Radiografía del ‘build-to-rent’: 10.000 entregas en 2023 y con precio y demanda al alza

La subida de tipos no frena la fiebre del build-to-rent en España. En 2023, las viviendas entregadas destinadas al alquiler han alcanzado 9.361 en toda España, casi triplicando la cifra de un año atrás, de 3.917 viviendas, así lo muestran los datos arrojados por el último estudio de Atlas Real Estate Analytics, consultora especializada en la aplicación de data science al ámbito inmobiliario, sobre el build- to-rent en España.

La consultora defienda que la vivienda protegida será la próxima en protagonizar un fuerte ascenso en el mercado español, aunque, en los últimos años, las entregas se han situado sobre las mil viviendas en toda España.

Desde 2019, cuando empezó a popularizarse la práctica de construir vivienda destinada para el alquiler en España, se han entregado 15.710 viviendas y más de la mitad de ellas en Madrid. La capital acumula 10.448 viviendas entregados en los últimos cinco años y Barcelona le sigue de lejos con 2.248 viviendas entregadas en el mismo periodo.

Además de Madrid y Barcelona, también han registrado entregas de viviendas build-to-rent en Valencia, con 2.248 entregas; Sevilla, con 690 entregas; Málaga, con 322 entregas; Córdoba, con 270 entregas; Palma, con 203 entregas; Tarragona, con 144 entregas, y Sant Joan d’Alacant, con 89 entregas.

Los precios medios han ido al alza en los activos build-to-rent de España, aunque desde la consultora advierten que no se debe a un encarecimiento de los activos actuales, sino a la entrada en carga de nuevos activos a precios superiores.

En concreto, la oferta de vivienda construida para el alquiler por parte de empresas ha aumentado un 35% respecto a 2022, mientras que la de alquiler granular ha descendido un 20% y la oferta de private-sector-market (PRS), ha descendido un 12%.

El precio mediano total del build-to-rent se ha situado en 1.205 euros al mes, un 5,5% más que el alquiler granular, mientras que el precio por metro cuadrado es de 16 euros al mes, un 3,2% más que al alquiler tradicional.

Desde la consultora apuntan que la inversión en alquiler asequible como uno de los grandes protagonistas del sector. Este tipo de vivienda ha pasado de copar un 17% de la inversión en 2022, al 34% durante el último ejercicio, cuando se invirtieron 270 millones de euros para levantar unas 2.750 unidades.   

El informe recoge que las viviendas de build-to-rent en España tienen una superficie media construida de media de 75 metros cuadrados y cuentan en un 75% de los casos con entre dos y tres dormitorios. Además, un 57% del stock cuenta con certificado energético de tipo A, frente al 6,1% de la oferta de particulares.

De Balckstone a CaixaBank, los mayores tenedores de España

Para el conjunto de la oferta del mercado institucional del alquiler en España, Madrid se mantiene como la gran plaza también por stock: un 4,7% de las viviendas bajo este régimen se concentran en su área metropolitana. Barcelona, en cambio, apenas cuenta con un 16,7% de las viviendas de todo el mercado, pocos puntos por encima de Valencia, que copa un 11,2%, y Málaga, con apenas un 1,6% del stock de viviendas.

El rey en la mayor plaza del build-to-rent en España continúa siendo Blackstone. El fondo estadounidense suma 13.130 viviendas en alquiler en el área metropolitana de Madrid. Además, también tiene presencia en los principales mercados del alquiler de España con 2.600 viviendas en Cataluña, 1.060 viviendas en Andalucía y 770 viviendas en la Comunidad Valenciana, acumulando 17.560 en los cuatro territorios.

Sin embargo, en Cataluña, Andalucía y Comunidad Valenciana es CaixaBank quien suma más viviendas, 5.060 viviendas, 7.800 viviendas y 2.670 viviendas, respectivamente. La entidad financiera que se hizo con una gran cantidad de activos durante la crisis financiera, es además el segundo casero de Madrid, donde acumula 4.700 viviendas, sumando en los cuatro territorios 20.300 viviendas.

La demanda, al alza

La consultora ha señalado que la cifra de viviendas en alquiler en España sigue al alza, con una tasa en 2013 del 18,7%, un punto porcentual más que en 2019. Además,  el crecimiento se está repartiendo por el territorio y lo lideran Extremadura, con una subida del 19,3%; Asturias, con un 12,4% más y la Comunidad Valenciana, donde el residencial para alquilar ha crecido un 14,4%.

Sin embargo, ocho de las 19 comunidades autónomas han recortado su porcentaje de vivienda en alquiler respecto a las cifras prepandemia, un descenso liderado por Navarra, con un 16% menos que hace cinco años.

En Cataluña y Madrid, los hogares en alquiler han realizado trayectorias distintas. Cataluña muestra un decrecimiento interanual del 0,8%, lo que se suma al acumulado del 7,1% desde 2020, lo que sugiere una tendencia de estabilidad o incluso contracción en el mercado de alquiler en esta comunidad. Por el contrario, Madrid ha experimentado un aumento del 4% en viviendas en alquileres de 2020, lo que indica una tendencia al alza en la preferencia por el alquiler en la región.

Con todo, el gap entre el mercado de alquiler español y el europeo ha aumentado un 6,6%. Con la excepción de Canarias, Extremadura, Galicia y Navarra, todas las regiones han aumentado el diferencial con la UE. La consultora apunta que se necesitarían 1,96 millones de viviendas para igualar a las principales economías europeas.

La consultora ha matizado que la regulación no ha frenado el precio del alquiler en los treinta mayores municipios de España, donde ha subido un 23%, el menor incremento registrado ha sido Córdoba, con un incremento del 7%. Sin embargo, apunta que si se ha frenado la oferta disponible, con un descenso del 29% de promedio. “La caída de la oferta no proviene únicamente de la regulación, ya que la tendencia ya era a la baja desde el periodo inmediatamente posterior a la pandemia”, puntualiza el informe.