España necesita urgentemente más de tres millones de viviendas

España se enfrenta una crisis habitacional sin precedentes. La escasez de vivienda, especialmente en grandes ciudades como Madrid, Barcelona o Málaga, se ha convertido en una de las principales urgencias sociales y económicas del país. Acceder a una vivienda se ha vuelto un desafío que afecta tanto a jóvenes como a familias con ingresos medios. No es una percepción subjetiva, sino una realidad respaldada por datos oficiales: faltan viviendas, y muchas. 

Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de hogares crecerá en 3,7 millones hasta 2039. Solo en la próxima década, eso supone una necesidad de más de 200.000 viviendas nuevas al año. Sin embargo, en 2024 apenas se iniciaron 127.500, muy lejos del objetivo de 300.000 marcado en el Plan de Recuperación. Y si miramos más allá, para igualar el ratio de parque residencial en alquiler que tienen países de nuestro entorno, España necesitaría ya alrededor de tres millones de viviendas adicionales. Esa es la magnitud del desafío.

El reciente Informe Anual del Banco de España lo confirma con claridad: los problemas de vivienda “están lejos de solucionarse” y, si no se actúa con decisión y una visión de conjunto, los desequilibrios actuales pueden convertirse (ya está sucediendo…) en “un problema social de primera magnitud”. La institución cifra el déficit acumulado de viviendas entre 2022 y 2024 en una horquilla de 400.000 a 450.000 unidades. Un desajuste especialmente grave en Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Alicante, que concentran más de la mitad de ese déficit.

Para solucionar esta realidad, urge una liberalización efectiva del mercado del alquiler

El alquiler tampoco ofrece alivio. En ciudades como Madrid o Barcelona, los hogares destinan ya entre el 30 % y el 40 % de su renta al pago del alquiler. Esta carga es difícilmente sostenible y responde, de nuevo, a un mercado donde la oferta no crece al ritmo de la demanda. Según el Banco de España, si no se acelera la producción, el tensionamiento continuará agravándose. 

Para solucionar esta realidad, urge una liberalización efectiva del mercado del alquiler. En el corto plazo, no hay medida más eficaz, pero hace falta voluntad política. Mientras tanto, el marco normativo actúa como freno con sobrerregulación y una sensación de entorno cambiante constante para el inversor. 

A medio plazo, la industrialización de la construcción, la mejora en la planificación o el impulso de la vivienda asequible son pasos necesarios, pero no suficientes. La falta de suelo finalista y los largos plazos para aprobar licencias o planes urbanísticos son hoy la principal línea de flotación sobre la que urge actuar con visión de largo plazo, aunque no debería ser la única. 

Las reformas fiscales también deben jugar un papel clave: reducir impuestos que penalizan la transmisión y el alquiler facilitarían la rotación del parque existente de forma muy notable, y sus efectos positivos serían casi inmediatos. 

Hay que escuchar a quienes conocen el sector y llevan décadas transformando ciudades

El diagnóstico es claro: liberalizar el mercado y construir más. Con planificación, sostenibilidad y suelos bien conectados, por supuesto, pero también con agilidad y marcos regulatorios estables que fomenten la certidumbre. Una estrategia de colaboración público-privada sostenida, no simbólica, también es fundamental. 

Y, sobre todo, hay que escuchar a quienes conocen el sector. A quienes llevan décadas transformando ciudades. La solución no está en discursos ideológicos ni en medidas cosméticas, sino en aplicar conocimiento, experiencia y criterio técnico. 

España necesita una política de vivienda orientada a resultados, no a titulares. Y eso pasa por construir más, trabar menos, colaborar mejor y escuchar más. Porque sin vivienda, no hay ciudad que funcione, ni economía que avance, ni sociedad que se sostenga.