Larga vida a los alternativos: ‘coliving’, ‘data centers’ y tercera edad, motores del ‘real estate’ en 2019

Ni retail, ni oficinas, ni vivienda tradicional. El futuro del real estate pasa por los alternativos. El coliving, la vivienda y residencias para la tercera edad y los centros de datos son, junto con la logística, los cuatro activos con mayor proyección en 2019, según el último informe Tendencias del Mercado Inmobiliario en Europa 2019, elaborado por PwC y el Urban Land Institute.

“Los inversores están girando la mirada decididamente hacia nuevos segmentos, menos expuestos al ciclo económico y más ligados a las nuevas tendencias demográficas y tecnológicas”, subraya el documento, elaborado a partir de 885 entrevistas con los principales agentes del sector.

La transformación se traslada también a las localizaciones. Lisboa, por ejemplo, ha subido diez puestos en el ránking, seguida de grandes metrópolis como Berlín, Dublín y Madrid, que escala hasta la cuarta posición. Barcelona, por su parte, desciende en el ránking pero continúa entrando en el top 20.

El 60% de los encuestados por PwC está ya invirtiendo en activos alternativos

En el informe de 2015, apenas un 28% de los encuestados apenas consideraba invertir en activos alternativos. En esta edición, el 60% de los panelistas está ya invirtiendo de alguno modo en este segmento, y un 66% aspira a incrementar su cartera de alternativos.

El informe habla de un cambio “estructural” por la transformación demográfica. Por el momento, los hoteles, las residencias de estudiantes y las oficinas flexibles son los segmentos alternativos que copan el grueso de la inversión.

En primera posición se encuentran los activos de vivienda compartida, que obtienen el oro tanto en desarrollos como en inversión. El coliving, explica el documento, ofrece la posibilidad de aumentar la densidad en activos residenciales y maximizar la ocupación. Con todo, la consultora llama a ser prudente porque sólo el 6% de los encuestados son activos en este segmento.

El ‘coliving’ y los centros de datos son dos de los activos con mejores perspectivas, aunque sólo un 6% de los panelistas los tiene en cartera

El segundo segmento con mejores perspectivas de inversión son los centros de datos, un activo todavía minoritario (sólo el 7% de los panelistas lo tienen en su cartera) y que, en el ránking de desarrollo, está aún en la posición quinta.

Los activos logísticos y las viviendas y residencias para mayores ocupan el tercer y cuarto puesto. Se trata de dos segmentos inmersos en una gran transformación. Por un lado, el logístico tradicional está evolucionando por el empuje del ecommerce, que no sólo requiere de plantas más automatizadas y tecnológicas sino también de activos en el centro de las ciudades que permitan servir con rapidez directamente al consumidor.

Por otro, las residencias de la tercera edad están dejando paso a viviendas adaptadas con servicios in house pensadas desde su desarrollo para los mayores, el segmento de población que más crecerá en todo el mundo en los próximos años.

“Si hace diez o doce años hubiéramos estado en una situación similar de precios elevados, compramos activos secundarios, en mercados secundarios, con mucha deuda para probar y mejorar el retorno”, asegura un inversor de un fondo de pensiones encuestado. “Estamos tratando de evitar eso esta vez”, continúa.

“Hemos invertido mucho en el sector privado del alquiler, residencias de estudiantes, centros comerciales outlet y hotelería accesible; creemos que uno de estos segmentos será más resiliente cuando vengan mal dadas”, subraya otro encuestado.

Residencias, hoteles y coworking

En cuanto a los segmentos que los encuestados consideran que tienen mejores perspectivas para 2019, la vivienda es el rey. De hecho, nueve de los diez principales sectores mencionados son algún tipo de producto residencial.

A la cabeza se encuentran las residencias de estudiantes, elegidas por un 32% de los panelistas, seguidas de hoteles (30%), oficinas flexibles y coworkings (26%) y vivienda para la tercera edad. Los apartamentos con servicios, la sanidad y la vivienda social ocupan los siguientes puestos de la tabla, que cierran el coliving, los centros de datos y el denominado autoalmacenaje (alquiler de trasteros).