Cerca del 20% del precio final de la vivienda corresponde al pago de impuestos

Elevada presión fiscal. La vivienda y toda la operativa que genera en cuanto a su construcción, venta, compra, alquiler, transmisión y posesión tienen en común tener que hacer frente al pago de impuestos, tasas o licencias. Desde que se inicia la compra de suelo para la construcción de la vivienda por parte del promotor, hasta que se llega a su adquisición por parte del comprador final, pueden llegarse a pagar hasta un total de 16 figuras tributarias, en ocasiones incluso de forma reiterada en función de la operativa que se lleve a cabo.

La suma de todos estos pagos de impuestos alcanza al final del proceso, del orden del 20% del precio final de venta, lo que supone una causa añadida al incremento de precios de la vivienda. La escasez de oferta ante la imposibilidad de construir, el encarecimiento de los materiales que se utilizan en la construcción y hasta la falta de suelo edificable en las grandes ciudades, son otros elementos que añadir a una desmesurada fiscalidad, que en conjunto generan una tormenta perfecta de escalada de precios. Y todo ello sin tener en cuenta los efectos que pueden acarrear las actuales incertidumbres geopolíticas derivadas del inicio de mandato del presidente norteamericano Donald Trump con su guerra particular de aranceles.

Empezando desde la base, es decir, con la compra de suelo para la construcción de vivienda, ya comienza a aplicarse la batería de impuestos. La propiedad, se declara en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (Irpf) por la ganancia de la venta del terreno al promotor, así como por el denominado Impuesto sobre el Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Ivtnu), el conocido como impuesto de plusvalías de carácter municipal, una vez que se formalice nuevamente la venta al promotor.

Las tasas y licencias urbanísticas municipales se incrementan en función de los actos que se desarrollen

A partir de aquí el promotor debe hacerse cargo de un importante número de impuestos a medida que se avanza en el proceso de construcción de la vivienda. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), la licencia de obra, tasas, Actos Jurídicos Documentales (AJD), son una panoplia de pagos que tiene que hacer frente el promotor antes de terminar la promoción y vender las viviendas. La suma de todos ellos le supone un coste adicional al promotor del 8,74%, donde prácticamente 9 euros de cada 100 destinados a la promoción y construcción son impuestos y que repercute en el precio final.

Dentro de la variedad de tasas y licencias urbanísticas municipales, los costes se incrementan en función de los actos que se desarrollen. Aquí los pagos son diversos. Desde la tramitación de consultas previas e informes urbanísticos y expedición de certificados urbanísticos, expedición de cédulas urbanísticas, tramitación de licencias urbanísticas, hasta el pago por dejar sacas de arena y de otros materiales de construcción en terrenos de dominio público local, así como cualquier renovación de pavimento o aceras en la vía pública.

Una vez que el promotor vende la vivienda, el comprador inicia su particular carrusel tributario con el abono del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en el momento de la compra al tratarse de vivienda nueva y el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) cuando refleja esta compra en unas escrituras notariales. En este caso el coste tributario para el comprador final alcanza el 10% adicional del precio de la vivienda, que unido al coste impositivo que asume el promotor y que repercute vía precio al comprador, debe hacer frente a un sobrecoste del 20% únicamente por la vía de los impuestos.

Según la guía sobre la tributación de la vivienda, elaborada por el Consejo General de Economistas, la mayor carga tributaria que incluye el coste de adquisición de una vivienda es el impuesto Actos Jurídicos Documentados (AJD), que puede llegar a representar una parte importante de los pagos, ya que puede llegar a abonarse hasta en 7 ocasiones dependiendo de la operativa que se lleve a cabo.

El AJD puede llegar a abonarse hasta en 7 ocasiones durante la operativa de construcción y venta de una vivienda

La primera vez que se abona el AJD es cuando se lleva a cabo la escritura de declaración de obra nueva, para volver a abonar el mismo impuesto con la escritura de división horizontal, ambos sufragados por el promotor. El tercer abono de este tributo ya recaería en el comprador de la vivienda cuando acude al notario para escriturar su compra.  

Aquí la realidad marca el agravante de que casi la totalidad de las Comunidades Autónomas han incrementado su AJD en un 200% pasando a ser en la mayoría del 1,5%, frente al 0,5% que aparece en la norma estatal y sobre el que las regiones actúan en virtud de su capacidad normativa.

En el supuesto de que se produjera financiación externa, el prestamista de la operación podría llegar a abonar en varias ocasiones este mismo tributo. Bien tras el préstamo para la adquisición del terreno, la ampliación de este si fuese necesario, su redistribución o incluso por la hipoteca del comprador.

Del conjunto de pagos por impuestos le corresponde al Estado llevarse la parte del león con algo más de la mitad (50,46%) de la recaudación gracias sobre todo al IVA (35,03%) y al Irpf (15,43%). La administración local capitaliza el 26,64% de la recaudación de impuestos por la vivienda, gracias especialmente al conocido impuesto de plusvalías (12,5%), el impuesto de construcciones (7,98%), las tasas (5,99%) y el IBI (0,16%). La administración autonómica se hace con el 22,9%, especialmente por el empuje de AJD (16,6%) y el ITP (6,3%).

Todo se complica con los diferentes tipos de comunidades o municipios en virtud de su capacidad normativa

Todo esto se complica con la titularidad de cada uno de los impuestos y los diferentes tipos que aplican bien las comunidades o los municipios en virtud de su capacidad normativa, que provoca que el coste indirecto de una vivienda por la vía fiscal sea diferente dependiendo de la comunidad de residencia.

Cerca queda la subida del ITP en Cataluña para grandes tenedores que se ha elevado hasta el 20% en el caso de vivienda usada, eliminándose también la bonificación de la compra y venta por rehabilitación, lo que contrata con un tipo general del 6% y del 2% reducido para rehabilitación que aplica Madrid.