Neinor lanza una opa voluntaria sobre Aedas por 1.070 millones de euros

Lanzamiento oficial de la operación del año. Tal como se esperaba, esta semana, concretamente el lunes al cierre de la sesión bursátil, se comunicó formalmente la que será una de las mayores operaciones del sector. Neinor Homes ha anunciado el lanzamiento de una Oferta Pública de Adquisición (OPA) voluntaria por un valor de 1.070 millones de euros para adquirir el 100% de su homóloga Aedas Homes, en una operación con la que aspira a “consolidar su liderazgo en el mercado residencial más dinámico de Europa”.

La oferta pública de adquisición se realiza tras llegar Neinor a un acuerdo con Castlelake, titular del 79% de Aedas, quien ha suscrito un acuerdo de aceptación de la OPA con la totalidad de su participación. El precio de la oferta asciende a 24,485 euros por acción acordado, lo que supone valorar Aedas en 1.070 millones de euros. No obstante, el precio de la OPA se ajustará a 21,335 euros por acción tras el descuento del dividendo con el que Aedas anunció recientemente que retribuiría en julio a sus accionistas, hasta totalizar 136 millones de euros.

La operación, según detalla en un comunicado la entidad compradora, tiene prevista una financiación comprometida de 1.250 millones de euros a través de un vehículo de inversión participado íntegramente por Neinor, compuesto por 500 millones de euros de fondos propios, 275 millones en caja y 225 millones en una adquisición de capital totalmente asegurada por los principales accionistas de Neinor (Orion, Stoneshield y Adar). Además, cuenta con otros 750 millones de euros a través de una emisión de bonos senior garantizados totalmente suscrita por fondos gestionados o controlados por su socio en esta operación, Apollo. Los fondos procedentes de la emisión se destinarán a financiar la OPA, así como a refinanciar parcialmente la deuda existente del grupo Aedas.

La operación tiene prevista una financiación comprometida de 1.250 millones de euros 

Con el propósito de aportar certeza de ejecución a las partes, Neinor ha suscrito una standby volume underwriting letter con Banco Santander y JP Morgan, en virtud de la cual estos últimos se han comprometido a asegurar (volumen underwrite on a standby basis) un importe de hasta 175 millones de euros.

Con esta estructura, se limita la responsabilidad de Neinor exclusivamente al capital comprometido, manteniendo su flexibilidad financiera y un apalancamiento (LTV) de entre el 20% y el 30%. Se estima un cierre para el cuarto trimestre de 2025, sujeto a la aprobación de la Cnmv, la obtención del resto de autorizaciones regulatorias y la aprobación de los accionistas.

¿Qué supone esta operación para Neinor?

La adquisición de Aedas constituye la mayor operación corporativa del sector en la última década y consolida a Neinor como la principal plataforma del país, con capacidad para desarrollar 43.200 viviendas en los próximos años.      Con la adquisición de Aedas se va a incorporar una cartera de 20.200 viviendas ubicadas “en las regiones más dinámicas, encontrándose el 50% de la misma en Madrid”. Además, se incorporan otras 13.809 unidades actualmente en producción, 9.049 en construcción o ya terminadas y 3.700 prevendidas con unos ingresos futuros de 1.700 millones de euros.

El precio medio de adquisición es de 1.000 euros por metro cuadrado para la cartera total y 634 euros para su banco de suelo

Con todo, la cartera de Aedas se ha valorado con un descuento del 30% sobre NAV, lo que implica un precio medio de adquisición de 1.000 euros por metro cuadrado para la cartera total y 634 euros por metro cuadrado para su banco de suelo, lo que “refuerza el elevado potencial de revalorización implícito en la operación”, en palabras de Neinor.

De esta manera el comprador ha ejecutado con éxito los dos primeros años de su plan estratégico 2023-2027. En cuanto a su primer pilar, la compañía había fijado un objetivo de 600 millones de euros en remuneración al accionista hasta 2027, de los cuales ya ha distribuido 325 millones. Tras esta operación Neinor eleva su objetivo de remuneración a cerca de 850 millones de euros hasta 2027, lo que supone un incremento del 44% e implica un aumento del dividendo por acción de 7,1 euros a 9,4 euros.

En cuanto al segundo pilar, la compañía había previsto invertir 1.000 millones de euros con 500 millones procedentes de inversores institucionales a través de su plataforma de gestión de activos con una TIR objetivo superior al 20%. Hasta el momento la compañía ha captado 1.200 millones de euros y ha invertido cerca de 900 millones.

Neinor actualiza su objetivo de beneficio neto para el periodo 2023-2027 a 510 millones de euros

Como resultado de esta operación, Neinor actualiza su objetivo de beneficio neto para el periodo 2023-2027 a 510 millones de euros, lo que supone un crecimiento del 40% frente al objetivo previo de 360 millones. El beneficio por acción (BPA) se revisa a 5,9 euros frente a los 4,8 euros, lo que supone un incremento del 25%. En consecuencia, el ROE previsto se sitúa entre el 15% y el 20%, superando su objetivo anterior del 15%. 

Para Borja García-Egotxeaga, consejero delegado de Neinor Homes, “esta es una oportunidad única en el ciclo para redefinir el mercado residencial español; la combinación de dos plataformas de primer nivel llega en un momento clave, aprovechando unas condiciones de mercado óptimas y posicionando a Neinor como la plataforma de referencia para los inversores institucionales, tanto privados como públicos, que buscan exposición a los sólidos fundamentos del sector de la vivienda en España”. 

Y añade que “gracias a una mayor escala, cobertura geográfica y profundidad de producto, esta operación consolida de forma clara nuestro liderazgo en todos los segmentos clave del mercado; pero esta transacción no se trata solo de tamaño y escala: también es altamente generadora de valor, con un crecimiento previsto del beneficio por acción del 25% hasta 2027, lo que subraya el atractivo potencial de creación de valor para los accionistas”.