Vuelve el ‘boom’ inversor a las oficinas: el mejor inicio de año del último lustro

El interés inversor por las oficinas, al alza. El primer semestre de 2025 está siendo testigo de cómo el foco de los inversores vuelve con fuerza a esta tipología de activos que, tras el Covid y el auge del teletrabajo, había perdido el favoritismo de los adquirentes, ante las dudas sobre su futuro. “2025 es el año en el que estamos viendo más actividad en el último lustro”, explica Laura Caballero, directora de research&strategy y responsable de la oficina de JLL Barcelona. La ejecutiva indica que en los últimos meses se está registrando “un incremento del 30% de la inversión en oficinas, frente al mismo periodo de 2024, que ya era un 30% superior a los datos de 2023”.

La consultora, que está acabando de cerrar los datos definitivos para el periodo, ha cifrado de momento la inversión en Madrid en 202,1 millones de euros de enero a marzo, a los que se sumarán las operaciones vistas en las últimas semanas. Por su lado, Cbre contabiliza las inversiones en este tipo de activos durante los tres primeros meses del año (tanto para cambios de uso como uso propio y oficinas) en un total de 244 millones de euros, un 60% menos que el año anterior, según esta otra firma de consultoría.

Ejemplos de este boom inversor se reflejan en la reactivación de grandes operaciones, de todo tipo de perfiles y en los dos grandes mercados del real estate español: Madrid y Barcelona. Por volumen, destaca la protagonizada por IBA Capital y Batipart, que han cerrado la compra de la sede de Amazon en la capital a AXA IM por 300 millones. Este complejo, conocido como Prado Urban Business Park, está situado en Atocha-Méndez Álvaro, zona muy relevante en el segmento de oficinas en Madrid. Cuenta con una superficie total de cerca de 60.000 metros cuadrados, de los que la multinacional ocupa 18.000.

La compra de las sedes de Amazon (Madrid) y Planeta (Barcelona) son ejemplos de operaciones que se han reactivado

En paralelo, Amancio Ortega y Pontegadea han hecho lo mismo con la sede de Planeta en la ciudad catalana por 250 millones de euros. Esta ha sido una de las mayores transacciones de inversión en real estate de este año en Barcelona y también la mayor para Pontegadea en el país desde 2016. Además, en los últimos días, Emperador ha anunciado la adquisición del 50% de Torre Caleido, un rascacielos de uso dotacional (alberga el IE y una clínica del Grupo Quirón), pero situado en pleno centro financiero de la capital (el complejo de las Cinco Torres de la Castellana). Días antes, se conocía que Acciona había cerrado la adquisición de la sede de Nestlé en Esplugues de Llobregat (Barcelona) al fondo surcoreano Igis Asset Management, por 65 millones de euros.

Caballero concluye que España es el tercer país más atractivo para invertir de Europa, ya que “todos los inversores tienen su foco puesto en el mercado español”. Y remata diciendo que, de cara a cierre de 2025, “las previsiones apuntan a un año relativamente bueno, aunque debemos ser cautos debido a la política de aranceles de Trump”. 

En cuanto a la procedencia de los inversores, Paula Albaladejo, directora de project&development services & Tetris clúster para el sur de Europa en JLL, asegura que los nacionales se sitúan a la cabeza en inversión en oficinas, ya que representaron un 64% de las transacciones realizadas durante 2024, con un número de players muy alto, “muchísima granularidad, se trata de un mercado muy fragmentado”, frente a un 36% de inversores internacionales. La ejecutiva pronostica que “el capital institucional va a volver a las oficinas durante la segunda mitad de este 2025”.  

Transformación

El boom de adquisiciones de 2025 de oficinas tiene otra vertiente. Junto a la adquisición de edificios con grandes inquilinos solventes, hay otro fenómeno inversor que afecta a esta tipología de activos: la adquisición para su transformación.

Un ejemplo de operación reciente ha sido la anunciada por Alting. La patrimonialista ha adquirido un edificio situado en el 19 de Carrera de San Jerónimo, en pleno centro de Madrid, con “ubicación estratégica, entre el Congreso de los Diputados y la Puerta del Sol, que se convierte en una pieza clave para reforzar la presencia del grupo en la capital”. No obstante, este activo no se mantendrá como oficinas y pasará a apartamentos turísticos y gran local comercial. Para ello, se llevará a cabo una inversión de más de 20 millones de euros, ha señalado Alting. En este sentido se pronuncia Albaladejo cuando dice que “el gran reto se encuentra en los mercados periféricos, donde se plantean cambios de uso (en edificios de oficinas), debido a que España sufre un gran déficit de vivienda”.

Las oficinas también han despertado el interés inversor, pero para transformarlo en uso residencial, fenómeno que afecta a zonas menos ‘prime’

Según JLL, las oficinas necesitan ser renovadas en España. Los activos de este tipo en Madrid y Barcelona necesitan una inversión total de cerca de 14.500 millones de euros, para prevenir el riesgo de quedarse obsoletas. Según cálculos realizados por esta consultora, el 44% del stock localizado en las dos mayores ciudades, con una superficie total de 10,88 millones de metros cuadrados, se quedaría anticuado para dentro de cinco años. Ambas directivas explican que JLL considera obsoletos edificios sin certificados de sostenibilidad, aquellos ya identificados como abandonados y sin reforma posterior a 2006. Y se considerarán obsoletos para 2030 aquellos que han sido construidos antes de 2014. Por otro lado, no califica como obsoletos los edificios grado A, A rehabilitado, ni B+.

Caballero hace hincapié en que “marcarán de forma determinante el sector inmobiliario a partir de ahora la cada vez mayor cantidad de usos”, como los data centers (que empiezan a tener protagonismo en ciudades como Alcobendas y San Sebastián de los Reyes), el ámbito de life science, el de Inteligencia Artificial (IA) y los usos educativos. De hecho, esta semana, además de Torre Caleido, también se han hecho públicas las intenciones de Royal Metropolitan de vender su campus universitario junto al paseo de la Castellana, por un precio que estaría en el entorno de los 90 millones de euros.