Los mercados emergentes recortan brecha a los grandes de la logística europea

La periferia se reivindica: la contratación aúpa a los mercados cada vez menos secundarios

El sector logístico encara una nueva fase después del empujón que supuso el ecommerce en la pandemia. Con una demanda fuerte y diversificada, el segmento sigue elevando la oferta en un entorno macroeconómico más hostil y poco margen en las rentas. La intermodalidad y la tecnología prometen ser los drivers necesarios para seguir escalando los números récord.

La logística europea resiste, con los mercados emergentes empujando mientras los grandes quitan el pie del acelerador. La contratación de espacios logísticos en el continente europeo se elevó hasta los 37,5 millones de metros en 2022, acorde con los datos Savills. Este es el segundo mayor dato de absorción logística de la historia, sólo superado por el ejercicio precedente, cuando se alcanzó el récord de 40,2 millones de metros cuadrados.

Pese a que durante el año parecía que el tramo final sería el más duro en paralelo al avance de los costes derivados de la alta inflación, el sector anotó 8,3 millones de take up en el último trimestre, que representaron un incremento del 3% respecto el trimestre anterior.

En la comparativa con la media de los últimos cinco años, mercados emergentes como Portugal, con un incremento anual de contratación del 94%, Rumanía (62%) y España (57%) fueron los países con un mayor repunte de la absorción. Francia, con un retroceso del 4%, fue el único mercado europeo que registró un resultado negativo respecto la media del lustro.

Pese a los buenos resultados, la situación restrictiva de la economía ya está afectando a los grandes mercados europeos. Por ejemplo, la contratación en el cuarto trimestre respecto al mismo periodo del año anterior se desplomó un 47% en Reino Unido; en Irlanda, la absorción cayó alrededor de un 40% en comparativa anual, un porcentaje similar al de Polonia y Alemania.

El mercado alemán se modera

En general, el mercado logístico alemán tuvo un comienzo de 2023 más bien moderado. Las principales regiones logísticas (Berlín, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburgo, Colonia, Leipzig, Múnich) sumaron una contratación conjunta de 398.000 metros cuadrados, lo que supone rebajar la cifra un 30% respecto la media de los últimos diez años, según BNP Paribas Real Estate.

Fuera de las principales plazas, la contratación ascendió a 852.000 metros cuadrados, por lo que se situó muy por debajo de las cifras récord de los últimos años récord, pero sólo un 7% inferior al promedio de la última década.  

La consultora francesa apunta que el mercado alemán sigue concentrando una gran demanda, pero la poca disponibilidad en las zonas que despiertan mayor interés provoca una restricción de la absorción. Además, el hecho que la economía germana haya entrado en recesión en el primer trimestre de 2023 no ayudará a que las cifras de contratación remonten a corto plazo.

Respecto el precio de los alquileres, las rentas prime se situaron a cierre del primer trimestre entre los nueve euros por metro cuadrado al mes de Múnich a los 5,2 euros por metro cuadrado al mes en Leipzig. BNP apunta que las rentas seguirán aumentando, sobre todo como consecuencia del aumento de los criterios ESG exigidos.

Francia aguanta, pero París sufre

El mercado logístico francés registró un descenso del take up del 25% en el primer trimestre del año, con una suma de contratación de 960.000 metros cuadrados, en la línea del promedio de los últimos cinco años, según BNP Paribas Real Estate. La consultora señala que el mercado galo vira hacia un escenario con menos operaciones, pero de mayor tamaño.

En este sentido, el volumen de transacciones de más de 20.000 metros cuadrados aumentó casi un 25% en comparación con el promedio de cinco años, mientras que el volumen de transacciones entre 5.000 metros cuadrados y 10.000 metros cuadrados se redujo a la mitad.

Por regiones, la mayor zona logística del país, Ile-de-France, registró en los tres primeros meses del año un descenso de la contratación del 30% en comparación con el promedio de los últimos cinco años, con un total de 150.000 metros cuadrados.

Como consecuencia de la baja disponibilidad y el aumento de los costes constructivos, las rentas siguieron creciendo en todo el país. La región de Lyon concentró un repunte de rentas que situó el alquiler prime en 5,4 euros por metro cuadrados al mes, seguido de Ile-de-France, alrededor de 5,25 euros por metro cuadrado al mes, y Marsella, con 4,8 euros por metro cuadrados al mes de renta.

Reino Unido baja contratación, pero dispara rentas

La absorción de espacio logístico en Reino Unido se situó en 613.160 metros cuadrados en el primer trimestre de 2023, un 18% menos que el trimestre anterior, pero en línea con la media del primer trimestre de los últimos cinco años (631.740 metros cuadrados), acorde con los datos de Cbre.  

Los desarrollos llave en mano representaron la mayor parte de la absorción (40%), seguido de las naves de segunda mano (35%). Como consecuencia de la menor contratación, la disponibilidad en el mercado británico aumentó un 27% intertrimestral, hasta situarse ligeramente por encima de los tres millones de metros cuadrados,

Sin embargo, todas las regiones experimentaron un crecimiento de las rentas prime en el primer trimestre, aunque a un ritmo más lento que los repuntes de dos dígitos registrados en 2021 y a principios de 2022. El sureste registró una renta prime de 25 libras esterlinas (28,76 euros) al mes por metro cuadrado, anotando un aumento del 2% respecto al trimestre anterior.

Polonia, a por los treinta millones

Polonia, una de las plazas europeas que en los últimos años ha concentrado mayor actividad, recortó alrededor del 40% su absorción en el último trimestre de 2022 como consecuencia de las cifras récord de 2021.

Sin embargo, en el apartado de la oferta, el sector logístico polaco ha vuelto a coger velocidad de crucero, sumando en el primer trimestre nuevas construcciones en desarrollo por un volumen total de 825.000 metros cuadrados, lo que supone triplicar la nueva oferta iniciada en el cuarto trimestre de 2022, según los datos de Cbre.

Esta buena dinámica ha supuesto que el stock de espacio industrial y logístico a cierre del primer trimestre rozara los treinta millones de metros cuadrados, lo que supone un incremento del 19% respecto al mismo periodo del año anterior. A cierre de 2022, el pipeline alcanzaba 2,1 millones de metros cuadrados.

Esta notable entrega de nueva oferta ha determinado que la disponibilidad logística en Polonia se haya situado a final del primer trimestre en el 6,1%, lo que supone 2,2 puntos porcentuales más que el trimestre anterior y dos puntos porcentuales por encima del primer trimestre de 2022.

Rumanía se posiciona en el centro de Europa

El real estate rumano anotó en 2022 récord histórico de inversión, con 1.200 millones de euros. Uno de los factores que está empujando la inversión inmobiliaria es el proceso de modernización de las principales infraestructuras del país, financiada en gran parte por la Unión Europea.

Estas mejoras en la conectividad han propiciado que zonas como el sur de Rumanía o la parte este-noreste ya hayan despertado un gran interés en el sector logístico, tanto de los operadores como los promotores, que podrán acceder a diferentes áreas del mercado rumano que antes descartaban por sus problemas de conexión.

De hecho, Rumanía es un actor clave en el proceso de reindustrialización europea, concentrando en los últimos meses diversos anuncios de inversión de grandes multinacionales. La última ha sido el de la empresa finlandesa de neumáticos Nokian Tyres, que invertirá 650 millones de euros en una fábrica en el oeste de Rumanía. También destaca la inversión de mil millones de euros en una fábrica cerca de Bucarest del fabricante de baterías EIT InnoEnergy.

En el primer trimestre de 2023, Rumanía fue el único mercado del Este de Europa que incrementó su contratación respecto al mismo periodo del año anterior, con una absorción de alrededor de 300.000 metros cuadrados, según Cbre. Las rentas prime en el país se sitúan en 4,25 euros por metro cuadrado al mes, erigiéndose como las que menos han aumentado de toda la región, un diferencial de 0,35 euros en los últimos doce meses, por lo que el sector puede seguir captando más interés de operadores e inversores.

Italia, e la logística va

La contratación logística italiana está posicionando al sector como un segmento clave dentro del inmobiliario transalpino. El primer trimestre de 2023 sumó 635.200 metros cuadrados de absorción, según Colliers. Esto supone una cifra menor que en el mismo periodo de 2022, pero se eleva un 25% por encima de la media del trimestre en los últimos cinco años.

Esta tendencia positiva en la absorción viene impulsada por los operadores logísticos (especialmente 3PL) que coparon aproximadamente el 51% de la absorción total. Además, los retailers y players de comercio online cuentan con una cuota de alrededor del 38%.

Colliers señala que los operadores del mercado logístico italiano se están decantando cada vez más por naves de más de 20.000 metros cuadrados, que representaron el 68% del total de contratación en los tres primeros meses del año. Esto está determinando que los proyectos en desarrollo, casi todos en formato llave en mano, se enfoquen en este tipo de naves.

Como consecuencia de este empuje en la contratación, la disponibilidad en el mercado italiano se sitúa en torno al 2%. En paralelo, las rentas siguen un camino al alza, con Milán y Roma en cabeza, al concentrar una renta prime de 5,25 euros por metro cuadrado al mes. Les sigue Bolonia, con cinco euros por metro cuadrado al mes.