Carlos Zamora (Knight Frank): “Las ventas de viviendas van a recuperar el ritmo en 2020”

Carlos Zamora, responsable de residencial de la consultora Knight Frank, asegura que la falta de gobierno y la inestabilidad política han generado “incertidumbre en los particulares”, lo que ha ralentizado el ritmo de ventas de viviendas. Además, apremia a la administración pública a “generar vivienda de alquiler” y a “apoyarse en el sector privado si no lo puede hacer sola”.

Pregunta: Ismael Clemente y Concha Osácar opinaron que aumentar la oferta es la única manera de controlar los precios de la vivienda. ¿Está de acuerdo?

Respuesta: Es verdad que hemos tenido un encarecimiento de los precios, pero porque la oferta no es profesional. En España no hay compañías con grandes carteras. De todos modos, lo que está claro es que el precio lo tiene que regular el libre mercado, no la administración. El residencial de alquiler está atrayendo capital, tanto nacional como internacional, que quiere entrar en el mercado y cuando lo haga, va a ofrecer producto de calidad y esto hará que los precios se regulen solos. De momento, en España, hay pocos actores en este segmento, aunque cada vez hay más fondos y empresas que se interesan. Cuanto más volumen tengan estos actores y más crezcan las economías de escala, más crecerá este mercado. Además, en España hay poca cultura del alquiler. Aquí sólo una cuarta parte de la población alquila, cuando en Alemania, por ejemplo, es la mitad. A esto se le suma una falta de producto que ha acabado provocando que subieran los precios.

P.: ¿Las administraciones públicas deben tener un papel activo en este aumento de oferta?

R.: Sí. Me parece fundamental que la administración pública promueva vivienda de alquiler, algo que no ha hecho. Más que regular los precios, lo que debería hacer es localizar bolsas de suelo y generar vivienda de alquiler. Y si no puede hacerlo sola, debe apoyarse en el sector privado. Regular los precios no tiene mucho sentido, aunque si se hace, deberíamos ver cómo se aplica, a qué tipo de viviendas y a qué rentas

P.: ¿Los constantes cambios normativos han generado inseguridad en el sector?

R.: Más que los cambios normativos, la inseguridad ha venido de la falta de gobierno y la inestabilidad política. Aunque la incertidumbre ha afectado más a los particulares que a las empresas. Hemos visto una ralentización del ritmo de venta de unidades. A escala institucional, se ha notado menos. Los fondos no se han visto afectados, siguen viendo España como un foco atractivo y de momento no hemo detectado que quieran desviar la inversión hacia otros mercados.

“Más que regular los precios, lo que debería hacer la administración pública es localizar bolsas de suelo y generar vivienda de alquiler”

P.: ¿Qué margen de subida tienen los precios de compra en las grandes ciudades?

R.: Somos optimistas. A pesar de la ralentización en ventas de 2019, creemos que van a recuperar el ritmo y que los precios van a tener una subida razonable alrededor del 3% en 2020. También hay que tener en cuenta que hay zonas prime en las que los crecimientos serán mayores. Por ejemplo, en noviembre los precios aumentaron un 4% en los ejes prime de Madrid. Hay otras ubicaciones en las que los precios ya no tienen más margen para aumentar. De todos modos, lo normal es recuperar una senda de crecimiento moderado. El parón que ha habido en la segunda mitad de 2019 quizás fue bueno para frenar el ritmo de crecimiento y que sea más lento pero a más largo plazo.

P.: ¿Y los de los alquileres?

R.: Los alquileres dependen de la localización y del tipo de producto. En fincas donde los propietarios inviertan en capex y que estén ubicadas en buenas localizaciones, puede haber un crecimiento moderado. En alquileres de menos calidad, sin inversión, es difícil que sigan subiendo. Hay fondos que apuestan por modernizar el alquiler y en estos casos los previos van a seguir subiendo. Pero en pisos que no se han gastado un duro y que tienen la cocina hecha un desastre, ya no van a subir más.

P.: El build-to-rent es una de las grandes tendencias del mercado. ¿A qué se debe?

R.: Hay varios motivos. Por un lado, hacer promociones de alquiler es muy atractivo para el capital y los fondos. Y como no hay oferta, llegan a acuerdos con promotores para crear cartera de pisos de alquiler. Por el lado de la oferta, los promotores han visto que las ventas se han ralentizado y llegando a acuerdos con fondos quizás tengan que ajustar precios, pero eliminan una parte importante del riesgo y los problemas de financiación. Por último, desde el punto de vista social es imprescindible que el parque de alquiler aumente, también porque ha habido un cambio social que cada vez pide más alquiler por diversas razones.

“Los clientes empiezan a demandar que sus viviendas sean sostenibles y las promociones que tienen certificados de sostenibilidad son muy valoradas”

P.: La inversión en activos alternativos va en aumento. ¿Pueden convertirse en una alternativa real a la compra o el alquiler?

R.: Son mercados alternativos que van a públicos diferentes. El senior housing está de moda porque la población envejece y las residencias están evolucionando hacía más calidad y esto levanta el interés del capital. Algo parecido pasa en las residencias de estudiantes. Hay mucha demanda gracias al buen nivel de nuestro sistema universitario. Por su parte, el coliving sí que puede ser una alternativa al residencial tradicional, aunque está poco explotado. Al final, los proyectos build-to-rent de buena calidad también ofrecen zonas comunes y otras comodidades como espacios de trabajo o gimnasio. El coliving es un complemento que tendrá su nicho de mercado.

P.: ¿Qué papel tiene la sostenibilidad en la construcción de viviendas?

R.: La sostenibilidad será muy importante, pero en la sociedad y la economía en general, no sólo en el sector inmobiliario. Todos estamos más concienciados que tenemos que ser más justos con el planeta. Los clientes empiezan a demandar que sus viviendas sean sostenibles y las promociones que tienen certificados de sostenibilidad son muy valoradas. Hacer vivienda sostenible ya es fundamental y cada vez será más demandado.