España, top 18 global en transparencia en mercados inmobiliarios, pero no entra en la élite

El Índice Global de Transparencia Inmobiliaria (Greti) 2024, que elaboran JLL y La Salle de manera bianual, ha situado a España como uno de los diez mercados inmobiliarios más transparentes de Europa y en la decimoctava posición del mundo, la misma que ocupaba en la anterior edición del ránking 2022. Pero sigue sin entrar en el primer escalafón de países catalogados como “altamente transparentes”.

Los países que más mejoran son Estados Unidos, Canadá, Francia y Australia. Singapur entra en el grupo de los más transparentes por primera vez, impulsado por su mejora en sostenibilidad y servicios digitales.El continente que ha impulsado más su transparencia ha sido Asia, ofreciendo mejores datos y de más calidad.  Los que más han mejorado han sido India, Arabia Saudita y Dubai. En cambio, África Sub-Sahariana ha sido la región que ha progresado más lentamente, con algún brote verde en Kenia, Nigeria y Ghana.

“En el futuro, la inteligencia artificial y estándares más elevados en sostenibilidad, empujaran a los inversores a buscar más transparencias”, afirma Richard Bloxam, consejero delegado de Capital Markets en JLL.

La primera división en transparencia

Trece países obtienen la calificación de “altamente transparentes” por parte de JLL y La Salle. Siete países europeos: Reino Unido (que lidera la tabla), Francia, Países Bajos, Irlanda, Suecia, Alemania y Bélgica; dos de Norteamérica: Estados Unidos y Canadá; dos de Oceanía: Australia y Nueva Zelanda y dos de Asia: Japón y Singapur (el último de los altamente transparentes).

España se sitúa entre Suiza e Italia en el puesto 18. Los factores que apuntalan la posición de España son, en primer lugar, la transparencia en los procesos de compraventa de activos y la gobernanza corporativa de las compañías inmobiliarias cotizadas en bolsa, según explica JLL en un comunicado.

En ambos aspectos, España mejora su clasificación respecto a 2022: en transparencia en las compraventas, pasa del noveno puesto al octavo, y en gobernanza corporativa el mercado nacional gana dos posiciones y se sitúa en decimosexto lugar frente al decimoctavo del último informe.

Otro aspecto que también destaca el informe es la claridad de los índices de rendimiento (décimonoveno lugar en esta subcategoría) y la creación del Registro Central de Titularidades Reales (Rctir), que tiene por objeto recoger y dar publicidad a la información sobre titularidad real vigente relativa a todas las personas jurídicas españolas y los fideicomisos tipo trust y entidades o estructuras sin personalidad jurídica análogas que operan en España.

Mercado de deuda y blanqueo de capitales

El mercado inmobiliario global enfrenta desafíos clave en torno a la deuda y la transparencia. Entre 2024 y 2025, alrededor de 3,1 billones de dólares en activos inmobiliarios estarán expuestos a vencimientos de deuda, de los cuales 2,1 billones necesitarán refinanciación. Aunque el 30% de esta refinanciación se completó en la primera mitad de 2024, las autoridades monetarias alertan sobre los riesgos derivados de la creciente participación de proveedores de crédito no bancarios, lo que reduce la transparencia en las condiciones de financiación.

Históricamente, los préstamos inmobiliarios estaban dominados por bancos regulados, pero la entrada de fondos de deuda, pensiones y aseguradoras ha diversificado el mercado. Sin embargo, esta mayor pluralidad también ha disminuido la visibilidad en muchos países, lo que plantea preocupaciones sobre la claridad y el control de las condiciones de financiación.

Además de los desafíos en el mercado de deuda, las normativas sobre blanqueo de capitales y titularidad real han ganado relevancia. Nuevas directrices del Grupo de Acción Financiera Internacional (Gafi) exigen a los países mejorar la trazabilidad de la propiedad empresarial. A pesar de los esfuerzos globales, la aplicación de estas normativas sigue siendo inconsistente. Países como Estados Unidos, India, y los Emiratos Árabes Unidos han implementado cambios, y se prevén más ajustes en regiones como la UE, Canadá y Australia.