2022, un año convulso en el que las compraventas han mostrado su fortaleza

El residencial ha mostrado su fortaleza durante un ejercicio de 2022 marcado por la incertidumbre y la desaceleración económica. La vivienda ha dado muestras una vez más de su condición de activo refugio y, sobre todo durante la primera parte del ejercicio, se mantuvo en niveles históricos de ventas y precios. Sólo en la última parte del año se vio afectada por la atonía que afecta al conjunto de la economía y, con vistas a 2023, las expectativas ya son más prudentes.

En todo caso, en septiembre, último mes con datos disponibles, se inscribieron en los registros 57.333 transacciones de viviendas en toda España, un 6,9% más que un año antes, produciéndose la decimonovena subida interanual consecutiva. A pesar de ello, el número de operaciones apenas varió respecto a agosto y el avance interanual se moderó ocho puntos respecto al experimentado un mes antes. 

En el acumulado de los nueve primeros meses del año, la compraventa de viviendas ha aumentado un 18,3%, con avances del 21,3% en el caso de las viviendas de segunda mano y del 6,6% en la obra nueva. Las estimaciones eran cerrar el 2022 con compraventas de viviendas de alrededor de 650.000 unidades, lo que constituye un dato que históricamente se sitúa por encima e la media del mercado residencial español.

En cuanto a los precios, el índice general elaborado por la tasadora Tinsa registraba, en noviembre, un aumento interanual (incluye obra nueva y segunda mano) del 9,1%.En términos interanuales, todos los grupos reflejaron incrementos de precios con respecto a noviembre de 2021.

El segmento Áreas Metropolitanas acumuló el mayor crecimiento, con un aumento del 11,2%, seguido de Capitales y Grandes Ciudades, con un avance del 8,9%, y las ubicaciones de menor tamaño del interior peninsular y la costa atlántica, recogidas en el capítulo Resto de Municipios, con un repunte del 7,8%.

“La constitución de nuevas hipotecas se está moderando ante las previsiones de desaceleración económica incluidas por el cambio de política monetaria del Banco Central Europeo (BCE) que endurece los criterios de concesión de préstamos; aún así, la demanda se mantiene activa, especialmente en las grandes ciudades y sus áreas metropolitanas”, afirmó Cristina Arias, directora del servicio de estudios de Tinsa, a la hora de valorar estos datos.

Moderación en el precio

El precio de la vivienda se fue acelerando a lo largo del ejercicio y, a la espera del dato de diciembre, cierra el año en tasas elevadas que, según los expertos, se irán moderando a largo de 2023. El actual entorno económico está llevando a los departamentos de análisis a revisar a la baja sus previsiones. Algunas entidades pronostican, incluso, un descenso de los precios, que en todo caso si aumentan lo harán por debajo de la inflación prevista.

Más unanimidad hay en las transacciones, que de manera generalizada se prevé que desciendan. Bankinter Research es la entidad que mayor corrección prevé en el mercado de la vivienda, con caídas de precios del 3% en 2023 y del 2% en 2024. Además, pronostica un descenso de las transacciones del 13% en 2023 y del 5% en 2024, aunque recuerda que el mercado español está en máximos de los últimos quince años. 

Las previsiones de CaixaBank 

CaixaBank Research descarta una recesión inmobiliaria como la experimentada en 2008 y, de hecho, señala que el escenario es muy distinto. La entidad prevé que el número de compraventas recule algo más del 10% y que “el precio de la vivienda se desacelere de manera notable, aunque se mantenga en una tasa de crecimiento positiva”.

El servicio de estudios del grupo financiero explica que, pese al nuevo entorno económico, existe una demanda pujante surgida de las nuevas tendencias post-pandemia y, también, de la canalización hacia el residencial de una parte del ahorro acumulado durante los confinamientos. Igualmente, señala que los balances de las familias y las entidades financieras están “mucho más saneados” y no hay exceso de oferta.

“La ralentización que esperamos del mercado inmobiliario se produce en un entorno  de inflación elevada, que erosiona el poder de compra de los hogares y obliga a los bancos centrales a endurecer las condiciones financieras”, señala Caixa Bank Researh en un informe sobre la actividad.

La entidad apuesta por una moderación de la inflación a lo largo de este ejercicio, lo que habría de permitir que los tipos de interés se mantengan en “niveles contenidos” desde una perspectiva histórica. “Todo ello habría de facilitar que el proceso de ajuste del mercado inmobiliario sea delimitado”, concluye el análisis. 

Las estimaciones de Bbva

Bbva Research, por su parte, estima una ligera contracción de las ventas de viviendas para el año que viene, aunque puntualiza que el nivel continuará siendo elevado. Respecto a los precios, prevé aumentos del 2% que, en todo caso, se situarán por debajo de la inflación.

“De hecho, los hogares ya están reaccionando a un previsible endurecimiento de las condiciones crediticias y algunos compradores podrían haber adelantando sus decisiones de compra de vivienda en los últimos meses”, explican en el informe del Observatorio Inmobiliario publicado el pasado noviembre.

El servicer Solvia, por su parte, pronostica para el ejercicio de 2023 que los precios residenciales se moverán al alza en una horquilla de entre el 1,5% y el 2,5%, lo que representa una moderación respecto al incremento interanual de entre el 3% y el 5% que prevé para 2022. 

“Debemos tener en cuenta que la oferta todavía no es capaz de cubrir el nivel actual de la demanda, lo que ayudará a que la ralentización de compraventas no provoque descensos en el valor de los inmuebles”, señaló José Luis Bellosta, presidente de Solvia.

La corrección de ING

Quien también calcula para 2023 una fuerte corrección del precio de la vivienda es ING. El departamento de estudios del grupo financiero cree que los precios residenciales aumentarán sólo un 1% en 2023, una cifra que se situará por debajo de la inflación.

De hecho, el grupo ya vislumbra que en 2022 podría darse este descenso nominal al incrementarse los precios residenciales un 7%. La consultora Atlas RE ha realizado un análisis en profundidad del mercado residencial español, que recoge un aumento de precios del 2,9% en el conjunto del 2022 para pasar a descender un 0,9% en 2023.

“El mercado se enfrenta a una desaceleración controlada”, señala el estudio, que subraya como elemento importante para evitar la “tormenta” un stock disponible en descenso. Atlas prevé que 2022 termine con unas cifras de compraventas cercana a las 665.754 viviendas, lo que supondría un aumento del 2,3% frente a 2021. Es decir, en los últimos meses del año prevé un frenazo a las transacciones. Para 2023 recoge un escenario medio de 563.450 compraventas, un 15,4% menos que este ejercicio.

Forcadell ve menos ventas

Las operaciones de compraventa de viviendas en España disminuirán un 15% y los precios caerán de media un 5% en 2023. Estas son las estimaciones del informe anual sobre el sector elaborado por Gonzalo Bernardos, profesor de la Universidad de Barcelona, para la consultora Forcadell.

“Encontraremos un entorno inmobiliario como podía ser el de 1993, con una demanda empobrecida por el aumento de los tipos de interés y una banca que concede menos hipotecas”, explica Bernardos, que pronostica un coste medio hipotecario a partir de 2023 de más del 4%. 

Respecto al mercado de alquiler, el informa recoge un aumento del 7% este año, para estancarse en 2023.El último Barómetro Inmobiliario de la Unión de Créditos Inmobiliarios ya recoge estas tendencias. Así, seis de cada diez agentes inmobiliarios consultados esperaban un descenso de los precios de los activos residenciales a partir de este cuarto trimestre. Además, un 61% observa ya una reducción progresiva de la demanda de viviendas.

Menos visados de obra nueva

Los datos del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España recogen una disminución en el visado de nuevas viviendas a partir del tercer trimestre. Según los datos publicados, entre enero y septiembre se han visado 79.626 viviendas en el mercado español, un 2,1% más respecto a 2021. No obstante, sólo entre julio y septiembre se ha registrado un retroceso del 4,1% respecto al tercer trimestre de 2021.

Algo similar sucede con la rehabilitación: el número de viviendas visadas para rehabilitación ha crecido un 13%, hasta las 25.999 unidades, en los nueve primeros meses del año. Sin embargo, en el último trimestre la demanda se ha invertido: en concreto, entre julio y septiembre, la tasa porcentual de rehabilitación de viviendas ha descendido un 12,7%.

“Hay que tener en cuenta que el incremento de los costes para la producción de viviendas, junto a la prudencia de los promotores, parece estar afectando a la oferta, pues el número de visados de obra nueva se ha reducido hasta 108.000 en doce meses, desde 112.000”, apunta Santiago Martínez Morando, responsable de análisis económico y financiero de Ibercaja.

“El número de viviendas terminadas empieza a acusar el parón de la actividad que causó la pandemia: estos niveles de producción son inferiores al incremento anual del número de hogares, más de 200.000 en los últimos doce meses, lo que, una vez corregidos los excesos de viviendas sin vender de la burbuja inmobiliaria, parece apuntar un periodo de escasez de vivienda ofertada en los próximos años”, añade. El directivo de Ibercaja concluye que la oferta limitada, junto a la “ausencia de sobrevaloración”, pueden actuar como soporte para los precios de los inmuebles”.

Fitch: la vivienda seguirá al alza

El precio de la vivienda en España seguirá creciendo en los dos próximos años, según Fitch. La agencia de calificación estima que el residencial español se encarecerá de media entre un 2% y un 4% en 2023 y prevé que seguirá repuntando entre un 3% y un 5% en 2024, según el Global Housing and Mortgage Outlook, publicado recientemente por el grupo. En todo caso, estos incrementos podrían situarse por debajo de la tasa de inflación, que se espera más elevada para los próximos ejercicio en España.

La firma apunta que ambos incrementos están por debajo de la previsión de un encarecimiento del residencial del 6% para 2022, ya que el alza de tipos afectará directamente al número de hipotecas firmadas. Fitch Rating señala que el incremento de precios en España en los próximos dos años será el más elevado de Europa en el periodo.

“Los precios nominales de la vivienda no caerán debido a un pronóstico estable del desempleo en torno al 13%, el bajísimo riesgo de un exceso de oferta de vivienda y un número limitado de ventas forzadas, debido a las estrategias y límites macro prudenciales aplicados desde el colapso inmobiliario en 2008”, apunta Fitch Ratings en el informe. 

Empuje de la obra nueva

La agencia de calificación destaca que el empuje de la obra nueva en España ha sido “extremadamente moderado” en los últimos diez años, situándose la actividad un 75% por debajo respecto las cifras alcanzadas durante el nivel del boom inmobiliario antes de la Gran Recesión de 2008.

“El tímido ritmo de crecimiento del precio de la vivienda implica que será en 2024 cuando los precios del residencial español vuelvan al nivel del pico anterior de 2008; el factor más influyente que podría cambiar nuestro pronóstico es un aumento más agresivo de las tasas de interés a los esperados”, sostiene Fitch Rating.

Respecto a las hipotecas, la firma calcula que los préstamos en mora en etapa tardía aumenten entre el 3% y el 3,5% en 2023 y entre el 3,25% y el 3,75% en 2024. Fitch apunta que este deterioro vendrá impulsado por el incremento de los interese en las hipotecas variables.

La agencia destaca que el impacto no será mayor como consecuencia que entre un 50% y un 70% de las hipotecas son a tipo fijo, en especial las firmadas en el periodo 2020 y 2021.La vivienda resiste a los envites macroeconómicos. El conjunto de 2022 se cerrará con alrededor de 675.000 compraventas residenciales, superando ligeramente la cifra del año anterior, de las cuales 70.000 corresponderán al mercado de obra nueva, según las previsiones de Colliers.

Madrid continúa liderando la demanda en el mercado de obra nueva con una cuota del 15,8%. Le sigue en segunda posición Málaga (10,6%), que desde 2021 ha desbancado a Barcelona (9,2%), que ahora ocupa la tercera posición. En cuarta y quinta posición se sitúan Alicante (8,3%) y Valencia (5,7%). 

Segunda mano

En el mercado de segunda mano, la provincia de Madrid también capta el mayor número de operaciones (12,2%), seguida de Barcelona (9,8%), Alicante (8,1%), Valencia (5,9%) y Málaga (5,9%). Tras una primera parte del ejercicio muy fuerte, el mercado se ralentizó tras el verano.

“Actualmente se está registrando una importante contracción en el mercado de segunda mano, como consecuencia del fuerte incremento de los costes financieros y el endurecimiento de las condiciones de acceso al crédito”, señala el análisis de la consultora que en España dirige Mikel Echavarren.

En cuanto la demanda extranjera, durante el primer semestre del año 2022 se ha observado una importante reactivación. Alicante continúa siendo la provincia más elegida por los extranjeros, registrando el 22,4% de las compras de viviendas realizada por extranjeros. Málaga, con una cuota del 13,5%, fue la segunda provincia preferida por los compradores foráneos, seguida de Barcelona (7,2%), Madrid (6,0%), las islas canarias con sus dos provincias (9,3%), Valencia (5,9%) y Baleares (5,7%).

Según las estimaciones de Colliers, el año 2022 se cerrará con un total de 95.000 visados de nuevas viviendas (-12%), 85.300 viviendas iniciadas (-15%) y 75.000 viviendas de obra nueva entregadas (-10,8%). “Desde 2015 los niveles de absorción del mercado en España son excelentes”, apunta el informe. 

Mercado de alquiler

El porcentaje de transacciones de vivienda de obra nueva respecto a la terminada se situó en el 80% en 2021 y, durante el primer semestre de 2022, ha llegado hasta el 87,7%. De los cuatro grandes mercados residenciales, destaca especialmente la provincia de Málaga con un comportamiento espectacular, ya que gracias al incremento de la demanda y la reducción de la producción ha registrado una absorción de 133,5%. 

En el mercado de alquiler a junio de 2022 los precios medios de oferta de alquiler han experimentado un fuerte crecimiento respecto al año anterior en prácticamente todas las capitales de provincia.

Los crecimientos registrados han oscilado entre el 5% y el 18%. Barcelona y Valencia son las ciudades donde más se ha incrementado el precio del alquiler, un 18,6% y 13,6% respectivamente. Destaca además la ciudad de Málaga, que ha brillado especialmente en el sector residencial, con un incremento del 11,7% respecto al mismo periodo del año anterior.

Las nuevas condiciones del mercado anticipan un 2023 con práctica ausencia de operaciones de inversión institucional en el sector residencial y, en su caso, la reconversión de cartera de viviendas a la venta individual de las mismas o a la gestión del arrendamiento a medio plazo para esperar tiempos mejores. Colliers estima que el momento más bajo de mercado se producirá a mediados del año 2023, seguido de una recuperación de los valores y de la inversión en los 18 meses siguientes.

Disminución hasta el 20%

“La demanda de viviendas, tanto en segunda mano como en obra nueva, sufrirá relativamente la disminución de la demanda por el impacto de la inflación y de los tipos de interés en la solvencia de las familias. Consideramos relativo ese impacto porque no debería implicar una disminución superior al 20%, afectando fundamentalmente a los ritmos de venta de la obra nueva y a los precios de compra-venta de viviendas cuyo precio limita con la zona más baja de la pirámide de oferta del mercado”, comenta Echavarren.

“En ausencia de factores financieros que provoquen la necesidad de vender con urgencia la obra nueva, no estimamos previsible un impacto negativo en este negocio en 2023, más allá de la ralentización de las ventas y de la demora en el inicio de algunas promociones”, señala Antonio de la Fuente, director de Mercado de Capitales de Colliers. 

“Tampoco esperamos efectos significativos en la morosidad hipotecaria, a pesar de la desaparición de más de 40.000 millones de euros anuales del bolsillo de los consumidores por el incremento del IPC y del euríbor” concluye el directivo. En paralelo, el informe de estabilidad financiera señala tres vulnerabilidades que se mantienen: el grado de endeudamiento del sector público, la debilidad financiera de empresas y hogares, y la situación de solvencia de las entidades bancarias. 

“Ligera sobrevaloración”

Esta situación ha llevado al organismo regulador a incluir una nueva vulnerabilidad vinculada al sector inmobiliario. Aunque la entidad, cuyo gobernador es Pablo Hernández de Cos, reconoce que el riesgo es bajo, sí que apunta a una “ligera sobrevaloración” de los activos, que ha llevado al supervisor a poner en vigilancia más estrecha la actividad.Los responsables del Banco de España puntualizan que los datos del sector llegan con cierto retraso y que en los últimos meses la situación podría haberse estabilizado. 

“La última información señala que la actividad se está desacelerando, aunque esta tendencia se tendrá que confirmar en los próximos meses”, apunta. Desde el regulador español destacan que el reducido nivel de sobrevaloración, unidos a las condiciones de concesión de préstamos más prudentes, puede contener el potencial impacto de esta vulnerabilidad en el sector bancario