Del dato al metro cuadrado: cómo la inteligencia geoespacial reconfigura el ‘real estate’ español

Durante décadas, la intuición y la experiencia acumulada fueron los pilares de las decisiones estratégicas en el sector inmobiliario. Sin embargo, este enfoque, basado más en la percepción que en la evidencia, está siendo reemplazado por una lógica distinta: la del dato. Frente a la competencia de mercados, presión urbanística y volatilidad económica, las empresas inmobiliarias no pueden permitirse decisiones solo basadas en la intuición. Cada activo, cada inversión, cada operación requiere una comprensión profunda del territorio. Ya no basta con escoger el activo adecuado: hay que entender el lugar, el contexto socio-economico y empresarial en el que se encuentra. Factores como la demografía poblacional y empresarial, el téjido de los negocios cercanos, el nivel de renta, los flujos de movilidad, la competencia directa e incluso la presión turística influyen directamente en el rendimiento de un activo.

Es en este punto donde entra en juego la inteligencia geoespacial. Gracias al cruce de múltiples capas de datos económicos, empresariales, sociodemográficos, catastrales o de consumo, hoy es posible anticipar el comportamiento de una ubicación, detectar zonas de oportunidad y ajustar estrategias de expansión. La clave está en convertir esta complejidad en herramientas usables, visuales y ágiles para los equipos de desarrollo, inversión o gestión de activos.

Lo más relevante no es la tecnología en sí, sino cómo su uso está transformando la cultura empresarial del real estate. Apostar por los datos no significa solo generar dashboards, sino integrar una visión territorial rigurosa en el centro de la toma de decisiones. Las empresas deben entender que los datos no son un complemento a las decisiones, sino un motor fundamental para llevar a cabo acciones más estratégicas y precisas.

La inteligencia geoespacial ayuda a a entender los riesgos de un territorio

La clave está en integrar la inteligencia geoespacial dentro de todos los procesos de decisión del sector inmobiliario, considerándola un componente fundamental que no solo ayuda a identificar las oportunidades, sino también a entender los riesgos de un territorio. Nos permite tomar decisiones con una mayor precisión, y además monitorizarlas en el tiempo, lo que en un mercado tan volátil como el inmobiliario, marca la diferencia.

La inteligencia geoespacial también impulsa la colaboración entre diferentes actores: instituciones públicas, operadores privados, aseguradoras, promotoras y cadenas comerciales. Esta colaboración, más fluida y basada en datos fiables y continuamente actualizados, genera una oportunidad única para construir estrategias más equilibradas y sostenibles para las ciudades. Al adoptar esta visión, el sector inmobiliario español tiene la oportunidad de reconfigurarse, convirtiéndose en un actor clave en la transición hacia un desarrollo más sostenible y mejor planificado.

En plena transición urbana, con retos como la crisis de acceso a la vivienda, la necesidad de infraestructuras resilientes o la adaptación al cambio climático, contar con una visión clara y objetiva del territorio se convierte en un elemento estructural, no accesorio. En este sentido, la inteligencia geoespacial responde a un problema muy tangible que afecta a gran parte de las ciudades españolas: la escasez de vivienda. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de hogares en España crecerá en 3,7 millones hasta 2039. Solo en la próxima década, esto supone una necesidad de más de 200.000 viviendas nuevas al año.

Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el número de hogares en España crecerá en 3,7 millones hasta 2039

Es más, el déficit acumulado de viviendas entre 2022 y 2024 se estima en una horquilla de 400.000 a 450.000 unidades, lo que representa un reto estructural importante a abordar con urgencia. Tener herramientas con información rigurosa que alimenten el conocimiento de los lugares más afectados por esta necesidad, que ubiquen territorialmente datos como las  tipologías de viviendas, primarias, secundarias, las que están ocupadas realmente y las vacías, las viviendas de uso turísticos, comercializadas en el mercado y las efectivamente registradas; son fundamentales para poder dar respuesta tanto desde el sector público como del privado.

Uno de los grandes beneficios de la inteligencia geoespacial es su capacidad de proporcionar un análisis territorial complejo de manera sencilla y accesible a todos. Hoy en día, las nuevas plataformas tecnológicas basadas en análisis de datos con componente territorial permiten a las empresas inmobiliarias gestionar información geoespacial, sin necesidad de ser expertos en sistemas de información geográfica (SIG) o en estadística avanzada.

Una de las aplicaciones más destacadas en este sentido es la capacidad de generar informes automáticos sobre la viabilidad de un activo o una ubicación determinada. Por ejemplo, la integración de datos catastrales con información sobre el mercado B2B actualizado diariamente, con información de perfiles de residentes y de personas en movilidad en el espacio público, permite a las empresas inmobiliarias conocer la oferta y demanda de activos en cualquier calle del país, optimizando así las decisiones de compra y venta. Las promotoras que usan la inteligencia geoespacial han reportado mejoras significativas en la identificación de activos, las aseguradoras han logrado reducir la siniestralidad al comprender mejor el entorno geográfico, y estos son solo algunos ejemplos de empresas que se están beneficiando de esta tecnología.

Los datos son elementos vivos que permiten transformar el futuro de nuestras ciudades y hacerlo de manera más sostenible y eficiente

El uso de la inteligencia geoespacial plantea un reto cultural para el sector inmobiliario, que históricamente ha sido menos digitalizado que otros sectores. El cambio hacia una cultura más basada en los datos implica un proceso de adaptación que no es inmediato. Sin embargo, la buena noticia es que cada vez más empresas están comenzando a ver el potencial de esta tecnología. Para que los datos tengan un uso práctico, no se trata de acumularlos, sino de integrarlos en herramientas de análisis geoespacial para transformarlos en decisiones estratégicas y acciones concretas en el día a día del negocio.

Un aspecto esencial para el futuro de nuestras ciudades y entornos es la necesidad de un enfoque colaborativo para implementar soluciones más eficaces. La inteligencia geoespacial puede facilitar el desarrollo urbano sostenible si las distintas partes interesadas, públicas y privadas, comparten tanto información precisa y fiable, como estrategias de desarrollos, alineadas con políticas urbanas capaces de tener visión de largo plazo.

Los datos no son solo números fríos: son elementos vivos que permiten transformar el futuro de nuestras ciudades y hacerlo de manera más sostenible y eficiente. Si el sector inmobiliario español adopta esta tecnología de manera masiva, será capaz de superar retos estructurales de gran envergadura, para avanzar hacia un modelo más resiliente y adaptado a las necesidades del futuro.