.670 millones de euros.

Los activos residenciales fueron la inversión estrella del ejercicio 2021, ya que concentraron el 26% del volumen total. Sin embargo, el segmento de las oficinas le ha venido a la zaga, al absorber el 25% del total invertido en España, a pesar de la crisis que atraviesa como consecuencia del auge del teletrabajo y también de la atonía económica, que está provocando una reducción de la contratación de metros cuadrados por parte de las compañías. El sector industrial logístico, con un 21% del total, el hotelero, con el 18%, y el retail, con el 10%, cierran la clasificación por segmentos. 

Según los datos de Cushman&Wakefield, el comprador extranjero sigue copando la inversión, aunque respecto al año pasado el nacional ganó algo de protagonismo. Por ciudades, Barcelona concentró una inversión total de 2.974 millones de euros en 2021, un aumento importante respecto a los 1.413 millones de euros contabilizados en 2020. Por su parte, Madrid cerró el año con una inversión global en el sector inmobiliario de 2.063 millones de euros, por debajo de los 3.366 millones registrados en 2020.

Exclusivamente en el segmento de oficinas, Barcelona cerró el año con una inversión total de 1.995 millones de euros, lo que significa un aumento importante respecto a los 755 millones de euros registrados en 2020 y un 13% por encima de los 1.760 millones de 2019. El mercado de oficinas de Madrid, por su parte, cerró 2021 con unas cifras de inversión de 665 millones de euros, inferiores a las de 2020, año en el que se llegó a 1.400 millones de euros, muy por debajo de 2019, cuando se invirtieron alrededor de 2.200 millones de euros en este segmento. 

Rentabilidades 

Este descenso en las cifras de volúmenes de inversión en Madrid no estuvo motivado por una falta de interés o confianza en la plaza, según apunta Cushman&Wakefield, que sostiene que existe una gran liquidez e interés para entrar en el mercado de oficinas de Madrid. De hecho, la consultora y otros profesionales del sector achacan estos bajos niveles a la falta de producto a la venta, especialmente de categoría core y en localizaciones prime, que despiertan el interés de los inversores. 

El ‘real estate’ absorbió en 2021 inversiones por 10.500 millones, el 25% en el subsector de las oficinas

Por lo que respecta a las rentabilidades, las yields del segmento de oficinas se han mantenido estables en cuanto a los activos core y core+ localizados en el distrito central de negocios, incluso ajustándose a la baja para aquellos activos que cumplen con todos los requisitos de inversión core incluso fuera del distrito de negocios. 

Fuentes del sector apuntan que en Madrid y Barcelona se han cerrado operaciones con unas rentabilidades por debajo del 4% e, incluso, con unas yields por debajo del 3,5%. En el actual contexto de gran liquidez y con las rentabilidades de los mercados financieros especialmente bajas, los activos value added y oportunistas en zonas descentralizadas y periferia registraron, sin embargo, alzas de las rentabilidades, debido al aumento de las tasas de disponibilidad y a la incertidumbre en cuanto a la tendencia de las rentas máximas en estos submercados.

Según el análisis de Colliers, con los datos de cierre del primer semestre, la caída de la inversión que se está produciendo en Madrid se debe a la falta de producto de calidad en la zona prime, que es la más demanda por los inversores. “Existe mucho apetito inversor en el distrito central de negocios, pero los propietarios no están dispuestos a realizar ajustes en precio y el producto no termina por salir al mercado”, sostiene Colliers en su informe. Por el contrario, la actividad inversora en Barcelona es mucho más intensa, con un alto volumen de operaciones.

Peso en el producto
Actualmente, el comportamiento de los rendimientos depende más del tipo de producto que de la ubicación. En zonas prime, las rentabilidades permanecen estables, pero la falta de oportunidades y la alta liquidez podría llevar a la comprensión de yields.  

Los aspectos más relevante que describen la situación actual del mercado de oficina son, según Colliers, una dificultad en el acceso a la financiación en inversiones de activos value-add, oportunistas o en nuevos desarrollos; compromiso claro de los inversores para minimizar el riesgo, concentrando toda su atención e interés en productos core y core-plus, y, finalmente, la alta liquidez en el mercado a la espera de que se identifiquen oportunidades donde los planes del comprador y vendedor estén alineados.

El residencial fue la estrella de la inversión en 2021, copando el 26% del volumen total transaccionado

El sector logístico, por su parte, es el que más cambios registró desde marzo de 2020, teniendo a su favor una demanda robusta, liquidez y rentabilidades muy atractivas, y convirtiendo el producto logístico en objetivo de los principales fondos internacionales en ubicaciones clave en el área de Madrid, principalmente. 

Alquiler de oficinas 

El mercado de oficinas de Madrid no acaba de levantar cabeza. La contratación de espacio en los nueve primeros meses del ejercicio (último periodo con datos disponibles) ha mostrado una evolución similar a la del difícil 2020, un año marcado por la pandemia. Según los datos de la consultora Cushman & Wakefield (C&W), la contratación de espacio de oficinas en Madrid en el periodo enero-septiembre de 2021 se ha elevado a 239.350 metros cuadrados. Esta cifra es tan solo un 1,2% superior a los 236.574 metros cuadrados del mismo periodo de 2020, el año del confinamiento y la pandemia.

 Es decir, el mercado de oficinas de Madrid no se está recuperando de la caída derivada de la crisis sanitaria. Ya sea por el auge del teletrabajo o por la incertidumbre que aún rodea a la recuperación económica, lo cierto es que la contratación de espacios de trabajo está en mínimos. “Hay muchas operaciones a punto de firmarse y creemos que el último trimestre del año será realmente bueno y servirá para cerrar un ejercicio positivo”, comenta un profesional del sector.

 En 2019, último año antes de la pandemia, la contratación de oficinas en Madrid se elevó a 509.834 metros cuadrados, según Cushman&Wakefield. Y aunque desde la consultora se recuerda que en ese ejercicio hubo dos operaciones atípicas que añadieron más de 90.000 metros cuadrados a los datos finales, lo cierto es que las cifras que se manejan para el cierre de este año están más cerca de un 2020 pandémico que de un 2019 habitual.

Contratación en Madrid 

Con todo, también hay datos para el optimismo. Así, la absorción bruta en el tercer trimestre, una época del año que por razones vacacionales no suele ser la más dinámica, fue de 92.000 metros cuadrados, un 8% más que el trimestre anterior y un 22% más que el mismo periodo del año anterior. Además, la zona exterior a la M-30 (descentralizada y periferia) acumula el 70% de la absorción del año, reduciendo de esta manera su elevada disponibilidad. 

Según los datos de Colliers, la tasa de disponibilidad a cierre del tercer trimestre se sitúa de media en el 10,7%, aunque profesionales del sector apuntan a desocupaciones de alrededor del 30% en zonas descentralizadas y periferia, donde los últimos desarrollos se acumulan sin ocuparse. A cierre del primer semestre, Colliers apuntaba que las compañías se mantenían, de manera generalizada, trabajando en remoto, lo que impacta de manera directa en la toma de decisiones respecto a la ocupación de espacios. 

Ya sea por el auge del teletrabajo o por la falta de confianza en la economía, la contratación de oficinas en Madrid sigue débil

Y aunque en el último trimestre del ejercicio se preveía un cierto dinamismo que hiciera aumentar la demanda, lo cierto es que profesionales de la actividad mantenían que las empresas necesitan aún una mayor visibilidad sobre la evolución económica para lanzarse a la contratación de metros cuadrados. Así, la incorporación de nuevos proyectos y de edificios en fase de rehabilitación provocará en los próximos trimestres un aumento de la tasa de disponibilidad y de los edificios de grado A en Madrid.

En Barcelona, en cambio, el escenario es muy diferente. A pesar de estar todavía lejos de los niveles preCovid, la contratación se está recuperando con fuerza. Así, en los nueve primeros meses del año, se cerraron operaciones de alquiler de oficinas en la capital catalana por 228.300 metros cuadrados, casi un 80% más que los niveles de 2020.

Impulso tecnológico 

 Las previsiones para los últimos tres meses del año también eran buenas para Barcelona y, aunque no estaba previsto llegar a los 327.561 metros cuadrados contratados en 2019, sí que se debía notar un gran repunte respecto al 2020. “La tecnología está tirando mucho y en el distrito 22@ se están cerrando grandes y numerosos alquileres que están dinamizando el mercado de oficinas de Barcelona”, señala un profesional del sector. 

Los datos de disponibilidad de Colliers para Barcelona en el tercer trimestre sitúan la tasa en el 8,5%, claramente por encima del 5,9% de cierre de 2020 debido a la salida al mercado de nuevos edificios. La consultora apunta que la contratación se mantendrá dinámica en la ciudad y que la tasa de disponibilidad se irá reduciendo, aunque sin llegar a los niveles del 4% que se daban en época pre-Covid.

El tirón tecnológico y la buena marcha del 22@ están impulsando el mercado de oficinas de Barcelona

Finalmente, y a nivel mundial, los datos avalan una recuperación de la inversión inmobiliaria, según los datos aportados por JLL. El volumen de operaciones inmobiliarias a escala mundial se elevó a 292.000 millones de dólares en el tercer trimestre de 2021, lo que supuso un 77 % más que en el año pasado. En la región Europa, Oriente Medio y África (Emea), el volumen de inversión repuntó por encima de los 68.000 millones de euros, un 26 % interanual más, mientras que el volumen en lo que va de año se sitúa en los 191.000 millones de euros. 

Esto constituye un sólido tercer trimestre en línea con la media a cinco años, lo que demuestra que el mercado se ha recuperado tras su convulso período pospandemia. Los sectores industrial y logístico y de activos multifamily mostraron un fuerte crecimiento en la región durante el tercer trimestre, con subidas del 59 % y el 31 %, respectivamente. 

Alemania, motor de Europa
Según el reciente informe de JLL Global Real Estate Perspective, la combinación de un sólido despliegue y el interés por activos core/core-plus de alta calidad en el trimestre impulsó los volúmenes en lo que va de año hasta un máximo histórico de 757.000 millones de dólares, con un alza del 50% interanual, a escala mundial. En cuanto a la región Emea, Alemania fue el principal motor de rentabilidad, con un crecimiento del volumen en lo que llevamos de año del 22 % interanual hasta 50.000 millones de euros, seguida de cerca por el Reino Unido, que registró un volumen de 48.000 millones de euros.

“Esperamos que Alemania, Reino Unido y Francia muestren un buen comportamiento, como ya hicieron en el trimestre, pero también estamos presenciando nuevos máximos en Suecia, Irlanda, Polonia e Italia, lo que atraerá a algunos de los inversores mejor establecidos hacia nuevos mercados durante el resto del año”, señala JLL.

En el tercer trimestre, los inversores siguieron muy centrados en diversificar sus carteras, mostrando un gran interés por aumentar la exposición a sectores favorecidos por las tendencias demográficas y que cuentan con una demanda resiliente de los usuarios finales, como los de living y logística. De forma paralela, está aumentando la confianza en los sectores rezagados durante la actual recuperación, incluidos los de retail y oficinas.