Residencial

Especial 2021: el año de las fusiones

‘Multifamily’: los activos de moda entre los inversores

Residencial en alquiler, coliving, residencias de estudiantes o para la tercera edad. Los activos multifamily están de moda entre los inversores.

B. Badrinas

22 dic 2021 - 04:52

Multifamily dossier

 

El multifamily está de moda entre los inversores. La vivienda en alquiler, las residencias de estudiantes, el coliving o los centros para la tercera edad son activos cada vez más demandados por parte de los inversores. En el mercado español, y hasta septiembre, la inversión en activos multifamiliares se elevó a 1.875 millones de euros, siendo el activo más demandado con prácticamente el 25% del total. Le siguieron por volumen los activos hoteleros, con 1.869 millones.

 

En un momento de gran liquidez y con el precio del dinero en tasas negativas, los grandes inversores institucionales han encontrado en este producto una manera de obtener rentabilidades positivas para sus clientes. De hecho, desde el estallido de la pandemia, los inversores han mostrado su confianza en las características defensivas del sector multifamiliar. A ello se suman otros factores, como el endurecimiento del acceso al crédito para la adquisición de una vivienda y la necesidad de adaptar el parque a las nuevas tendencias vitales, además de renovarlo. Todo ello está provocando un gran dinamismo del alquiler con servicios y también la apuesta por las residencias de estudiantes y de la tercera edad.

 

Esta tendencia se da en el conjunto de Europa. Los activos residenciales o multifamiliares lideraron la inversión inmobiliaria en el primer semestre. Con 24.100 millones de euros, absorbieron el 23% de las inversiones (representa el 16% de media en los últimos cinco años) en los doce principales mercados europeos, según un análisis de Savills.

Este subsector supone alrededor de un tercio o más de las inversiones en Suecia (31%), España (32%), Alemania (32%), Dinamarca (34%) y Finlandia (42%), según los datos aportados por la consultora.

 

Alemania, a la cabeza

Alemania fue una vez más el mayor mercado, captando el 44% del total de la inversión europea en el sector. Por primera vez, Francia (2.530 millones de euros) y Reino Unido (2.050 millones de euros) ocuparon la segunda y tercera posición, registrando un importante aumento anual de la actividad en el primer semestre, del 34% y el 58%, respectivamente.

 

 

La intensa demanda inversora en estos activos ha provocado un descenso de las rentabilidades. Estas descendieron al 3,2% de media europea y se estabilizaron en 2021. El diferencial respecto a los bonos a largo plazo, muchos de los cuales están en negativo actualmente, continúa siendo atractivo. Las yields ya están por debajo del 3% en las plazas más atractivas (ciudades de Alemania, París o Ámsterdam) y se sitúa por encima del 3,5% en los mercados emergentes de Europa.

 

Las previsiones mantienen un desequilibrio en los próximos años de la demanda de vivienda, especialmente en las ciudades más dinámicas del centro de Europa. Los alquileres seguirán aumentando, aunque no muy por encima de la inflación. Desde 2015, los alquileres residenciales se han elevado un 4,6% anual de media en 27 ciudades europeas analizadas por Savills.

 

La tendencia va para largo. Según el informe Oportunidades de crecimiento en el sector Living de JLL, en 2030 un tercio de toda la inversión directa mundial en real estate se producirá en el sector living, por encima del 25% en 2020 y el 14% en 2010. La cuota de flujos de capital del sector seguirá viéndose impulsada por tendencias demográficas positivas y por factores favorables para la economía y los mercados de capitales, que potenciarán la expansión en mercados consolidados y acelerarán el crecimiento en mercados emergentes de Europa y Asia-Pacífico.

 

 El análisis revela que los flujos de capital hacia el sector se han acelerado en los últimos cinco años. Estos se concentran sobre todo en los segmentos de multifamily convencionales o build-to-rent, ya que los inversores reconocen cada vez más el perfil de rentabilidad favorable, las oportunidades de crecimiento y los sólidos fundamentos en materia de arrendamiento que ofrecen estos activos living.

 

Residencias de estudiantes

La inversión en residencias de estudiantes se ha recuperado después del parón que sufrió en 2020. Así, la inversión en este activo registró más de 400 millones de euros en el periodo entre enero y noviembre de 2021, según Savills Aguirre Newman. Este volumen supone ya un 21% por encima del total de inversión en 2020, año en el que la inversión se redujo en un 27% frente a 2019, debido a las restricciones de movilidad y presencialidad en la docencia impuestas por la crisis sanitaria.

 

A pesar de que en los últimos cinco años el número de plazas en España ha experimentado un crecimiento acumulado del 10%, la provisión de camas se sitúa en un 7,1 %, lo que significa que la ratio de cama por estudiante es de uno a catorce. En un mercado maduro como Reino Unido, los niveles alcanzan el 33% y de uno a tres, lo que pone de relieve el enorme margen de crecimiento que tiene todavía el mercado de residencias de estudiantes español.

 

 

Finalmente, otro activo en auge de inversión en el mercado español son las residencias de la tercera edad. Fondos y operadores se disputan los activos que salen al mercado. El déficit de plazas es grande. España debería crear 80.000 nuevas camas, lo que equivale a mil residencias adicionales a las 5.417 operativas en la actualidad, según datos de Savills Aguirre Newman. La Organización Mundial de la Salud (OMS) recomienda una ratio de cinco plazas por cada cien personas mayores de 65 años, aunque la actual proporción en España es de 4,2 plazas, que suman un total de 384.229 plazas.

 

El informe Residencias de mayores, elaborado por el departamento de healthcare de Savills Aguirre Newman, destaca que, en ciudades con grandes núcleos de población, la previsión es que la disponibilidad de plazas vuelva a un escenario de escasez y con listas de espera (que pueden prolongarse durante años en el caso de centros públicos) a partir de 2022. La baja disponibilidad y la antigüedad del stock existente requieren la actualización de parte de la oferta ya operativa a la vez que crear producto adaptado a la nueva realidad de mercado y diseñado con criterios de funcionalidad y eficiencia.

 

El sector de las residencias de mayores se caracteriza principalmente por un gran número de entidades dedicadas a la gestión de uno o varios centros. Asimismo, también existe un pequeño grupo de operadores paneuropeos (DomusVi, Orpea, Korian o Colisée España) con un amplio número de residencias bajo gestión tras haber crecido mediante adquisiciones en los últimos años y que continúan buscando ganar volumen en terreno nacional a través de adquisiciones y nuevos desarrollos.

 

No obstante, Savills Aguirre Newman considera que el desarrollo vía la compra de activos en explotación “perderá fuerza” a medio plazo, frente al desarrollo de nuevos proyectos, ya que el inversor percibe “cierto riesgo en la compra de activos ya construidos” ante un posible cambio de normativa a raíz de la pandemia que implique nuevas inversiones en capex o reducción del número de plazas.

 

La tasa de rentabilidad inicial de las residencias de mayores en España se sitúa aproximadamente en el 5,2%, aunque en algunos casos, de residencias prime, las tasas se han situado en torno al 4,5%. En algunos países europeos como Suecia o Alemania, el mayor interés del inversor está presionando las yields a la baja, con rentabilidades que se rebajan entre 20 y 30 puntos básicos y se sitúan en el 3,8% (Suecia).

 

Patrizia y el alquiler

El operador más dinámico en los activos multifamily ha sido a lo largo de 2021 el fondo de inversión alemán Patrizia. Entre sus operaciones más sonadas se encuentra la compra de una cartera de 2.000 vivendas en alquiler a BeCorp en diferentes poblaciones del área metropolitana de Barcelona. La operación superó los 800 millones de euros.

 

No obstante, Patrizia también ha realizado otras inversiones  de menor tamaño en este segmento en las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona.

 

En el campo de las residencias de la tercera edad, por su parte, una de las grandes operaciones la ha protagonizado el fondo belga Cofinimmo, que ha adquirido diecinueve centros de la tercera edad en España que suman 2.775 camas.

 

Pero la voracidad de Cofinimmo no acaba aquí. La inmobiliaria belga compró  una cartera de 24 residencias de mayores de Batipart ubicadas en Italia y España. Más concretamente, la cartera estaba compuesta por 18 residencias en España y otras seis en Italia. La operación se elevó a un importe cercano a los 350 millones de euros.

 

 

LAS GRANDES OPERACIONES

 

 

Student Experiencie, quinteto en España


Student Experience

 

El grupo holandés Student Experience proyecta cinco residencias de estudiantes en España con un total de 5.000 plazas, según el fundador y consejero delegado de la compañía, Johan Verweij. A día de hoy, Student Experience cuenta con un proyecto en construcción en Pozuelo de Alarcón (Madrid) de seiscientas habitaciones individuales y quiere estar presente en Granada, Málaga, Valencia, Bilbao y Valladolid. En Granada, donde está a la espera del permiso de construcción, contará con una residencia con 520 plazas en el Parque Tecnológico de La Salud. Sumando este activo y el de Pozuelo alcanzará 1.200 plazas. Controlada por el family office Rinkelberg Capital, Student Experience cuenta con cuatro activos en funcionamiento en Ámsterdam, con 2.300 camas, y otro en construcción que inaugurará en 2025. España es el primer mercado internacional en el que invierte la empresa holandesa.

 

 

Yugo, nueve activos para duplicar tamaño

 

Yugo

 

El operador de residencias de estudiantes Yugo duplicará su dimensión en el mercado español hasta 2024 con la apertura de nueve residencias y 3.600 plazas. Yugo cuenta para este curso con nueve residencias (siete en propiedad y dos en alquiler) operativas en España que suman 3.100 plazas en Madrid (4), Alcalá de Henares, Barcelona (2), Salamanca y Oviedo. La empresa tiene planes para abrir otras nueve (dos en propiedad y las otras siete en alquiler) que suman 3.600 plazas hasta 2024 para convertirse en uno de los principales operadores del mercado español. Las nuevas residencias estarán ubicadas en ciudades como Barcelona, Valencia y Sevilla. En líneas generales, las residenciales que opera Yugo son de grandes dimensiones, con una media de camas de entre 300 y 400 por complejo. Los centros no son uniformes y cada uno está adaptado a la demanda y necesidades de donde se encuentran ubicados.

 

 

Cofinimmo, el gran inversor de 2021

 

Cofinimmo

 

El grupo belga Cofinimmo ha sido el gran inversor en residencias de la tercera edad y sanitarias en 2021 en el mercado español. La inmobiliaria adquirió a principios de año una cartera de 24 residencias de mayores de Batipart ubicadas en Italia y España. La cartera estaba compuesta por 18 residencias en España y otras seis en Italia en una operación valorada en 350 millones de euros.Pero su apuesta por el mercado español no acabó ahí. La inmobiliaria especializada en activos para la atención sanitaria llegó a un acuerdo con el promotor Thor Spain Private Equity para el traspaso llave en mano de 19 centros con 2.775 camas. Aunque el precio de la operación no se ha hecho público, cada uno de los centros tiene un precio de entre 10 millones y 15 millones.Finalmente, en la última parte de 2021, Cofinimmo anunció la construcción por 34 millones de tres residencias (dos en Madrid y uno en Navarra) y la inversión de otros nueve millones en un complejo para mayores de 160 plazas en Jaén.

 

 

Patrizia, el más activo en ‘build-to-rent’

 

Patrizia

 

El fondo alemán Patrizia se ha consolidado como el más activo en el segmento del built-to-rent con numerosas adquisiciones realizadas a lo largo del año. La más destacada es la sellada con la promotora catalana BeCorp por la cual el fondo se hace con una cartera de más de dos mil viviendas en renta en distintos municipios del área metropolitana de Barcelona. La operación, que se eleva a unos 800 millones de euros, incluye tanto producto ya terminado y en renta como promociones en marcha destinadas al alquiler que estarán operativas en los próximos meses.Junto a esta operación, Patrizia ha protagonizado también la adquisición de 140 viviendas en alquiler a Invesco en Madrid por 50 millones de euros, además de otras 128 residencias en alquiler a Metropolitan House en Badalona y Esplugues, ambos municipios del área metropolitana de Barcelona, por 52 millones de euros.  También adquirió vivienda en alquiler a la promotora Twin Peaks en Madrid y un proyecto en el 22@.

 

 

Greystar, potencia en Madrid

 

Greystar

 

Greystar es otro de los grandes actores internacionales presentes en el mercado residencial del alquiler en España. Hasta el momento, el grupo estadounidense ha cerrado proyectos build-to-rent para construir 2.500 viviendas en Valdebebas, San Sebastián de los Reyes y Rivas. A estos proyectos se suma un edificio en el centro de Madrid con cien camas. No obstante, esto es sólo el principio, ya que los planes de Greystar son contar con 5.000 viviendas en explotación en 2025. Aunque la Comunidad de Madrid es su área prioritaria, también estudia proyectos en otras ciudades, como Bilbao, Valencia, Barcelona o San Sebastián.La empresa estadounidense llegó al mercado español a finales de 2017 con la compra, junto con sus socios Axa y Cbre GI, de las residencias de estudiantes Resa, que suman un total de 41 centros con más de once mil camas en diferentres ciudades.

 

 

DoveVivo, primer activo en España

 

DoveVivo

 

DoveVivo apuesta por España. La empresa italiana inauguró en abril en Madrid su primer coliving en el mercado español, pero cuenta con un ambicioso plan de expansión. DoveVivo quiere contar con 2.800 camas en tres años en las principales ciudades españolas. Su primer proyecto en Madrid se encuentra en un edificio en el número 11 de la calle San Lorenzo. El inmueble, un edificio protegido en Malasaña que aparece en novelas de Benito Pérez Galdós y Emilia Pardo Bazán, acogía un colegio mayor que cerró sus puertas el curso pasado. Tras una reforma que ha supuesto una inversión de cerca de un millón de euros, el activo ha reabierto bajo el formato de coliving con 44 habitaciones, todas con baño y cocina, para un máximo de 65 personas. DoveVivo aterrizó en el mercado español en el ejercicio 2020 con la compra de la gestora local Oh My Place!, cuyo equipo de seis personas, liderado por Irene Trujillo, se ha integrado en la estructura.