San Sebastián: el ‘bronce’ del residencial de lujo a la caza del turista

Compraventas estancadas, precios por las nubes y alquiler al alza a la caza del turista. Pese a su relativo pequeño tamaño, San Sebastián es uno de los mercados más atractivos para el real estate español, con precios de compra que compiten con los de urbes como Madrid y Barcelona. En paralelo, el turismo y el residencial vacacional están transformando el sector donostiarra, que ya ha seguido los pasos de otras capitales de provincia y ha comenzado a poner coto a este tipo de vivienda.

A pesar de que el impacto de la construcción de vivienda nueva en San Sebastián es apenas relevante, la compraventa de inmuebles, sobre todo de segunda mano, crece progresivamente de año en año. Con 461 operaciones realizadas en el primer semestre de 2018, el mercado residencial donostiarra cerró en 2017 un total de 2.238 nuevos contratos, mil más que en el mismo periodo de 2012.

Como en el conjunto de España, el envejecimiento de la población donostiarra es una realidad y la baja tasa de natalidad ha mantenido estable su población en los últimos años. La ciudad contaba en 2017 con 186.370 vecinos, el 24,5% de los cuales era mayor de 65 años. Esta tendencia supera el 30% en los barrios más céntricos de la ciudad, pero se ve reducida en la periferia.

La capital guipuzcoana es una de las tres ciudades españolas con la vivienda más cara, tras Barcelona y Madrid. A cierre de primer semestre de este año, el precio de venta de los inmuebles residenciales se situaba de media en 3.347 euros por metro cuadrado, sin grandes variaciones respecto al año pasado, cuando se encontraba en 3.286 euros, según datos recogidos por el Ministerio de Fomento.

Sin embargo, el precio de los activos residenciales en San Sebastián dista bastante de los registrados sobre todo al inicio de la crisis. Desde 2007, el precio de la vivienda ha caído un 24,2%. En ese año, el metro cuadrado rondaba los 4.337 euros. Ya en 2012, este valor había descendido a los 3.840 euros por metro cuadrado.

Pese a los elevados precios de compra, San Sebastián es una de las ciudades españolas con el real estate menos rentable para comprar una vivienda con la idea de arrendarla. Según un estudio realizado por Idealista, en la ciudad guipuzcoana el rendimiento bruto de la inversión en vivienda fue en el primer semestre de 2018 del 4%, cifra que contrasta con el retorno obtenido en el mismo periodo por propietarios de inmuebles en Las Palmas de Gran Canaria o Lleida, que superó el 7,7%.

Turismo: el gran aliado de la economía donostiarra

La mejoría de la situación económica donostiarra se ve reflejada en el conjunto del Producto Interior Bruto (PIB) de la ciudad, que ha crecido por cuarto año consecutivo situándose en 7.400 millones de euros, según datos del mes de agosto.

Uno de los motores de este crecimiento es precisamente el turismo. Miles de viajeros nacionales y extranjeros aterrizan en San Sebastián cada año, alimentando un sector que representa el 13% del PIB de la ciudad, según el Barómetro de Economía Urbana de San Sebastián 2017, elaborado por el organismo municipal Sociedad de Fomento.

Conocido por su gastronomía y paisaje, San Sebastián es sobre todo un polo comercial y de ocio en la costa cantábrica. Como consecuencia directa de ello, en 2017, la ciudad vasca registró 15.809 nuevas empresas, el 85,5% de las cuales estaban dedicadas al sector servicios.

El pasado año, además de los 141 establecimientos hoteleros, nueve más que el año anterior, San Sebastián también registró 2.750 comercios que daban trabajo a más de 9.000 personas. El porcentaje más alto de negocios se situaba en los barrios de Centro, seguido por Gros y Amara Berri.

La llegada de una gran cantidad de visitantes ha motivado al Ayuntamiento de San Sebastián a regular el alquiler turístico. Desde agosto de 2017, la ciudad vasca limita las viviendas turísticas a bajos y primeras plantas, excepto si tienen acceso independiente, con el objetivo de frenar el aumento de los precios en barrios donde el acceso a la vivienda es ya de por sí complicado. Esta normativa urbanística sigue vigente a día de hoy en la ciudad, pese a que fue recurrida a principios de agosto por la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (Cnmc).  

El boom de las resis llega a la costa cantábrica

El residencial es el protagonista indiscutible en el mercado inmobiliario de San Sebastián. Prueba de ello es que la ciudad vasca también ha sucumbido al negocio de las residencias de estudiantes, la nueva gallina de los huevos de oro del real estate. A principios de julio, el fondo estadounidense WP Carey pagó diez millones de euros a Solvia por un antiguo edificio del Banco Guipuzcoano que, tras la reforma, se convertirá en la casa de 300 universitarios.   

Con 1.148 centros de alojamiento para jóvenes universitarios repartidos por todo el país, incluyendo en ello residencias (963) y colegios mayores (185), el mercado nacional acumulaba 93.500 plazas a cierre de 2017. Las previsiones de la consultora internacional BNP Paribas Real Estate pasan porque este mercado alternativo crezca un 4% en España en 2019.