Vicenç Hernández (AIC): “Es muy pronto para caer en la euforia y afirmar que el inmobiliario está aguantando bien”

Los agentes inmobiliarios catalanes cargan contra la ley de regulación del alquiler. Vicenç Hernández, presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña (AIC), asegura que la reforma emprendida por el gobierno autonómico catalán y las medidas de control que se han anunciado se han gestado “con afán recaudatorio y sin ninguna confianza ni interlocución con el sector”. Además, el directivo señala que, aunque no se estén produciendo las esperadas caídas de precios, todavía es pronto para caer en el optimismo y estima que los precios pueden llegar a bajar hasta un 11% en los próximos meses.

Pregunta: Sesenta municipios catalanes llevan un mes con el mercado del alquiler regulado. ¿Ha cambiado algo en el sector?

Respuesta: En cuanto a precios, no. De hecho, los últimos indicadores señalan una ligera subida. Lo que ha hecho la reforma es añadir mucha confusión a los profesionales del sector y, por ende, a los consumidores finales. Desde las asociaciones de Agentes de Propiedad Inmobiliaria (Apis) de Cataluña siempre lo hemos dicho: creemos que es una ley mal planteada, tanto en forma como en fondo, y que no va a dar buen resultado, sobre todo en el corto y medio plazo.

P.: Algunos actores alertan de la creación de un mercado negro. ¿Es así? 

R.: Uno de los problemas que hemos denunciado es que cuando esta medida se ha tomado en otras ciudades, uno de los grandes riesgos ha sido el de la creación de un mercado paralelo. En él, los propietarios privados pueden negociar con los inquilinos con unas condiciones totalmente diferentes si ambas partes están de acuerdo. Esto es un gran problema, ya que genera una dualidad que no beneficia a nadie, inseguridad jurídica y una muy mala imagen de cara el inversor extranjero.

P.: La Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval) y algunos partidos políticos han dicho que llevarán la medida al Tribunal Constitucional, ¿creen que tendrá recorrido?

R.: No lo sabemos, todo el asesoramiento jurídico del que disponemos nos transmite que la medida era inconstitucional, pero el Estado ya ha anunciado el proyecto de hacerlo para toda España. Creemos que esta medida atenta contra la libertad individual y la libre negociación, y, por lo tanto, coarta un derecho fundamental de las personas.

“La medida atenta contra la libertad individual y la libre negociación, y, por lo tanto, coarta un derecho fundamental de las personas”

P.: La Generalitat ha anunciado que iniciará una campaña para inspeccionar que las asociaciones de agentes inmobiliarios y los principales portales de anuncios cumplan la medida. ¿Es una solución? 

R.: Nosotros seguimos pensando que han aprobado esta ley para quitarse responsabilidad. Partimos de la base de que existe un problema real del acceso a la vivienda por parte de ciertos colectivos, pero ante un problema social como este, es el sector público el que tiene que hacerse cargo y liderar la respuesta. Con esta ley, han derivado la responsabilidad del sector público al sector privado. Además, lo han hecho con un objetivo populista y, cómo demuestra esta última medida aplicada, con afán recaudatorio. No consultaron con el sector para tomar la medida y ahora nos están diciendo que van a controlar si hacemos bien nuestro trabajo. Hay una falta de confianza en el inmobiliario, cuando somos un sector maduro e importante en la economía, tanto española como catalana.

P.: Ante la baja profesionalización del mercado del alquiler, ¿hasta qué punto puede impactar la medida en el mercado? 

R.: Si realmente sólo quieren aplicar la medida a los grandes tenedores, como se está discutiendo a escala estatal, donde estos propietarios no copan ni el 5% del total del mercado del alquiler, es una reforma de mucho bombo y platillo, pero poco eficiente. El problema es que la ley que se aplica en Cataluña recae sobre todos los propietarios. Aunque existen limitaciones en la medida, a los propietarios que cuentan con dos o tres viviendas ya les afecta. Así que, al final, han querido usar la medida como un altavoz para anunciar que van en contra de los grandes especuladores, cuando un 95% de las viviendas del mercado del alquiler está en manos de particulares. 

P.: ¿Qué porcentaje de la inversión en el sector puede desaparecer por esta normativa? 

R.: Es difícil hacer una estimación concreta, pero lógicamente creemos que va a afectar. A escala nacional, donde muchos propietarios decidirán no realizar inversiones como la renovación de su inmueble y personas que cuentan con liquidez o acceso a financiación no se atreviran a comprar una vivienda. Lo más preocupante es la imagen que se proyecta, ya que muchos inversores pueden decidir no realizar operaciones en España por la falta de seguridad jurídica.

“Han querido usar la regulación de los alquileres como un altavoz para anunciar que van en contra de los grandes especuladores”

P.: Tras la pandemia se está anunciando una caída de precios que no acaba de suceder, ¿cómo creen que reaccionará el mercado de compraventa?

R.: Es verdad que cuando empezó el confinamiento las previsiones que se hacían eran de caídas muy fuertes en el corto plazo que no se están produciendo. Esto se debe, en parte, a que hay gente que todavía no está sufriendo las restricciones económicas de la pandemia y continúa habiendo sectores con liquidez. Aun así, hay que ser muy cautelosos porque ha pasado muy poco tiempo. La caída ha sido más baja de lo esperado, pero todavía es muy pronto para caer en la euforia de que el sector inmobiliario está aguantando bien. No preveo bajadas muy importantes en los precios, pero podemos llegar a ver ajustes a la baja del 10% o el 11%.

P.: Tras la pandemia se está dificultando el acceso a la hipoteca por parte de los bancos, ¿se puede derivar esa demanda al mercado del alquiler?

R.: Hay muchas factores que pueden provocar una deriva de la demanda de la compra al alquiler. Uno de los más claros es el cambio generacional, ya que los más jóvenes parecen decantarse por alquilar antes de vender. En cuanto a la financiación, esperamos un pequeño cierre de grifo por parte de las entidades financieras que van a tener que cuidar mucho sus políticas de riesgo. Al final, es un asunto en el que vamos en el tener que converger con lo que está pasando en Europa, donde las tasas de alquiler son mucho más altas.

P.: Muchas proptech se han impulsado con la pandemia, ¿cree que se mantendrá el crecimiento de estas compañías o se trata de una burbuja?

R.: La innovación en el sector ha llegado para quedarse. Estamos orgullosos de que en un sector tan poco digitalizado, este factor haya crecido de forma exponencial durante la pandemia. Para que se pueda avanzar en este ámbito, tiene que existir un proceso de colaboración entre empresas inmobiliarias tradicionales y las proptech, ya que ninguna de las dos ramas puede avanzar en solitario. Los procesos de comunicación digital no son de la noche a la mañana, así que será un proceso largo.