Miles Leonard (C&W): “En 2024 pueden cambiar de manos grandes carteras de residencias de estudiantes”

La calma antes de la vorágine. Este es el resumen del mercado español de residencias de estudiantes que se infiere del discurso de Miles Leonard y Geoff McCabe, asociados del área de living en Cushman&Wakefield, que identifican el sector de student housing español como el mercado con más recorrido de Europa. Ambos directivos aseguran que los inversores siguen mostrando mucho interés por el producto, pero esperarán a la estabilización de los tipos de interés para acometer su estrategia de crecimiento en España. En este contexto, Leonard no descarta que pueda haber grandes transacciones en 2024 por parte de inversores con un recorrido en el mercado que aprovechen el creciente interés por las residencias españolas.

Pregunta: ¿Por qué España es el país europeo con más potencial en residencias de estudiantes?

Miles Leonard: El mercado español se caracteriza por la escasez de oferta y, en general, la baja calidad de los activos desactualizados. Históricamente, las residencias de estudiantes han sido gestionadas por entidades semipúblicas, las propias universidades o entidades religiosas, entidades incluso sin ánimo de lucro, por lo que no han podido mantener el ritmo de inversión para conservar las residencias bajo los estándares que exige un estudiante en 2023. No solamente en la calidad, sino también en el número de plazas donde se tiene la capacidad financiera para crear el producto que exige el mercado. Eso nos lleva al otro lado, la demanda.

P.: Que cada día crece…

M.L: España tiene una ventaja competitiva en muchos sentidos con respecto a otros mercados de Europa. Por un lado, la calidad de la educación universitaria en España es muy alta. Tenemos un clima y una cultura privilegiada que atrae a miles de estudiantes de todo el mundo todos los años. Y también contamos con la ventaja de que tenemos un vínculo lingüístico cultural con Latinoamérica, que nos da una ventaja competitiva respecto al resto de Europa. Por eso creo que España siempre está entre los primeros en la lista de la compra de los inversores.

“El mercado español se caracteriza por la escasez de oferta y, en general, la baja calidad de los activos desactualizados”

P.: Con estos buenos fundamentales, y más allá del contexto macro, ¿por qué no se han registrado grandes inversiones durante este ejercicio?

M.L.: Hay que tener en cuenta que el año pasado fue un año récord en inversión en residencias de estudiantes, en gran parte por la transacción de Resa. Incluso sin la subida de tipos y el cambio de dinámica macroeconómica creo que hubiera sido difícil igualar a las cifras del año pasado. Si a eso se le añade la subida de tipos… Sin embargo, aquí es muy importante resaltar que el interés por parte de los inversores es igual o mayor. La explicación al poco nivel de inversión obedece al reajuste de precio de los activos. Los inversores esperan a la estabilización de tipos para tener visibilidad en los retornos. Aún no hemos llegado a ese punto, peor cuando se de la inversión en residencias de estudiantes se incrementará exponencialmente, ya que es un activo anticíclico, la demanda sube, el número de estudiantes también se incrementa y, por último, la aprobación de la Ley de la vivienda atraerá inversión del residencial tradicional al student housing.

Geoff McCabe: A nivel de transacciones estamos un 95% por debajo respecto el año pasado. Ha habido muy pocas operaciones este año, pero en el evento Class Conference en Barcelona se veía un muy buen feeling por parte de los inversores, sigue habiendo mucho interés en invertir. En todos los sectores de living hay diferentes fases: desarrollo, alquiler, y luego llega la fase donde los fondos venden los activos estabilizados a inversores core o core plus. Ese dinero está circulando, quiere entrar en España, ya que es el país que genera más interés. Estamos viendo más oportunidades en el mercado a final de este año y creo que en 2024 vamos a ver más ventas, más transacciones.

P.: ¿Prevéis que en el próximo año que viene, suponiendo una estabilización de tipos, los inversores vayan a por grandes carteras o se centrarán más en compras selectivas?

M.L.: Habrá una mezcla, pero es cierto que en el próximo año pueden cambiar de manos grandes carteras de residencias de estudiantes. Hay algunas plataformas que llevan años consolidándose en el mercado español, mejorando su ocupación, consiguiendo economías de escala y en cuanto veamos una estabilización de los tipos puede que sea un buen momento para que esas plataformas salgan al mercado. Hay algunos ejemplos, como la plataforma de Livensa Living, la de EQT con Grupo Moraval, o Corestate, que pueden decidir desinvertir alguno o parte de sus activos.

“En el evento Class Conference en Barcelona se veía un muy buen ‘feeling’ por parte de los inversores”

P.: Respecto los nuevos desarrollos, el mercado se queja de falta de suelo en Madrid y Barcelona. ¿Las inversiones en nuevas residencias se centrará en Tier 2 y Tier 3?

M.L.: Es lógico que cuando empezaron a entrar en España los inversores institucionales, hace seis o siete años, estos centraran sus esfuerzos en los grandes mercados, Madrid y Barcelona, sobre todo. Por lo tanto, es normal que estos inversores captaran las mejores ubicaciones, las mejores parcelas. Por lo cual, hoy en día en los grandes mercados como Madrid y Barcelona es mucho más difícil encontrar productos con ubicaciones interesantes. Así que estamos viendo que los inversores se sientan cómodos en mercados secundarios, no solamente porque se están agotando las buenas ubicaciones en grandes mercados, sino también porque se está viendo que el producto funciona, el modelo funciona, y las inversiones que han hecho estos grupos en los grandes mercados han ido bien.

P.: Las nuevas residencias incorporan cada vez más tecnología y servicios agregados, con muchos operadores apostando por el premium. ¿Hay hueco para el low cost?

M.L.: Cada operador te va a decir una cosa distinta: como en cualquier sector, cada operador tiene su marca, concepto, modelo y pueden variar mucho. Hay operadores que tienen un modelo que son todos estudios de 18 metros cuadrados y después están otros que apuestan por una mezcla equilibrada de tipologías de estancias: habitaciones dobles, estudios, estudios, clusters, para ofrecer varios tipos de productos a los estudiantes y a distintos precios para diversificar el riesgo. En este sentido, cada operador tiene sus particularidades y las va adaptando según la ubicación en el mercado en el que está. Si el proyecto es urbano, a lo mejor son habitaciones más pequeñas y sin ningún tipo de pensión, sin comedor. Mientras que, si se ubica en un campus, a lo mejor apuestan por algo más de catering, con pensión completa y más servicios. Lo que está claro es que, en general, todo el mundo está yendo hacia un producto con valor añadido, con más servicios y que ofrezca flexibilidad a los estudiantes.

“Los operadores están yendo hacia un producto con valor añadido, más servicios y que ofrezca flexibilidad a los estudiantes”

P.: El producto de las residencias de estudiantes es completamente estacional. ¿Se están viendo estrategias para rentabilizarlas en los meses de verano estas camas?

M.L.: El problema es el marco regulatorio de la mayoría de las residencias de estudiantes en España. Casi todas están en suelo dotacional, por lo cual están limitadas a arrendar o alquilar sus habitaciones a gente del mundo docente, estudiantes, sobre todo durante el curso académico. Muchas residencias de estudiantes en verano funcionan como escuelas de idiomas o incluso con campamentos de niños. Es cierto que también ha habido abusos, en plazas como Barcelona, con la cantidad de turismo que hay en verano, la tentación de los operadores de intentar captar esa demanda de turistas es grande y ha habido multas importantes por saltarse esta norma. En general, hay una lucha entre operadores para captar negocio B2B en verano, ofreciendo alojamiento a otras entidades, escuelas de negocios, universidades, campus de verano, escuelas de idiomas, etcétera.

P.: En cuanto al mercado de operadores, ¿veremos cómo se van creando grandes grupos especializados en gestión?

M.L.: Hemos observado una consolidación en los últimos años, que irá a más porque estas grandes plataformas aprovecharán su mayor alcance nacional para seguir creciendo a un ritmo mayor que a lo mejor competidores más pequeños. Eso no quita que también haya pequeños operadores entrando constantemente en el mercado. Hemos visto un ejemplo reciente. el grupo francés The Boost Society ya tiene un par de proyectos nuevos en España. Respecto a los operadores vinculados a inversores, vemos como a los inversores con un perfil de más valor añadido les gusta crear una plataforma que esté verticalmente integrada. Por el contrario, los inversores de perfil más core descartan entrar en gestión por su perfil de riesgo: buscan un contrato de gestión con un tercero o incluso un contrato de arrendamiento y así, cuando quieren salir, no tienen un vínculo propio en la gestión.  

G.Mc: Ese fue el caso de una operación que hicimos el año pasado en Barcelona con Patrizia, que compró dos residencias The Student Hotel y derivó la gestión a un tercero. Actualmente, ell 37% del stock disponible en el mercado está en manos de los inversores institucionales, con operadores institucionales, 20% está en manos de colegios mayores y 43% están manos de privados, que son empresas más pequeñas. Entonces creo que el futuro para estos operadores es comprar, hacer más M&A o impulsar colaboraciones con las universidades.

P.: ¿Y aquí veis recorrido? Es decir, ¿que un operador privado pase a gestionar

residencias públicas a corto plazo?

M.L.: El grueso de la actividad se ha enfocado en el sector privado, inversores y operadores privados que buscan suelo por su cuenta. Sí hemos visto algunos ejemplos de universidades que sacan suelo en concesión, que sería un poco el modelo de colaboración público-privada, aunque son operaciones muy puntuales. Lo que sí se está dando es que muchas de las universidades públicas están aprovechando el boom de los nuevos desarrollos para buscar acuerdos de colaboración con residencias de la zona, lo que les da flexibilidad que si un año una universidad tiene cierta necesidad de plazas. Esto hace diez años era impensable, por la poca oferta en el mercado, pero hoy en día sí e posible y optan por esta opción frente a la concesión de gestiones a terceros.