Edificios protegidos: ¿Cuándo es necesario un Plan Especial de Protección?

En Madrid un Plan Especial de Protección es la herramienta clave para implantar nuevos usos que respeten los valores patrimoniales de los inmuebles, activando su potencial urbano, económico y social. Este tipo de instrumentos para actuar sobre el patrimonio catalogado existen en diferentes ciudades, si bien, para cada caso en concreto serán de aplicación las condiciones definidas específicamente en su planeamiento.  

Edificios protegidos: ¿Cuándo es necesario un Plan Especial de Protección?
Edificios protegidos: ¿Cuándo es necesario un Plan Especial de Protección?

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14 jul 2025 - 09:25

En la capital española hay más de 20.000 edificios protegidos. En los últimos dos años, se ha llevado a cabo una ampliación histórica del Catálogo de Edificios Protegidos en el municipio, incorporando por primera vez en décadas inmuebles de arquitectura industrial, moderna y contemporánea, así como ejemplos relevantes de arquitectura popular de estilo neomudéjar. Con estas ampliaciones, el alcance del catálogo se ha extendido más allá del centro histórico para incluir distritos como Tetuán, Puente de Vallecas, Carabanchel o Latina, generando nuevas oportunidades de actuación en zonas en transformación, con fuerte arraigo vecinal y demanda emergente.

 

El centro histórico permanece como el núcleo principal de protección. Este ámbito, que abarca prácticamente toda la almendra central de Madrid, concentra edificaciones de alto valor patrimonial y constituye un entorno urbano con gran atractivo para proyectos de rehabilitación, reconversión de uso o valorización.

 

Desde el área de urbanismo de Savills aclaran que, “si bien estos edificios están sujetos a criterios de intervención específicos, esto no debe interpretarse como una barrera, sino como una guía técnica y estratégica que permite compatibilizar la conservación con la actualización funcional de los inmuebles y su reposicionamiento. En este contexto, herramientas como el Plan Especial de Protección resultan clave para activar todo el potencial de estos activos singulares”.

 

 

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Sin embargo, intervenir en un edificio protegido implica cumplir unas condiciones específicas de conservación que prevalecen siempre sobre cualquier otra norma urbanística. 

 

El Plan Especial de Protección es la herramienta urbanística que hace posible dar una nueva vida a edificios protegidos que, en muchos casos, han quedado en desuso o infrautilizados. Lejos de ser un obstáculo, el Plan Especial ofrece el marco normativo para implantar nuevos usos que no solo respeten los valores patrimoniales del inmueble, sino que activen su potencial urbano, económico y social.

 

Es una herramienta urbanística crucial para intervenir en edificios incluidos en el Catálogo de Edificios Protegidos de Madrid, especialmente cuando se pretende realizar una actuación que excede de las obras directamente permitidas en función del nivel de protección. 

 

Antonio Pleguezuelo, director nacional de urbanismo en Savills explica que “tramitar un Plan Especial de Protección es una oportunidad de reposicionar activos únicos, en ubicaciones de alto valor y con un componente cultural que marca la diferencia. Para el inversor que entiende el patrimonio como una ventaja (y no como una carga), los edificios protegidos ofrecen rentabilidad, identidad y sostenibilidad a largo plazo”.

 

Aunque puede aplicarse en los tres niveles de protección (Nivel 1, Nivel 2 y Nivel 3), la tramitación de un Plan de Protección Especial resulta especialmente necesaria en los niveles más altos de protección (1 y 2), donde las condiciones de intervención son más exigentes. 

 

 

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Así, por ejemplo, en el grado de Protección Singular (nivel 1), se exige la tramitación de un Plan Especial para cualquier cambio de uso o intensificación de uso, mientras que, en el grado Integral, será necesario cuando dicho cambio afecte a más del 50 % de la superficie edificada. También se requiere de la tramitación de esta figura para la implantación en edificio exclusivo del uso terciario hospedaje en edificios protegidos con nivel 1 o 2.

 

Además de ser un instrumento normativo, el Plan Especial es también un marco de diálogo entre el promotor y la administración, que permite ajustar los criterios de protección a la realidad del inmueble y a los objetivos del proyecto.

 

La Ley del Suelo establece un plazo de un mes para la aprobación inicial y seis meses para la definitiva. Sin embargo, desde la experiencia del equipo de urbanismo de Savills, estos plazos suelen dilatarse, dependiendo del alcance y complejidad de la propuesta

 

“El hito más relevante en la tramitación es la aprobación inicial, que marca el punto de inflexión en el proceso. A partir de ahí, se abre una fase más concreta de negociación con el Ayuntamiento, que puede definir el éxito de la operación. En este contexto, el Plan Especial actúa como herramienta de viabilidad, aportando certidumbre jurídica y técnica en proyectos con un alto componente patrimonial”, explica Pleguezuelo.

 

Tras la ejecución de diversos Planes Especiales de Protección aprobados con éxito, algunos con cambio de uso de vías singulares de Madrid, Pleguezuelo concluye que “intervenir sobre el patrimonio arquitectónico de Madrid no es solo una cuestión normativa, es una decisión estratégica con implicaciones urbanas, económicas y culturales. Muchos de los edificios catalogados están situados en zonas de altísimo valor urbano, donde proteger lo existente no implica frenar el desarrollo, sino gestionarlo con inteligencia”.