Cristian Oller: “En España, se ha introducido la última milla de forma abrupta”

El mercado español de la logística capea el alza de tipos abrazando la resiliencia. Así lo apunta Cristian Oller, consejero delegado de Prologis y miembro de la junta ejecutiva de Urban Land Institute en España, que prepara una sesión sobre el Proyecto de Ley urbana de distribución de mercancía de Barcelona. “España tiende a corregir tarde y lento, respecto a los principales mercados europeos, así que tenemos que hacer un esfuerzo por corregir antes”, señala el directivo.

Pregunta: Teniendo en cuenta la progresión en los tres primeros trimestres del año, las cifras de contratación en España quedan lejos de las registradas los últimos dos años. ¿El segmento ha perdido atractivo?

Respuesta: La situación macroeconómica con tipos de interés por las nubes no facilita un consumo elevado, lo que está empezando a incidir en la economía familiar y los hábitos de consumo. Esto no quiere decir que no siga habiendo contratación y con cifras solventes, no diré robustas, pero sí con unos fundamentales y una demanda acreditada. La situación está frenando la toma de decisiones a corto medio plazo, por la incertidumbre elevada, y se están retrasando decisiones.

P.: Junto con el cambio de política macroeconómica y la inestabilidad de la cadena de suministro, ¿qué retos afronta el sector en España?

R.: Cada vez estamos más expuestos a la disrupción que puede venir por una guerra, el colapso en el canal de Panamá o una pandemia. Al ser globales, cualquier elemento de cierto calado nos impacta. Cuanta más disrupción haya, más resiliente tiene que ser el sector. No podemos volver al stock cero y cometer los mismos errores que antes del Covid-19. Por ello, tenemos que ser más resilientes y con una infraestructura y un sistema de transporte más robusto. Cuanta más disrupción más resiliente, que se traduce en más metros cuadrados de espacio. La sostenibilidad y la descarbonización es el siguiente carro de batalla: los tres elementos del ESG (Medioambiente, social y gobernanza). Está faltando talento en los almacenes, talento es un reto.

“No podemos volver al stock cero y cometer los mismos errores que antes del Covid-19”

P.: ¿Hay previsión de que la tensión en el mercado barcelonés se disipe? ¿Qué fórmulas pueden usarse?

R.: Hay que seguir promocionando la logística, es una industria y necesita que todas las partes estén alineadas. Si hay una desconexión, como es el caso en Cataluña, no va a funcionar. Para generar suelo donde el sector productivo lo necesita, el sector público lo tiene que entender y emprender iniciativas para poder generar suelo que este cerca del puerto, los aeropuertos y los puntos de consumo. No puede estar a 200 kilómetros de Barcelona porque la ciudad pierde competitividad y por cincuenta kilómetros más ya se va a Zaragoza. Es importante seguir trabajando conjuntamente para poder buscar soluciones, que pasan por poder cambiar el uso de los terrenos de forma ágil sin tener que cambiar Planes Generales. Hay que darle un marco de seguridad jurídica a las inversiones que se fijan a España.

P.: ¿Se está integrando la última milla con éxito en las ciudades españolas?

R.: No. Se ha introducido la última milla de forma abrupta como un elemento más y agrava un problema de distribución urbana de mercancías. El comercio electrónico no es el gran mal de las ciudades, pero si que agrava una situación existente de colapso. Se ha integrado como se ha podido, pero se tiene que seguir regulando y buscar soluciones. No existe una fórmula mágica y hay que seguir trabajando en las distintas soluciones.

P.: Nos fijamos en otras ciudades con experiencia como Londres?

R.: Londres tiene barreras de entrada en la ciudad, París tiene operadores asignados. Madrid y Barcelona no están en volumen de mercancías como estas grandes urbes, así que podemos buscar soluciones menos restrictivas.

“La sostenibilidad es un preservador de valor de forma indiscutible”

P.: ¿Cómo puede el sector avanzar en sostenibilidad con la losa de activos obsoleto de corte industrial?

R.: La sostenibilidad es un preservador de valor de forma indiscutible. Los operadores se fijan en que los activos sean sostenibles para llegar a sus objetivos de sostenibilidad. Además, es importante que la sostenibilidad sume la gobernanza y la parte social para avanzar. Recuperar un espacio y transformarlo es una gran estrategia, aprovechando antiguos materiales y espacios.

P.: ¿La subida de tipos y la inestabilidad han ralentizado el avance hacia un sector más alineado con los criterios ESG?  

R.: El coste de la financiación ha provocado que el mercado tenga que corregir. El coste de construcción y de suelo todavía no lo ha hecho y la salida de los activos se ha retrasado mucho por la incertidumbre. Los inversores no tienen claros los retornos. Una vez tengamos claro los tipos de interés podremos empezar, pero hasta que no haya un marco estable, estamos en situación de incertidumbre y volatilidad. Gran parte del año que viene seguiremos con volatilidad y no nos dejará desarrollar como lo hacíamos en 2022, a expensas de ver si somos capaces con la subida de tipos de frenar la inflación. España tiende a corregir tarde y lento, respecto a los principales mercados europeos, así que tenemos que hacer un esfuerzo por corregir antes. Cuanto antes lo hagamos, antes atraeremos el mercado de capitales.