Faltan camas: las residencias absorben la oferta y los precios aceleran hasta el 5,8%

Falta oferta para atender las necesidades del mercado de residencias para estudiantes. Este tipo de inmuebles, con una modesta trayectoria en España hasta hace unos años, se ha convertido en uno de los activos estrella del mercado inmobiliario del país: en 2024 la tendencia se mantiene, con demanda al alza, una nueva oferta que se absorbe por completo y precios que ganan velocidad. Conclusión, según los expertos: los inversores están al acecho.

Salvo en Reino Unido, donde estos activos tienen más tradición, la tensión entre la oferta y la demanda se da en los principales mercados europeos, si bien en España es más acuciante por la escasa oferta y la alta demanda. Según los últimos datos disponibles del programa Erasmus+, en 2022 España se situó como el país preferido por los estudiantes internacionales, con 142.900 estudiantes extranjeros en territorio español (Italia, en segundo lugar, sólo llegó a 101.800 estudiantes).

Por el contrario, la oferta se sitúa en sólo 111.420 plazas, un 8,5% más que en 2022, y los proyectos en curso sólo añadirán 22.965 camas más hasta 2026, según estimaciones de JLL. Esta consultora estima que la demanda insatisfecha del curso 2022-2023 fue de 482.887 estudiantes.

Los precios de las residencias de estudiantes seguirán subiendo, según JLL

El desequilibrio entre oferta y demanda ha hecho que la ocupación se dispare a tasas del 98% y que los precios para alquilar una habitación hayan ganado velocidad en el mercado español: en lo que va de año, los precios en España han aumentado un 5,8%, frente a la subida del 4,6% del año anterior, según datos de la consultora Bonard.

Los ingresos por rentas en Purpose-Built Student Accommodation (Pbsa) están aumentando en Espapa por encima de la media europea, actualmente en el 5,4%. Martin Varga, real estate business development director en Bonard, afirma señala que el crecimiento de las rentas se mantendrá por encima de la inflación en la mayoría de los países europeos.

Juan Manuel Pardo, director de Living de JLL España, sostiene que los precios de las residencias de estudiantes seguirán subiendo, especialmente en las ciudades que registran más desajuste como Madrid, Barcelona y Valencia. “A pesar del aumento continuado en la oferta de camas durante los últimos años, esta continúa siendo insuficiente para satisfacer la demanda de estudiantes universitarios en España,” señala.

Varga añade agrega que en el conjunto de Europa los mercados “están tan severamente desabastecidos que prevemos que las tasas de ocupación todavía seguirán creciendo”. Según Bornad, París y Londres necesitarían 195.000 y 180.000 plazas más respectivamente, para satisfacer la demanda por parte de los estudiantes. Varsovia debería sumar 107.000; Lisboa, 78.000; Viena, 75.000, y Roma, 71.000.

Ante una demanda potencial de casi medio millón más de camas, la nueva oferta de parte de compañías gestoras como Yugo, Resa y EQT Exeter y de instituciones como el Ayuntamiento de Madrid resulta insuficiente. En las plazas más tensionadas, las cifras son particularmente bajas: el pipeline de Barcelona asciende a 3.725 camas; el de Madrid, a 2.598, y el de Valencia, a 2.096. 

Respecto al resto de países europeos, hay más de 20 millones de estudiantes de educación superior en toda Europa y la demanda insatisfecha de alojamiento para estudiantes alcanza los cinco millones de camas, según JLL. 

Las tasas de ocupación en España alcanzaron el 98%

En la actualidad, Reino Unido es el único mercado europeo maduro, mientras que el resto de los mercados en Europa se encuentran aún en fase de desarrollo. “Es especialmente llamativo el caso de Italia y Portugal, que apenas registran el 3% de tasa de cobertura”, subraya Pardo. 

Según el informe de Bonard, la ocupación media en el continente pasó del 95,7% en 2021 hasta el 98% durante 2023, en los 1.200 establecimientos de 15 países europeos que fueron tomados en consideración para elaborar su informe. El país líder en la rapidez de ese crecimiento fue España, que ganó 11 puntos porcentuales en la tasa de ocupación, seguida de Austria y Reino Unido (con 8 y 7 puntos más, respectivamente). 

A cierre de 2023, las tasas de ocupación en España alcanzaron el 98%, frente al 87% de dos años antes. A finales de 2021 la pandemia era algo reciente, pero las tasas de ocupación de otros mercados entonces eran mucho más altas que las de España, como por ejemplo el 94% de Portugal o el 99% de Italia.   

Este entorno hace que, según Varga, “el alojamiento para estudiantes supone una de las oportunidades de inversión más atractivas del mercado”. El sector necesita ahora más capital para desarrollarse, analiza el ejecutivo.

La inversión en residencias de estudiantes en España durante 2023 alcanzó los 147 millones de euros, según los datos de JLL. El pasado diciembre, Stoneshield manifestó su intención de duplicar su cartera de residencias de estudiantes en el mercado ibérico, donde cuenta ahora con 46, mientras que Merkel Capital compró un solar de 22.000 metros cuadrados en Madrid para levantar un activo de este tipo.

En ese sentido, las residencias de estudiantes marcaron récord de inversión el año pasado, con un total de 11.600 millones de euros en Europa, Oriente Próximo y África (Emea, por sus siglas en inglés) según datos de la consultora JLL.