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Diario de información económica del sector inmobiliario

23 Mayo 2022F01.12h

C

Mercado

Por Marta Tamayo
21 Dic 2021
F04.56h

2021: el ‘real estate’ de EEUU recupera (pese a todo) el brillo

El asalto al capitolio, la inflación y el atasco en la cadena de suministro han sido el escenario para que el real estate estadounidense despegue con fuerza.

Residencial EEUU

 

Estados Unidos dio la bienvenida al año con uno de los mayores desafíos a su democracia: la toma del Capitolio. El 6 de enero, mientras en España se comía el roscón de reyes apurando las últimas horas de la temporada navideña, cientos de manifestantes partidarios del presidente saliente, Donald Trump, burlaron la seguridad de la cámara e irrumpieron de forma violenta en el edificio donde se encontraban los parlamentarios. Los últimos coletazos de la presidencia de Trump dieron paso, finalmente, a un cambio de gobierno en la Casa Blanca con la entrada de Joe Biden y, con él, un giro en las políticas. 2021 fue el año en el que la mayor economía del mundo y también la más contaminante volvió a formar parte del pacto global por el clima y se reincorporó al acuerdo de París y capitaneó la COP26 en Glasgow. 

 

El pasado año también fue un periodo de crecimiento económico tras el batacazo del primer año de pandemia. El país cerró 2020 con una caída del 3,4% en su Producto Interior Bruto (PIB), una cifra que no evolucionaba en negativo desde 2009. En los tres primeros trimestres de 2021, la economía estadounidense consiguió remontar la caída y hacer crecer su economía. Uno de los mayores desafíos que tuvo que capear la economía estadounidense fue la subida de precios. La reserva Federal anotó en noviembre el mayor incremento de precios de los últimos cuarenta años, con una subida de 6,8%. Junto a la inflación, Estados Unidos tuvo que hacer frente a la crisis mundial en la cadena de suministro, que provocó grandes atascos en el puerto de Los Ángeles y retrasos en la producción, amenazando con el desabastecimiento. A la subida de precios se le sumó otro escollo al mandato de Biden, como es la ya apodada como Gran Dimisión. Miles de trabajadores están dejando sus puestos de trabajo mermando la recuperación económica del país. Según algunos expertos este fenómeno se debe al cambio de prioridades con la pandemia, al agotamiento laboral o al ahorro conseguido durante los meses de confinamiento.

 

Luz verde a la lluvia de millones

Para encarrilar la recuperación y sortear los obstáculos del camino, el Ejecutivo estadounidense puso en marcha un plan de inversiones internas. En noviembre, Biden firmó un paquete de inversiones de 1,2 billones de dólares para realizar inversiones en infraestructuras en el país. El capital irá destinado a construir o reparar puentes, carreteras, vías u otras grandes infraestructuras. La inversión también se centrará en hacer el país más resiliente ante el cambio climático y potenciar el consumo verde como el de los coches eléctricos.

 

Biden también dio los primeros pasos de otro gran plan de inversiones para el país: Build Back Better. Este plan de inversiones se centra en asuntos más sociales como la reparación de viviendas o la asistencia médica. Además, la Administración Biden quiere llevar este plan más allá de sus fronteras e invertir en infraestructuras verdes en países en vías de desarrollo junto a otros países occidentales.

 

El mercado residencial despega

Tras el primer confinamiento en Estados Unidos, el mercado residencial despegó con fuerza, y 2021 continuó en su senda de crecimiento, al calor de los bajos tipos de interés y los estímulos del Gobierno para estimular el consumo. Además, debido a los retrasos producidos en la construcción por el Covid-19, menos casas han salido al mercado, empujando los precios al alza. El mayor incremento interanual se produjo en julio, cuando marcó un aumento del 19,2%. El índice se ha mantenido en doble crecimiento desde octubre de 2020.

 

Según datos de Standard and Poor’s, las veinte mayores ciudades del país anotaron un aumento de precios durante 2021. La subida de precio más pronunciada se produjo en Phoenix, con un incremento del 32,4%, seguida de San Diego (27,8%), Seattle (25,9%) y Tampa (24,4%). En Nueva York, el mayor ascenso fue del 17,8% en el séptimo mes del año, mientras que en Washington fue del 15,8%. La agencia de rating sostiene, más de un año después de la irrupción del Covid-19, que la pandemia no ha frenado el ciclo de crecimiento del mercado residencial estadounidense.

 

 

Según datos del US Census Bureau, el mercado estadounidense de vivienda nueva registró desde enero y hasta octubre, el último mes del hay datos, la transacción de 8,9 millones de activos, un 9,4% más que en el mismo periodo de un año atrás, con los meses de primavera más afectados por la falta de actividad económica, pero con un gran impulso de recuperación en verano.  En las viviendas de segunda mano, el porcentaje de crecimiento en las ventas fue aún más significativo. Durante los diez primeros meses del año, se registró en el país la venta de sesenta millones de viviendas, un 11,3% más que en el mismo periodo del año anterior, que ya fue un año de récord en el sector.

 

Para 2022, la agencia de rating Fitch prevé que el precio de la vivienda continúe al alza, con un incremento del 5%, que escalará hasta el 7% en 2023. A pesar de la subida, supone un aminoramiento del encarecimiento de la vivienda, que en 2021 estaba previsto que repuntara un 16,5%. La reducción de la velocidad en la subida de precios se debe a una mayor financiación por parte de los bancos y un declive de la asequibilidad de los activos, según señala la agencia. Además, la oferta de vivienda aumentará, abandonando los bajos niveles de stock actuales y que impactaron en el mercado durante 2021. Con todo, las hipotecas irán al alza en 2022, con un incremento hasta del 2,2%, para volver a caer en 2023. 

 

Ómicron amenaza la vuelta a la oficina

 

En 2021, los grandes barrios de oficinas de Nueva York, Washington o Chicago esperaban expectantes dar carpetazo al teletrabajo de forma definitiva, pero las nuevas variantes del virus empañaron el regreso. El tercer trimestre, y en especial septiembre, debía ser el punto clave de la vuelta, tras el avance en la vacunación, pero llegó la variante Delta. Aun así, la absorción bruta se incrementó un 7,8% en el tercer trimestre y las transacciones en los nueve primeros meses del año se incrementaron un 1,7% respecto al mismo periodo del año anterior, pero todavía marcaba una cifra un 43,8% inferior a la de hace dos años, según datos de la consultora JLL. En octubre, la demanda de espacios volvió a caer a su tasa más baja para alcanzar en noviembre, tras la festividad de Acción de Gracias, su tasa más alta desde el inicio de la pandemia: una ocupación del 40% en las mayores ciudades del país.

 

En el mercado de Nueva York, el mayor del país, en el tercer trimestre del año se alcanzó el pico de contrataciones desde el primer trimestre de 2020. Una de las mayores operaciones del año en Manhattan fue la inversión de 2.100 millones de dólares por parte de Google. El gigante tecnológico anunció su intención de hacerse con un edificio en expansión en la Gran Manzana, junto al río Hudson. Google no ha sido la única tecnológica en hacerse un hueco en Manhattan aprovechando la baja demanda. Amazon, Apple y Facebook también han aumentado su espacio de oficinas en la ciudad. La llegada de nuevas compañías a la ciudad ha llegado a niveles de 2017, aprovechando que el mercado de la ciudad se encontraba en punto muerto. Tampoco reaccionaron igual todos los activos. Las oficinas de obra nueva o recién rehabilitadas se llevaron mayor parte de la demanda. A finales de año, la amenaza de Ómicron volvió a poner en vilo el mercado de oficinas de la ciudad y la propia Google anunció que retrasaba sus planes para volver a la oficina a causa de la nueva variante de Covid-19.

 

El retail, (casi) mejor que nunca

Tras el hundimiento de la actividad comercial en marzo de 2020 con la irrupción del Covid-19, 2021 puso las bases para la recuperación. Según datos de la consultora JLL, el tráfico en las principales calles comerciales del país era un 3,9% superior al de 2019, antes de la irrupción del Covid-19 y las aperturas están a punto de superar los cierres por primera vez desde 2016. Para 2018, la consultora prevé que la actividad de arrendamiento de activos comerciales en 2021 sea la mejor desde 2018.

 

Aun así, JLL señala que el retail a pie de calle sólo conseguirá la plena recuperación cuando oficinistas y turistas vuelvan a invadir las calles por completo. La consultora también apunta que no hay que sufrir por la supervivencia de los centros comerciales, al menos no de los de mayor categoría, aquellos que cuentan con espacios abiertos y tiendas de alimentación o droguería.  

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